Квартира в Москве — плохая инвестиция. Где лучше брать недвижимость под сдачу?

Многие с завистью смотрят на тех, кто сдаёт недвижимость: ежемесячная «получка» от жильцов иногда может сравниться с зарплатой. Но даже если опустить тот факт, что квартиросъёмщики редко берегут ремонт, технику и мебель, а потому хозяевам частенько приходится вкладываться во всё это, да ещё и в идеале платить налоги, то как быть с покупкой жилья? Ведь чтобы начать получать пассивный доход, нужно сперва накопить на недвижимость и купить её. Так ли это выгодно и стоит ли завидовать? Может быть, те, кто положил свои миллионы на депозит, поступили намного грамотнее?

Прошлое и настоящее

В прошлом году мы уже считали, что выгоднее, вклад или недвижимость. Тогда у нас получилось, что максимальную доходность будет приносить квартира в Астрахани — 6,5% годовых доходности. Квартиры в Череповце и Туле, приносившие по 5,7%, тоже были одними из наиболее выгодных. Доходность по вкладам сроком от года в то время была на уровне 5,38%, так что сдача недвижимости выглядела заманчивее.

_{Иной раз даже жалко сдавать свою уютную квартиру, но от пассивного дохода сложно отказаться. Фото: dizainexpert.ru}

Однако ситуация меняется. Ставки по вкладам растут весь текущий год не по дням, а по часам. Сегодня многие банки предлагают 8% годовых по депозитам, а некоторые и того больше. Но ведь и цены на аренду продолжают подниматься. Кто теперь в плюсе: те, кто сдаёт недвижимость, или те, кто открыл вклад?

Сдаём двушку

Аналитики посчитали доходность от сдачи жилья в 70 регионах России по данным портала «Мир квартир». Для расчётов взяли двухкомнатные квартиры на вторичном рынке, причём жильцы сами платят за коммуналку и не съезжают круглый год. Расходы на ремонт и налоги тоже не учитывались — словом, идеальные условия, мечта любого арендодателя.

Аналитики посчитали не только доходность от сдачи квартир, опираясь на средние цены аренды, но и срок окупаемости недвижимости, исходя из её средних цен. Доходность в случае с арендной недвижимостью определяется как цена аренды, поделённая на цену недвижимости. 

• Самую высокую доходность снова приносят квартиры в Астрахани — 9,5% годовых. Столько же — в Нижнем Тагиле в Свердловской области. Срок окупаемости — 10,5 лет.
• Сдача квартир в Мурманске, Грозном, Архангельске, Череповце, Тольятти, Волгограде и Челябинске принесёт 7-8% годовых доходности. Недвижимость, приобретённая под сдачу, окупится через 13-14 лет.
• Худшую доходность, как ни странно, приносят квартиры в Сочи: она составляет всего 3,5%, а окупаться будет более 28 лет.
• Нельзя сильно позавидовать и тем, кто сдаёт квартиры в Москве: их доходность — 3,7%, срок окупаемости — 26,9 года.
• В Санкт-Петербурге доходность арендного жилья — 4,4%, окупаться оно будет 22,6 лет.

В среднем по России доходность от сдачи жилья составляет 5,5%, окупаемости придётся ждать более 18 лет. 

Понятно, что низкая доходность квартир в столичных регионах и в Сочи объясняется тем, что сама недвижимость там слишком дорогая. Снимать квартиру в Москве, Петербурге и Сочи тоже для многих разорительно, но, как ни странно, относительно цен на жильё это не дорого.

%ТГБ1%

Таким образом, с одной стороны, доходность от сдачи недвижимости превысила доходность по вкладам лишь в Астрахани и Нижнем Тагиле. Это при идеальных условиях и лучших жильцах, которые оплачивают коммуналку, ничего не портят, живут долго и исправно рассчитываются с хозяином. Часто ли таких встретишь в жизни?

Но с другой стороны, если вместо открытия вклада купить недвижимость, то, сколько бы она ни приносила денег, в итоге её можно будет обратно продать, дождавшись роста цен. Получится, что доходность выручена не только со сдачи, но и от перепродажи. В той же Москве средняя стоимость квартир за 3 года (а именно столько нужно владеть квартирой, чтобы не платить налог при продаже по более высокой цене) выросла сильнее, чем на 50%. Так что инвестиции в недвижимость при грамотном подходе и удачных обстоятельствах могут быть вполне оправданными.