Метры волнуются раз: рынок недвижимости в Астраханской области обещает нестабильный год
Про цены, спрос и будущее
Квартирный вопрос масштабно захватил Астраханскую область около 7 лет назад, тогда в регионе стали появляться ЖК, выгодно отличавшиеся от классических сталинок и хрущевок. Более того, располагаются они в самом центре Каспийской столицы. Инвесторы стали скупать квадратные метры еще на этапе котлованов, жители – после того, как поняли, что жить с видом на Волгу в комфортном доме куда интереснее, чем с видом на окна соседа.
Но «бум» произошел в 2020 году, когда появилась ипотека с государственной поддержкой и выгодными условиями. Россияне, в том числе жители Астраханской области решились на покупку. Спрос, как называют его эксперты, стал «вынужденным». И с этого начались некоторые проблемы.
«Льготная ипотека не привела к тем результатам, которые прогнозировались. Застройщики стали больше продавать, соответственно больше строить. В этой связи стали непомерными темпами дорожать строительные материалы. Заводам, которые отпускают метал, дерево и другие стройматериалы, внутренний рынок не интересен, потому что они экспортируют по другим ценам. И на внутреннем рынке они стали эти цены активно повышать. Стала повышаться стоимость строительства квадратного метра, новостройки стали быстро расти в цене», — рассказал «Арбузу» один из экспертов внутреннего рынка недвижимости.
За последние 3 года, по данным риелторского сообщества, цены на новостройки выросли примерно на 40%. Но стоит отметить, что астраханский рынок перенасыщен предложением уровня «Комфорт», «Комфорт +» и «Комфорт ++». Речь идет о таких ЖК как «Наследие», «Волжская Ривьера», «Центральный», «Атмосфера» и прочие. Если брать данные за последние 5 лет, то ценник местами вырос в 2 раза – с 55 тысяч рублей за квадрат до 110 тысяч.
Вместе с этим, площадь квартир пошла на уменьшение. Самые покупаемые квартиры в Астраханской области – это 1-2-комнатные. «Трешки» покупают те, кто действительно могут себе это позволить. Если на старте роста цен их можно было купить за 5,5 млн рублей, то сейчас такие квартиры продаются за 7,5-9 млн рублей, рассказал эксперт.
По мнению специалиста по недвижимости юга России Натальи Усачевой, в нашем регионе ситуация на рынке недвижимости сложилась странная. Дело в том, что за ценами на новостройки, как правило, тянутся цены вторичного рынка. Но в Астрахани рынок дал просадку. При высоком спросе на льготную ипотеку люди массово стали продавать вторичку.
«Цены порой доходят до абсурда – 34 тысячи за квадрат в спальном районе около центра», — рассказала она «Арбузу». Но тут же пояснила: на большой рынок такие квартиры обычно не доходят. Их часто перекупают сами риелторы, чтобы продать по обычной стоимости.
С ней согласно экспертное сообщество Астрахани, но с поправкой: цены на вторичку все же приподнимутся. Из-за того, что ЦБ поднял ключевую ставку, ипотека стала стоить дороже, а значит и тот вынужденный спрос падает.
«Сейчас уже «Сбербанк» говорит о том, что число заявок по ипотеке снизилось вдвое, а может и втрое. Люди стали снова обращать внимание на вторичку. Но понятно, что тот темп, который набрали застройщики в плане строительства и ввода жилья в эксплуатацию, не будет меняться. Цена квадрата не снизится, но и резко расти не будет. Скорее ждем стабильное повышение», — добавил другой собеседник «Арбуза».
Эксперты считают, что следующие 2-3 года покупать жилье в Астрахани будут те, кто действительно остро в нем нуждаются. При этом новостройки в центре города уйдут в элитное русло. Выходом из ситуации может стать социальное жилье, о строительстве которого недавно заявили астраханские власти. Предполагается, что застраивать будут окраины Астрахани. Но и тут все непросто.
«Строить социальное жилье застройщику не выгодно, он демотивирован. Поэтому к качеству такого жилья часто возникают вопросы. Если те девелоперы, о которых говорят, будут строить хорошее и качественное жилье по приятным ценам, то спрос на него будет и будет высоким», — пояснил «Арбузу» представитель агентства.