Ключевые тренды на зарубежных рынках недвижимости, наиболее востребованных у россиян, проанализировал брокер, учредитель компании Nazarov & Partners Александр Назаров.
По его словам, самыми популярными странами для покупки недвижимости и для инвестиций в зарубежную недвижимость в 2023 году для новосибирцев, как и для россиян в целом, были ОАЭ, Кипр, Турция, Грузия и Таиланд.
— Дубай последние 2 года рвет все показатели. Турция сделал серьезнейший рывок, который несколько сдал назад во втором полугодии. Интересную динамику показали Кипр, Грузия и Таиланд, — говорит Назаров. — Но в целом сделки по покупке недвижимости новосибирцы и граждане РФ заключали во всех странах мира. И цены на недвижимость росли практически на всех рынках, за редким исключением.
Он подчеркивает, что процент тех, кто стал покупать недвижимость для проживания за рубежом за последние 2 года заметно повысился. Хотя в приоритете по-прежнему находятся инвестиционные цели: «припарковать», сохранить и преумножить деньги в валюте.
ОАЭ
У рынка недвижимости ОАЭ, по словам Назарова, все еще нет сопоставимых конкурентов, поэтому инвесторы продолжат стекаться в эмират в 2024 году: цены на роскошные дома до сих пор остаются намного ниже в сравнении с ценами у конкурентов. Сегодня за $1 000 000 в Дубае можно приобрести квартиру площадью 105 кв. м, а в Лондоне или Нью-Йорке — площадью 33 и 34 кв. м соответственно.
К трендам на рынке недвижимости ОАЭ в 2024 году также можно отнести следующие:
- развитие темы экологии и «зеленой» недвижимости,
- цифровизация недвижимости: внедрение технологий VR и AR, автоматизация и роботизация в строительстве,
- интеграция нейросетей в сферу оценки недвижимости, управления активами, взаимодействия частного сектора с государством. В ОАЭ принята «Национальная стратегия развития искусственного интеллекта» до 2031 года.
— Стоит также отметить рост интереса российских девелоперов к рынку Объединенных Арабских Эмиратов. По данным Nikoliers, на сегодняшний день насчитываются 6 девелоперов, которые официально вышли с проектами или объявили о стартах продаж, еще как минимум 11 девелоперов находятся на стадии изучения рынка, поиска партнеров, подбора и покупки земельных участков, проектирования. Среди тех, кто работает на рынке, компания Becar Asset Management Group, Forum Group (Екатеринбург), Orange Group (Санкт-Петербург), MERED, QUBE Development, VOS’HOD, — перечисляет брокер. — В Дубай переехало много брокеров, международных агентств недвижимости, которые открыли там свои филиалы. Можно сказать, что первая и вторая ажиотажные волны «покорения» Дубая прошли, сейчас на рынке началась осознанная работа. Люди видят, что нет никакого пузыря, что идет развитие города, Арабских Эмиратов, разных локаций, которые борются за клиентов, ― и вдумчивые инвестиции принесут хорошие дивиденды.
В 2024 году, по его прогнозам, ожидается планомерное расширение присутствия в ОАЭ российских девелоперов, уже вышедших на рынок, а также точечное присоединение к ним новых игроков из России. Российские девелоперы рассматривают различные стратегии вхождения на рынок ОАЭ, включая как самостоятельное развитие, так и партнерство с местными игроками, в том числе с fee-девелоперами.
Кипр
— На Кипре наблюдается серьезный миграционный поток, идет релокация огромного количества компаний. При этом ушла истерия 2022 года, когда на рынке было сложно найти жилье в аренду, люди ездили на работу за 60 км, и это привело к серьезному росту ставок, — поясняет Александр Назаров. — По экспертным оценкам, пик роста арендных ставок уже пройден. Где-то цены начали снижаться, так как арендаторы переезжают в другие страны, где-то подрастают до среднерыночных значений.
По его оценкам, за счет того, что ставки на аренду рванули вперед сильнее, чем цены продаж, последние 2 года вкладываться в кипрскую недвижимость стало интереснее, она дает хорошую доходность: поймать 7-8% годовых через аренду ― практически норма.
Общее число сделок с недвижимостью, заключенных на Кипре в 2023 году, превысило 15 000 — максимальный показатель с 2015 года ― комментирует Александр Назаров. В сравнении с прошлым годом общая стоимость проданного жилья сильно выросла: до €1 200 000 000.
— Главной «движущей силой» рынка остаются квартиры: их в течение года продано 9 000 — это +29% к показателю 2022 года. Высокий спрос со стороны иностранцев во многом спровоцировал рост цен почти до 10% на квартиры и 7% на дома, — говорит собеседник Infopro54.
По состоянию на декабрь 2023 года сделки с кипрскими новостройками по-прежнему проходят с неподсанкционными российскими банками — на основании ДДУ.
Сейчас, по словам брокера, на Кипре к строительству заявлены много интересных проектов, девелоперы, работающие на рынке, чувствуют себя неплохо, продажи идут. Хорошо себя показывает офисная недвижимость.
— Лично я в 2024 году ожидаю умеренный рост без истерии, выход новых игроков рынка, девелоперов. Мы, к примеру, ищем участки и ведем переговоры с иностранными девелоперами. Так что Кипр останется в топе самых привлекательных стран для покупки недвижимости для новосибирцев и россиян в целом, — прогнозирует эксперт. — Речь идет как о коммерческой недвижимости, так и недвижимости для жизни.
Турция
Рынок недвижимости Турции, по словам Александра Назарова, весь 2023 год лихорадило, и это мягко сказано:
- во второй половине года изменились правила выдачи ВНЖ покупателям недвижимости — порог входа повысили до $400 тысяч в открытых районах, и есть информация, что он может вырасти до $500-600 тысяч,
- ключевая ставка в Турции поднялась с 8,5 до 42,5%,
- цены на недвижимость в местной валюте за год увеличились практически в 2 раза, а в долларах и евро ― на 10-15%,
- средняя цена квадратного метра жилья в стране в ноябре 2023 года превысила $800, а в Стамбуле $1 200,
- в конце года на вторичном рынке начали появляться предложения с дисконтом в 15-30%,
- число сделок по стране в 2023 году сократилось более чем на 20%, по сравнению с 2022 годом, из них на зарубежные сделки пришлись около 2,5%,
- россияне остаются самыми активными покупателями турецких квадратных метров, но если в 2023 году ежемесячное число сделок превышало 1000, то к концу сократилось до 600+.
— Часть релокантов начали возвращаться на родину. Кто-то до сих пор боится последствий землетрясений и не вкладывается в Турцию, опасаются лихорадки на финансовых рынках и инфляции, — поясняет брокер.
С 1 января 2024 года в силу вступил в силу закон о регулировании краткосрочной аренды. На срок более 100 дней сдавать можно будет только жилье, имеющее специальную лицензию, но детали ее получения до сих пор не ясны.
В 2024-м, по мнению эксперта, рынок с большой долей вероятности не умрет. Его развитие будет более взвешенным, а недвижимость станут покупать не для инвестиций, а для переезда и проживания.
Таиланд
— Рынок недвижимости Таиланда стабильно растет. Тут много интересных проектов, причем в разных нишах. Есть дорогие виллы в хорошем состоянии и с отличными видовыми характеристиками и практически новые, причем в нормальном бюджете, — поясняет учредитель компании Nazarov & Partners.
За первые 9 месяцев 2023 года иностранцы купили 10 700 квартир в Таиланде. Это на 38% больше, чем годом ранее. По данным Bloomberg, список иностранных покупателей кондоминиумов в стране возглавили китайцы и россияне. Россияне оказались на втором месте и заключили 962 сделки с квартирами. Китайцы приобрели 4 900 объектов или почти 47% от общего объема.
Почти 42% квартир были проданы в провинции Чонбури, где расположен популярный курорт Паттайя. На Бангкок, столицу Таиланда, приходятся 37,5% продаж квартир иностранцам. В топ-3 популярных у иностранцев локаций также входит остров Пхукет
— На мой взгляд, в 2024 году спрос на недвижимость в Таиланде по-прежнему будет сохраняться. Благодаря особенностям климата, юридическим вопросам, — говорит Назаров. — Новосибирцам Таиланд будет интересен в силу его транспортной доступности и сформировавшихся предпочтений.
Грузия
По наблюдению Александра Назарова, в 2023 году глобально изменилась структура рынка недвижимости Грузии. Она больше не воспринимается как бедная страна с дешевой недвижимостью. Средние темпы роста цен в 2023 году остались на уровне 2022 года ― 14-15%. При этом 90% рынка недвижимости Грузии приходятся на Тбилиси и Батуми. В 2023 году наблюдался рост доли сделок с использованием криптовалют.
— По итогам 2023 года в Грузии сформированы долгосрочные факторы: дефицит земли для строительства в лучших локациях, дефицит предложения в премиум-сегменте, рост в туристическом потоке доли обеспеченных туристов из богатых стран, — комментирует Александр Назаров. — Поэтому в 2024 году в стране продолжится рост цен на элитную недвижимость для отдыха и рост ее доходности.
Кроме того, в 2023 году появились прямые рейсы из Грузии в Россию, что даст толчок росту вложений в недвижимость
Греция
В Греции востребованы такие города, как Афины и Салоники, где цены выросли за год на 19-27%. В удаленных от моря и туристических зон локациях спрос, скорее всего, будет падать. К примеру, по данным открытых источников, в центральной части Греции, Кастории, цена за квадратный метр в 2023 году упала на 16%, в Беотии — на 9,3%.
— В крупных городах страны дефицит хорошей качественной недвижимости. Новостройки, как правило, скупаются на корню. В последнее время их стали строить больше, но в основном на рынке Греции процветает махровая вторичка ― очень старые дома, — рассуждает собеседник Infopro54. — Думаю, что сегмент новой недвижимости в 2024 году будет развиваться стабильно, без скачков. И рынок аренды будет расти, особенно в столице и туристических локациях, но степенно. Просто станут поддерживаться высокие ставки в пиковые сезоны. Долгосрочная аренда в Греции, а также во многих других странах уже достигла своего потолка.
Испания
На рынке недвижимости Испании 2023 год охарактеризовался ростом стоимости аренды.
В конце ноября аренда недвижимости в стране была на 9,2% дороже, чем год назад: в среднем €11,9/кв.м. Средние расценки на самых популярных рынках взлетели еще сильнее: +21,6% в Валенсии, +19,3% в Пальме, +15,2% в Малаге, +14,4% в Барселоне и +12,4% в Мадриде.
При этом постоянную аренду в Испании постепенно заменяет сезонная. В конце третьего квартала она составляла до 10% от общего объема предложения в стране. На сезонную аренду сейчас приходятся 32% всей аренды в Сан-Себастьяне, 28% в Барселоне, 15% в Малаге и 11% в Мадриде. Цены на нее продолжают расти (тренд, скорее всего, продолжится и в 2024 году).
Среди столиц провинций наибольшую доходность инвесторам, планирующим покупку для сдачи в аренду, сейчас обеспечивают Мурсия и Лерида: 8,3% и 8% годовых соответственно. В Мадриде рентабельность достигает 5,2%, а в Барселоне ― 5,8%.
— В 2024 году доходность могут нарастить самые динамичные рынки — мегаполисы Мадрид и Барселона. В остальных локациях, где спрос меньше, прибыльность останется стабильной или даже несколько снизится, — прогнозирует Назаров.
Ранее редакция рассказывала о рисках и окупаемости инвестиции в недвижимость Новосибирска.
