В России думают над тем, как защитить добросовестных покупателей квартир от «разворота сделки» в пользу продавца
В России ломают голову над тем, как уберечь покупателей квартир на вторичном рынке жилья от ситуации, при которой они могут остаться и без денег, и без вожделенных квадратных метров. По разным данным, в России за год остались без жилья из-за «пенсионерской схемы» более 3000 семей. Покупатели платят миллионы за квартиры и заключают законные сделки, но затем продавец резко всё отменяет, утверждая, что стал жертвой мошенников. В итоге покупатели остаются без жилья и с долгами по ипотеке.
Конечно, добросовестный покупатель может потом отсудить у продавца свои деньги назад. Но вот получить их по факту всей суммой сразу ему, скорее всего, вряд ли удастся, особенно если продавец — человек с небольшим доходом (пенсионер).
Чтобы устранить несправедливость по отношению к добросовестным покупателям, сегодня предлагают разные варианты решения возникшей проблемы —от «растяжения процедуры купли-продажи» до признания сделок с жильём нерасторжимыми по своей сути.
К примеру, зампред комитета по экономической политике Михаил Делягин предлагает растянуть сделки по времени. По его мнению, это поможет убедиться, что продавец осознает свои действия.
«Самое надежное — это пользоваться процедурой, которая установлена крупными банками. Когда вы начинаете сделку сегодня, она проходит через большое количество этапов проверки документов, и деньги перечисляются только после того, как все документы проверены. Суть не в самом акте проверки документов, хотя это вещь необходимая, а в растягивании сделки, которое де-факто оборачивается периодом охлаждения. Длительный период охлаждения — минимум 5 рабочих дней, до 14, а я думаю, что его можно еще расширить — это именно способ защитить добросовестного покупателя от недобросовестного, или, по-честному, временно недееспособного продавца», — говорит Делягин.
Вроде бы предложение не плохое. Но в нём есть нюансы. Как быть с тем, что иной раз человеку деньги нужны срочно (например, на неотложную операцию, а они у нас, увы, стоят дорого)? И как быть с тем, что даже спустя длительное время продавец может заявить, что действовал под давлением мошенников и вообще, не вполне осознавал свои действия? Примеры подобного уже есть. Суд встал на сторону такого «пенсионера-неадеквата», лишив покупателя приобретённого добросовестно жилья, встав на сторону пенсионерки, заявившей об этом спустя полгода после совершения сделки. Как видится, «растяжение сделки по времени» здесь не панацея.
Более радикальное предложение, фактически дающее гарантию добросовестному покупателю «не пролететь» при покупке жилья, из-за какого-нибудь неадеквата оставшись и без денег, и без крыши над головой, прозвучало от Федеральной нотариальной палаты. Там предложили сделать все сделки с жильем нерасторжимыми, если их удостоверит нотариус.
«Сейчас законы позволяют „развернуть“ любую сделку с жильем. Большинство людей покупают или продают жилье один-два раза в жизни. При этом цена ошибки здесь крайне велика. Поэтому, когда речь идет о столь серьезных и дорогостоящих сделках, спешка и попытка решить все юридические вопросы за пару дней, скорее, могут навредить», — подчеркнули в организации.
Мотивировка нотариусов проста — «как три копейки»:
«Нотариально удостоверенная сделка призвана дать дополнительные гарантии покупателю. Ведь любой документ с печатью нотариуса по закону обладает повышенной доказательственной силой. Прежде чем удостоверить договор, нотариус разъясняет сторонам последствия сделки и проверяет реальную волю участников. Если какая-то из сторон будет вести себя сомнительно или, например, отвечать на вопросы заученными фразами — в удостоверении сделки будет отказано. Нотариус может зафиксировать процесс удостоверения сделки на видео. Впоследствии такая запись может стать важным доказательством, если дело пойдет в суд».
Но даже это может оказаться недостаточным в решении этой проблемы. Ибо суд, даже в этом случае. может встать на сторону не добросовестно купившего квартиру, а «бедного и несчастного, обманутого и неадекватного». И такие случаи в судебной практике, увы, имеются.
«Есть случаи, когда даже нотариально удостоверенная сделка признается судом недействительной, если продавец якобы действовал под руководством мошенников», — говорят в Федеральной нотариальной палате.
И здесь, как думается, слово за Верховным судом, недавно возглавленным зарекомендовавшим себя последовательным защитником прав граждан Игорем Красновым. Ибо Постановлениями Пленумов Верховного суда руководствуются судьи «на местах». Так же слово — за Государственной Думой, которая должна принять соответствующие законодательные положения, ведущие к решению проблемы.
«Для того чтобы обеспечить стопроцентную защиту добросовестных участников сделок, нужны дополнительные законодательные меры. В частности, введение принципа бесповоротности записей в ЕГРН, сделанных на основе нотариально удостоверенных сделок. При этом другие люди, например, бывшие владельцы квартиры, будут не вправе требовать изменить данные в реестре — то есть вернуть себе недвижимость. Ведь нотариус обеспечивает законность сделки и доказательственную базу в случае возникновения спорной ситуации», — подчёркивают в Федеральной нотариальной палате.
Конечно, запись, сделанную в ЕГРН на основе нотариальной сделки, можно будет оспорить. Но только если будет доказано нарушение самих нотариальных процедур. Однако даже в таком случае добросовестные участники сделки будут защищены.
«Благодаря принципу имущественной ответственности нотариуса за результат своей работы пострадавшим будет гарантировано полное возмещение ущерба. Покрыть убытки любого размера позволяет система многоступенчатого страхования, которая вот уже многие годы эффективно работает в российском нотариате», — резюмируют предложение в Федеральной нотариальной палате.