Эксперты рынка недвижимости сделали нетрадиционный прогноз на зиму

Рынок недвижимости ждет очередная смена сезона — зима. Три предыдущих квартала рынок будоражили падение спроса и цены, неожиданно возросший объем выдачи ипотеки в июле, официальное заявление власти и бизнеса о сокращении темпов строительства. Росстат добавил неутешительных цифр. На рынке было зафиксировано 30% убыточных строительных организаций. По результатам опроса ведомства 6,5 тысячи руководителей строительных организаций – 22% опрошенных отметили снижение собственных финансовых ресурсов, 38% респондентов указали, что объем заказов у них «ниже нормального». Каким будет финал 2016 волнообразного года, выясняли журналисты портала Vsemetri.com. у экспертов рынка недвижимости. Во всех представленных прогнозах специалисты отметили, что рулевым на корабле недвижимости будет цена.

Новостройки

Андрей Алферов, специалист по недвижимости федеральной риэлторской компании «Этажи»:

«Сейчас на рынке новостроек главенствует несколько компаний лидеров: ПСК «Дом», ТДСК, «Сибстройсервис», «Снегири». Они к зиме еще укрепят свои позиции. Причиной лидерства можно назвать востребованный на рынке ассортимент по привлекательным ценам. Застройщики-лидеры успешно продают как в сегменте эконома, так и комфортного жилья. Это квартиры с удобной планировкой, дома расположены в развивающихся районах — МЖК, Плеханова, Мыс. Среди предложений есть однушки по цене от 1,8 млн рублей в 40 кв. метров и студии по 790 тысяч рублей. К концу года на рынок должен выйти еще один объект, который вызовет ажиотаж среди покупателей новостроек в районе Комарова. Новый тренд: квартиры не только с ремонтом, но и с мебелью. Думаю, он к зиме наберет обороты среди покупателей.

Стоит ли ждать снижения цен или повышения спроса? Если смотреть по входящему потоку заявок на покупку и интересу со стороны людей, то можно сделать вывод, что спрос возрастет не кардинально. Это будет 15-20% от текущих показателей. Динамика изменения цен показала, что стоимость снизилась. Традиционно в самые кассовые месяцы: октябрь, ноябрь, декабрь — ждем стабилизации цен и, возможно, их увеличения.

Инвесторы также сохраняют свою заинтересованность, поскольку в России альтернатив недвижимости мало. Среди новостроек есть много привлекательных вариантов, которые по мере приближения сроков сдачи растут в цене. В этом плане хороший прирост показывают элитные новостройки, за счет того, что цены были снижены. Кризис — это время возможностей».

Вторичное жилье

Олег Зыков, руководитель группы отдела вторичного жилья АН «Юнидом»:

«Вторичный рынок недвижимости традиционно растет с августа по декабрь в плане количества сделок. Параллельно с этим и подрастает цена. На сегодняшний день ситуация обстоит несколько иначе, после кризисных явлений конца 2014 — начала 2015 года рынок ведет себя непредсказуемо. Спрос определяется макроэкономическими показателями, ставкой рефинансирования ЦБ, которая влияет на ставку по ипотеке. В этом году сентябрь был гораздо хуже, чем август в плане сделок, что нестандартно для докризисного периода. Тем не менее, до конца года рынок вторичного жилья будет расти по показателям продаж. Цены, убежден, останутся на прежнем уровне. До сих пор продолжается падение среднерыночной цены. У людей наблюдается дефицит реальных доходов. Поэтому ставки должны быть еще ниже — на уровне 10%, хотя на сегодняшний день они уже вернулись к докризисному уровню.

Заработать на продаже вторичного жилья к новому году удастся тем, кто установит адекватную рынку цену — это минимальная стоимость среди равных предложений. На вторичке цена является определяющим фактором. Покупатели сейчас гоняются за квартирами по бросовым ценам. В Тюмени традиционно пользуются повышенным спросом квартиры в районах: Тюменский, Лесобаза (новый жилфонд), Дом обороны и Центр (старый жилфонд). Выгодное время для покупки сохранится. Сейчас и в ближайшие месяцы однокомнатную «хрущевку» можно купить за 1,8 млн рублей ( в 2014 году мин. составлял 2,4 млн рублей), квартиру в 121 серии можно приобрести за 2,6 млн рублей (до кризиса 3,5 млн рублей).

Загородная

Антон Сауков, руководитель Центра загородной недвижимости федеральной риэлторской компании «Этажи»:

«На грядущую зиму спада на рынке загородной недвижимости как такового не планируется. Если в конце 2013 — начале 2014 года планировали, что до 2018 года будет постоянный рост цен, то на сегодняшний день можно сказать, что пика роста или падения не будет. Спросом будут пользоваться те объекты загородки, у которых выставят ценник немного ниже средней цены по рынку. Поэтому повального снижения продаж не будет, поскольку стоимость с приходом зимы идет вниз, а среди покупателей активизируются клиенты, которые отложили покупку специально до сезонного понижения. Зимой продавец всегда более лоялен по торгу. За счет этого спрос сохраняется. С начала года цены на земельные участки упали на 9%, если говорить о минимальной цене, то можно купить землю в садоводческом обществе за 25 тысяч рублей за сотку. При более благоустроенных вариантах с газом, электричеством и дорогами надо рассчитывать на сумму от 80 тысяч и выше за сотку.

При этом хотелось бы обратиться к покупателям, чтобы они реально оценивали покупку, поскольку на рынке более 50-60% объектов выставлены по завышенной цене. Это происходит из-за того, что в загородной недвижимости нет ценообразования по районам, домам участкам, поскольку данный вид покупки очень индивидуален. Оценить реальную стоимость могут только эксперты. Также стоит внимательно отнестись к новым объектам от девелоперов. Покупать надо там, где есть дороги, электричество — должна быть минимальная реализация. В сложившихся поселках — проверить, какая выделена мощность электричества, давление газа и прочее.

Будут ли заморозки на загородном рынке? Тут, я думаю, будет все зависеть от грамотного подхода к бизнесу. На протяжении пяти лет продажи по типам недвижимости распределяются следующим образом: на первом месте — земельные участки, на втором месте, в зависимости от сезона, дачи или благоустроенные дома.

Пока городские жители переезжают загород медленно. Если бы в Тюменском районе инфраструктура и социальные объекты более стремительно развивались, то спрос увеличился бы в разы. Большинство перешло бы на европейский уровень, и люди бы предпочитали дом квартире. Но и в этом плане уже есть продвижение: девелоперы стали строить помещения под магазины, аптеки и частные детские сады, организуют общественный транспорт до своих коммерческих поселков».

Коммерческая

Сергей Спица, директор ОАО "Тюменский хладокомбинат", входит в состав УК «Мост»:

«На коммерческую недвижимость, как и на все отрасли, влияет не только сезонность, но и в большей степень экономические факторы — падение прироста ВВП, инфляция и снижение доходов населения. Эти и другие реалии привели к тому, что бизнесмены стали более избирательны в складской недвижимости. Клиенты стали чаще переходить с места на место — искать более подходящий для них вариант. Обычно критерии выбора делятся на два направления: либо это желание занять более лучшее помещения за те же деньги, либо это вариант с более низкими затратами. Хочется отметить, что на рынке качественной складской недвижимости сейчас есть предложения, поэтому арендаторы более низких по классности площадей могут выбрать удобный для своего бизнеса вариант. Но на деле арендодатели чаще стараются удержать арендатора, и если решение о смене помещения основано только на цене, то владелец склада чаще идет на встречу нанимателю площадей.

Если говорить о перспективах строительства в Тюмени логистических центров, то, на мой взгляд, если у нас откроется еще два три таких же распределительных центров, как «Магнит», то они заполнят потребности в логистике в областном центре. Речь идет о продовольственных товарах. Поэтому пока говорить о скором появлении логистической сети, как в Екатеринбурге, не приходится. Стоит учитывать здесь не только влияние кризиса, но и тот факт, что до последнего времени данный вид недвижимости стоит последним по доходности в коммерческих площадях. Сначала идут торговые, потом офисные, гостиничные, а уже после складские помещения. При этом у нас имеются новые складские площади — склады на ул. Коммунистической, в Антипино, на Ялуторовском тракте. Но назвать их логистическими центрами нельзя. Собственники сдают помещения в аренду и не берут на ответ хранение.

Цены на аренду такую недвижимости незначительно снижались все время с начала кризиса. При этом большой стоимости в складской недвижимости и не было, в отличие от офисных и торговых центров, где ценам было куда опускаться».

Большинство участников рынка готовы встретить грядущую зиму во все оружии. Чувствуется, что кризис оставил на рынке сильнейших, а покупатели, не считая собственных доходов, получили полный карт-бланш.