Ипотечным должникам дали шанс на продажу жилья без посредников

Заемщики получили право сами продавать жилье, приобретенное по ипотеке, для погашения долга перед банком. Новый закон не является полностью новым решением, а скорее легализует уже существующую практику, делая ее более официальной.

Раньше для продажи подобного рода недвижимости необходимо было проходить через публичные торги либо аукцион. Это было дорогостоящим и длительным процессом, поскольку на должнике «висели» также расходы на услуги организатора торгов, оценщика, исполнительный сбор и не стоит забывать про выплаты по кредиту.

Теперь заемщик может самостоятельно найти покупателя на свою квартиру. Если в течение шести месяцев ему не удастся ее продать, процедура продажи будет продолжена в исходном порядке. Это сделает процесс продажи более простым, быстрым и удобным, в частности, с учетом того, что подавляющая часть недвижимости покупается именно в ипотеку.

Для того чтобы продать недвижимость своими силами, заемщику необходимо обратиться в банк с заявлением, информирующим о таковом желании. Банк должен рассмотреть заявление в срок до 10 рабочих дней и при согласии указать минимальную цену. Она должна быть равна долгу на день завершения срока продажи (4 месяца).

Это ограничение может усложнить продажу, особенно для квартир с минимальной ипотекой. Однако, рост цен на недвижимость делает это ограничение менее существенным.

Банк оставляет за собой право отклонить заявку на продажу в ряде случаев, например, если уже начато судебное разбирательство по взысканию заложенного имущества, заемщик проходит процедуру банкротства, недвижимость в залоге у нескольких кредиторов или является объектом ипотечного кредитования, взятого ранее или после текущего.

В случае, если заемщик не сможет продать квартиру в течение четырех месяцев, повторно подать заявку он не сможет. Однако, он сохраняет право в любое время отозвать заявление.

С момента, когда банком было получено заявление от ипотечника, он не вправе давать старт процедуре обращения взыскания на жилье. Средства, полученные от продажи, зачисляются на специальный счет. Если вырученные за квартиру средства окажутся больше минимальной цены, разница, за вычетом долга и банковских расходов, перечисляется бывшему владельцу.

Закон детально описывает порядок продажи квартиры в ипотечном залоге. Этот процесс применим только к квартирам, приобретенным физическими лицами в ипотеку, но только при условии, что это не связано с предпринимательской деятельностью.

Заемщик имеет право подать заявление о продаже квартиры в любой момент. Это можно сделать через способы, описанные в ипотечном договоре, либо вручить банку письмо под расписку или же отправить заказной вариант с почтовым уведомлением.

Банк обязуется дать ответ на заявление не позднее, чем через 10 рабочих дней. Если банк даст согласие самостоятельно организовать процесс продажи, то в своем ответе он обязательно указывает сумму долга в момент завершения срока продажи (4 месяца). Сумма станет минимальным ценовым стартом, от которого будет отталкиваться заемщик.

Это ограничение может сделать продажу сложнее, особенно для квартир, купленных по программам «околонулевой» ипотеки, популярным в 2022 году. В таких случаях цена жилья, с учетом скрытых процентов, могла быть завышена. Эксперты считают, что ограничение не станет серьезной проблемой, поскольку цены на недвижимость постоянно растут.

Однако минимальная цена продажи исключает ситуации, где недвижимость продавалась по цене, которая была ниже кредитной суммы. В таких случаях покупатель мог оказаться в ситуации, когда он лишился квартиры и при этом остался должен банку.

Банк вправе отказать в возможности своими силами продать жилье в следующих случаях:

• был подан иск об обращении взыскания;

• стартовала процедура банкротства ипотечника;

• имущество заложено более, чем одним залогодержателем;

• жилье – предмет нескольких ипотечных кредитов.

Подача заявления о самостоятельной продаже возможна лишь один раз. Если за 4 месяца продажа не состоится, повторная подача заявки невозможна. Однако в любой момент он может отозвать свое заявление.

Раньше продажа квартиры с незакрытой ипотекой являлась сложной процедурой. Как правило, необходимо было найти того, кто готов дать продавцу необходимую для погашения ипотеки сумму, и только после этого оформлять продажу. Покупатели боялись подобных сделок, поскольку налицо явный риск – продавец после получения денег мог просто исчезнуть.

Схема выкупа недвижимости из-под ипотечного залога стала более простой и безопасной для покупателей. Банки ввели механизм, гарантирующий, что деньги от покупателя, предназначенные для погашения ипотеки, направляются на этот счет непосредственно после того, как право собственности на квартиру переходит к новому владельцу.