Nella Palazzopoli di Milano anche oneri di urbanizzazione al ribasso. Bloccati per 16 anni, poi scontati (ed elusi)
La maxi inchiesta con più di settanta indagati sulla gestione dell’Urbanistica a Milano, che accorpora anche altri fascicoli descrive una Palazzopoli fatta di autorizzazioni facili per i costruttori, nuove costruzioni spacciate per ristrutturazioni e, anche su questa base, sconti illegittimi sugli oneri di urbanizzazione. Questi ultimi, ossia i costi che l’amministrazione impone ai privati quando costruiscono immobili, dovrebbero servire a finanziare la realizzazione di infrastrutture e servizi pubblici, ma a Milano sono sempre stati troppo bassi. Insomma, il costruttore ci guadagna e alla comunità resta solo meno spazio, meno verde e qualche spicciolo, come raccontato dal Fatto Quotidiano. Sebbene, infatti, secondo la legge regionale 12 del 2005, i Comuni della Lombardia abbiano l’obbligo di aggiornare ogni 3 anni gli oneri di urbanizzazione, Milano l’ha fatto solo nel 2023, dopo essere stata ferma per 16 anni, mantenendo gli oneri più bassi d’Europa. L’ultimo adeguamento, infatti, risaliva al 2007. Con una perdita per il Comune, che ammontava a 100 milioni di euro secondo un gruppo di cittadini, tra cui l’ex candidato sindaco Gabriele Mariani che, a dicembre 2023, ha deciso di presentare un esposto alla Corte dei Conti. Tuttora, anche dopo l’adeguamento, sono considerati molto bassi. Non è facile fare un paragone con ciò che avviene in altre città d’Europa, perché i sistemi sono spesso completamente diversi. “Da tempo sottolineiamo la necessità di un’analisi di questo tipo tra i Paesi europei ed è un lavoro che abbiamo iniziato a fare” conferma a ilfattoquotidiano.it Massimo Bricocoli, direttore del dipartimento di Architettura e studi urbani al Politecnico di Milano. “Ma si tratta di un’analisi complessa – aggiunge – perché gli oneri di urbanizzazione sono solo uno degli strumenti della politica urbanistica che una città può avere a disposizione. Vanno analizzati insieme a una serie di altre misure”.
Come funzionano gli oneri di urbanizzazione oggi a Milano – Ma come funzionano nel capoluogo lombardo gli oneri di urbanizzazione primaria (cioè il contributo per opere come strade, fognature, reti di acqua e gas) e secondaria (per costruire asili, scuole, mercati di quartiere, impianti di gestione dei rifiuti)? Per le nuove costruzioni, con l’adeguamento del 2023, gli oneri sono aumentati di molto solo in centro (del 113%) e appena del 10% fuori dalla circonvallazione esterna, cioè nel 90% dell’area urbana. Se prima erano di 23,97 euro al metro cubo per l’urbanizzazione primaria e 38,02 euro per l’urbanizzazione secondaria, con l’aggiornamento, nel centro i primi sono arrivati a 51 euro e i secondi a 81. In periferia, invece, a 26 euro per la primaria e 42 per la secondaria con una differenza evidentemente minima. Ma c’è un problema più grande. Rispetto ai prezzi di vendita medi al metro quadro (saliti alle stelle), gli oneri per i costruttori sono aumentati solo del 3% rispetto al 2007. Ancora più modesti gli aumenti per le ristrutturazioni, che rappresentano il 90% degli interventi. I calcoli, a suo tempo, li ha fatti proprio il Comune: “Gli oneri relativi ad un edificio residenziale di nuova edificazione in zona centrale di circa 3mila metri quadri di superficie in edificabilità (30 appartamenti) sono passati da 557.910 euro a un milione e 188mila euro, mentre per lo stesso edificio in zone periferiche, gli oneri attuali (che prima erano gli stessi della zona centrale) sono passati a 612mila euro”, con un aumento di molto inferiore. In caso di ristrutturazione? Per lo stesso edificio si è passati da 178.531 euro (per centro e periferia) a 380.160 nelle zone centrali oppure 195.840 nelle aree esterne.
Le riduzioni vecchie e nuove – Poi ci sono gli sconti, tra quelli già in vigore prima del 2023 e quelli nuovi. Perché se prima gli interventi di ristrutturazione edilizia potevano già godere di una riduzione fino al 68%, nel 2023 è stata introdotta una riduzione per interventi che rispondono ai criteri di neutralità carbonica. Del 20% del costo di costruzione, che sale al 50% se è prevista la realizzazione di servizi convenzionati con il Comune, come una sala messa a disposizione. In caso di servizi per l’infanzia la riduzione può arrivare sino al 60%. Un altro sconto del 50% è previsto per le residenze universitarie convenzionate, mentre la realizzazione di servizi privati è agevolata con un abbattimento totale se i servizi realizzati – come piscine e palestre – sono convenzionati e con una riduzione compresa tra l’80% e il 90% se il servizio è riconosciuto di interesse pubblico. Quello delle riduzioni non è un aspetto secondario, perché “se da un lato ci sono gli oneri e le monetizzazioni, dall’altro ci sono le condizioni (per costruire e per poter eventualmente beneficiare di riduzioni, ndr) che posso trasformare una politica urbanistica” spiega Massimo Bricocoli del Politecnico di Milano. Sulle riduzioni legate a interventi che rispondono ai criteri di neutralità climatica, per esempio “bisognerebbe valutarne ogni volta il valore pubblico effettivo”.
Sedici anni senza adeguamento. Quanto ha incassato il Comune – Prima del 2023, saltati i gli adeguamenti del 2010, 2013, 2016, 2019, Milano è rimasta con gli oneri più bassi d’Europa (sotto il 5% del valore dell’immobile costruito), mentre a Berlino erano intorno al 30% e in Francia, per i progetti maggiori, circa il 15%. Si era a 23,97 euro al metro cubo per l’urbanizzazione primaria e 38,02 euro per l’urbanizzazione secondaria. Secondo i dati dell’assessorato alla Rigenerazione urbana, nel 2019 il Comune ha incassato 188 milioni, nel 2020 e nel 2021 – in pieno Covid – sono stati sborsati dai costruttori rispettivamente 125 milioni e 153 milioni, mentre nel 2022 il Comune ha intascato 180 milioni. Nel 2023, l’anno dell’adeguamento, 270 milioni e poi ci sono state le inchieste. Nel 2024 si è scesi a 105 milioni di euro, per il blocco dei cantieri e degli affari immobiliari in città, provocato dalle indagini della Procura. Come hanno lamentato più e più volte il sindaco, Giuseppe Sala e l’assessore Giancarlo Tancredi (“Stimiamo di perdere quest’anno 100 milioni di oneri d’urbanizzazione”).
Quanto ha perso Milano (non solo per il mancato adeguamento) – Solo che già a fine 2024, i magistrati della Corte dei conti, avevano già fatto i primi calcoli, arrivando alla conclusione che fossero gli uffici comunali a far perdere soldi alla città, chiedendo oneri d’urbanizzazione troppo bassi ai costruttori. A questo punto si intrecciano i conti su quanto perso in 16 anni di oneri non adeguati – le stime vanno dai 100 (come dall’esposto presentato alla Corte dei Conti) ai 300 milioni calcolati in base al numero delle pratiche edilizie avviate nel 2021 – quanto perso a causa dell’effettivo blocco dei cantieri e, nodo ancora più delicato, quanto sarebbe andato in fumo a causa di operazioni non trasparenti. Noto il caso delle Park Towers di Crescenzago su cui a breve si deciderà se rinviare a giudizio o prosciogliere sei fra costruttori, progettisti e funzionari del Comune. Ha indagato anche la Corte dei Conti, secondo cui gli uffici municipali hanno chiesto 1,8 milioni (invece dei 2,1 milioni dovuti) per oneri d’urbanizzazione e costi di costruzione, poiché hanno considerato “ristrutturazione” di un fabbricato di un piano, da autorizzare con una semplice Scia, quella che invece era una nuova costruzione di due torri di 17 e 24 piani. Per i magistrati contabili solo l’affaire delle Park Towers ha portato a un danno di 321 mila euro alle casse comunali. E si tratta di una sola delle circa 150 operazioni edilizie simili finite sotto la lente d’ingrandimento.
Gli oneri di urbanizzazione sono solo uno degli aspetti da valutare – “Anche quando proviamo a paragonare gli oneri urbanistici di Milano (e le loro riduzioni) con quelli di altre città europee – spiega Massimo Bricocoli – dobbiamo tener presente che non possono essere l’unico strumento di valutazione, ma dobbiamo valutarli insieme alle condizioni” che vengono imposte ai costruttori. L’inclusione di una quota di alloggi sociali nei progetti, per esempio, secondo Bricocoli “è una delle migliori formule di scomputo degli oneri che possiamo immaginare”. Un esempio, in questa direzione, è quello di Parigi “che, complessivamente, sta facendo una politica urbanistica e della casa molto coraggiosa, anche nei luoghi più centrali della città”. Riconoscendo che il mercato non è nelle condizioni di rispondere a una buona parte dei cittadini, infatti, “Parigi sta costruendo edilizia pubblica in città – spiega – ossia sta mettendo in campo una serie di misure per incrementare l’offerta di edilizia residenziale sociale in città, incluso l’intervento su immobili che vengono recuperati all’uso pubblico quando sono vacanti. Da queste scelte deriva la qualità delle negoziazioni tra pubblico e privato, perché vengono date priorità chiare”.
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