Идиотские нормы во имя людей: алтайские строители и архитекторы обсудили дефицит земли в Барнауле

4 апреля в «Сибирской медиагруппе» прошел круглый стол, посвященный проблеме дефицита земли для строительства в Барнауле. Совсем недавно в городе разыграли последний квартал 2012, в связи с чем представители строительной отрасли задумались о перспективах своего дальнейшего развития. В Барнауле еще есть свободные площадки под застройку, однако их освоение, даже с учетом новых инструментов, по оценкам экспертов, может вызвать сложности.

Иван Гилев, министр строительства и ЖКХ Алтайского края:

- Вопрос жилья всегда стоит на повестке. Действительно, к большому сожалению, мы разыграли последний квартал в Барнауле для многоквартирной застройки. Пожалуй, тем самым к концу подошел этап развития города, который мы наблюдали последние 10 лет. Без преувеличения, мы построили целый город – по грубым прикидкам, в новых кварталах живет от 60 до 90 тысяч человек.

К сожалению, новых просторов для развития строительства у нас, пожалуй, нет. Город ограничен с разных сторон рекой, сосновым бором и аэропортом. Есть несколько больших блоков земли, которая находится в федеральной собственности. Через механизм, который реализует «Дом.рф» , эта земля должна быть вовлечена в строительный оборот – это порядка 900 га. Речь идет о Северо-Западном планировочном районе, между Солнечной поляной и аэропортом. Из этих 900 га где-то 400 га под жилищную многоквартирную застройку. Еще порядка 500 га идут под частную индивидуальную застройку в районе Власихи. И там, и там предоставлением земли занимается «Дом.рф».

Кроме земли, есть еще одна очевидная проблема – это обеспеченность инфраструктурой, как инженерной, так и социальной. Учитывая вот эти большие объемы многоквартирной застройки, мы понимаем, что социальная инфраструктура в чистом виде теперь ее догонять не может, поскольку требуются очень большие деньги на обеспечение всей социальной инфраструктуры, которую мы уже построили, строим и планируем строить – детсады, школы, объекты здравоохранения. Заметен большой крен в сторону новых районов Барнаула в части строительства всех этих социальных объектов. Сегодня уже все понимают, что это развитие, когда мы землю сперва вовлекаем в строительный оборот, а потом начинаем думать, где нам взять денег, чтобы обеспечить жизнь граждан в этих домах, несет только новые вопросы и проблемы. А город-то у нас по численности не растет. Похоже, что происходит внутренняя миграция из старой части города в новую. Дополнительных источников средств в виде налогов не возникает, чтобы эту социальную инфраструктуру обеспечивать.

И вот сегодня у нас на слуху тема комплексного развития территорий (КРТ). Ее инициировало федеральное правительство. Она подразумевает, в том числе комплексную застройку, то есть застройщик должен обеспечить всю социальную инфраструктуру по своим объектам. Но писалось все это, очевидно, под спрос и цены Москвы. Как все это организовать в существующей парадигме цен, спроса и предложения в Барнауле – это вопрос. Я уже не говорю про Бийск или Новоалтиайск.

Мы также взаимодействуем и с частными инициативами по изменению краевого законодательства. Пока это такой шаблон, макет. Там есть еще много вопросов. Но суть сводится к тому, чтобы на крупных участках искать потенциал бизнеса брать на себя какой-то объем социальной нагрузки. Надо смотреть, какую форму законопроект примет ко второму чтению, но в целом нам это направление ясно и мы его принимаем.

Ну и упомяну о комплексном развитии уже застроенных территорий. Большая работа была проведена по двум объединенным кварталам на Потоке в Барнауле. Там очень интересный с точки зрения законодательства формат согласования этих процедур со стороны жителей. Думаю, здесь мы получим положительный опыт и потом сможем развивать этим путем строительство еще. Так что, подытоживая, могу сказать, что перспективы для строительства в Барнауле у нас еще остаются.  

Александр Мишустин, председатель правления Союза строителей Алтайского края:

- Я, пожалуй, со многим соглашусь, о чем Иван Васильевич [Гилев] сказал, но не с тем, как звучат вопросы КРТ. Закон подразумевает, что в это комплексное развитие будут вовлечены как частные лица, так и государственные структуры. Поэтому говорить, что мы вот по этим землям «Дома.рф» все вопросы решим, отдав их в частные руки, это просто глупость, по другому не скажешь. Мы получим очередную проблему для города и для края. 1000 га – это почти Новоалтайск. Позицию «Дома.рф» мы услышали: «Мы ничего не знаем, ребят, наше дело подготовить и расторговать, а как дальше там…».

В других регионах такие крупные участки тщательно прорабатывают, решают, сколько там нужно построить домов, какие объекты туда перенести – например, учебные заведения. И в процессе появляется ясная перспектива, чем занимается застройщик, а чем – государство. Вот и нам все это нужно расписать. Все же понимают, что на такой участок застройщики заходят не на один год, а минимум на 10 лет.

Да, можно сказать, что у нас есть земля. Вот расторговал «Дом.рф» около 100 га – теперь это головная боль застройщика, как там что устроить - водопровод, электричество, дороги. Вопросов вообще тьма – школы, детские сады. Как это дальше будет? Пока земля у «Дома.рф», а не у края или у города, так у нас все и будет. У них-то голова по этому поводу не болит.

Ну, наши застройщики, наверное, и за такой землей пойдут от безысходности, им деваться-то некуда. А дальше они столкнутся с проблемами коммуникаций. Ну не поведут энергетики с ТЭЦ-3 трубу на один квартал. Нужно сейчас всем сторонам вопроса садиться вместе и думать над планом освоения этих земель. Нужно перемещать туда какие-то объекты из центра – учебные заведения, учреждения. Нужно перераспределять транспортные потоки, чтобы снизить нагрузку. И так в городе с транспортом проблемы.

Андрей Федоров, первый заместитель главы администрации Барнаула:

- Если говорить о перспективах строительства в городе в рамках КРТ, то, в первую очередь, это Поток. Это перспективная площадка, поскольку здесь хороший потенциал по инженерной и социальной инфраструктуре. Есть очень много территорий, которые уже высвобождены от ветхого и аварийного жилья. Здесь мы хотим вовлечь в градостроительный оборот по разным подсчетам от 20 до 35 га. Сейчас происходит согласование со всеми уполномоченными органами. Территория получилась разношерстная: есть земельные участки, которые принадлежат органам федеральной власти, есть те, что принадлежат органам госвласти субъекта, муниципальные земельные участки и т.д. Сейчас мы проведем комплекс работ, соберем обратную связь, и потом представим предварительный эскиз проекта на обсуждение архитектурного, строительного сообщества, общественников. По закону этого не требуется, но мы все же хотели бы обсудить эту тему, как бы видели развитие этой площадки разные сообщества. Попробуем на этом этапе снять хотя бы часть разногласий. В дальнейшем мы зададим параметры комплексного развития этих территорий через договор, проведем конкурсные процедуры, после чего победитель обязан будет разработать документацию по планировке территории, которая так же будет подвержена общественным обсуждениям. Только после этого пройдет утверждение. Предполагается, что победитель у нас будет один. 

Если говорить об иных территориях, то по Северо-Западу у нас стоит вопрос обеспечения транспортной, инженерной инфраструктурой. Затраты там колоссальные. «Дом.рф» закладывает там показатели в 2 млн кв. м жилья. А мы сегодня можем говорить разве что об обеспечении этой территории какой-то транспортной доступностью. Вопрос по инженерным коммуникациям там непростой, социальных объектов в шаговой доступности нет.  

Еще одно направление – это правый берег Оби. Сегодня он почти никак не застраивается. В актуальном Генплане мы возвращаемся к идее осваивать эту территорию. Это тоже создает перспективы развития. Но не нужно забывать, что эта территория находится в возможной зоне подтопления. Нужно очень многое учитывать, в том числе транспортную, социальную, инженерную инфраструктуру.

Алексей Ерохин, заместитель министра экономического развития Алтайского края:

- Сегодня у нас есть возможность воспользоваться сразу двумя инструментами для вовлечения в оборот новых территорий и их застройки – это комплексное развитие территорий (КРТ) и предложение Общественной палаты Алтайского края расширить закон о масштабных инвестиционных проектов (МИП) на жилищное строительство. Концептуально мы предложение общественников поддерживаем. Идея комплексной застройки территории с передачей части жилья в краевой фонд, чтобы обеспечивать им детей-сирот, переселенцев и прочая, неплоха. Да, земля при этом будет предоставляться без аукциона, но в этом нет ничего плохого.

Предполагается, что по МИПу речь в Барнауле должна идти об участке застройки в 200 га и выше. На этой земле должно быть построено не менее 400 тысяч кв. м жилья, 3 % от которых строители должны отдать государству. Однако мы договорились, что эти показатели в рамках рабочей группы еще посмотрим по итогам прохождения законопроектом первого чтения.

Ну и немного скажу про земли «Дом.рф». Там есть участок земли порядка 400 га, предназначенный не под жилищную застройку, а под промышленную. Если все сделать правильно, то у нас получится создать еще и новую промышленную территорию, обеспечив людей рабочими местами рядом с домом. И с этой точки зрения эта территория получает еще одно преимущество.

Игорь Волдачинский, член совета Общественной палаты Алтайского края:

- Поправки к МИПу, которые внесла Общественная палата - это как раз инструмент комплексного развития территорий. Это один из способов привлечения инвестора для масштабной застройки. Речь идет не только о Барнауле, а обо всем Алтайском крае. Вот вы спрашиваете, почему 200 га? Я считаю, что должно быть даже больше. Создать комфортные условия жизни для людей – вот в чем должна быть конечная цель. Люди увольняются с работы в центре Барнаула и ищут работы в спальных районах, потому что это невозможно – ездить туда-сюда 1,5 часа каждый день помимо работы. Нужно говорить именно о человеке – как близко от его жилья будет находиться вся инфраструктура, где он будет отдыхать, куда ходить.

page_break

Валентин Дрюпин, заместитель директора «Союз инжиниринг»:

- Конечно, по нашему опыту, 200 га – это очень много. Это серьезная цифра, совсем иной масштаб планирования. Ни один застройщик на сегодня 200 га не «переварит», это обсуждали неоднократно. Были предложения межевать, очередями выставлять это дело. Но сегодня под эти 200 га ни один застройщик не подпишется.  

page_break

Юрий Гатилов: генеральный директор компании «Жилищная инициатива»:

- Мы сейчас сидим на совещании, которое, по-хорошему, должно было состояться пять лет назад. Мы доползли буквально, домучались до момента, когда мы заключаем соглашения о КРТ, о МИПах. Мы далеко не вчера оказались в ситуации, когда земли практически не стало – ни для жилищного строительства, ни для промышленного. То, что к этому вопросу уже общественники стали подключаться – это позор нам, строителям, что мы ничего не делаем в этой части. Поджало в плане земли не только Барнаул, но и вообще всех – Бийск, Рубцовск и т.д. Думаю, случилось все это благодаря тому, что мы так «хорошо» работаем. В свое время, еще при тех властях, раз в неделю был штаб, а мы за пять лет ни разу не собрались. Все вопросы эти тогда поднимали, прорабатывали.

У Барнаула нет земли. Организовали эту площадку на Потоке – уже хорошо. Силикатный один в один можно вывести вот точно так же. Да немало у нас в городе территорий, которые можно вот так обвести на карте, написать «КРТ», передать строителям, и пусть они развивают. Это будет нормально. По крайней мере, в текущих условиях. А что такое КРТ? Это, по сути, логическое продолжение МИПа, следующий этап. В Новосибирске, вот, в прошлом году отменили все МИПы, работают только с КРТ.

Что можно сказать по комплексному развитию территорий? Все это предполагает строительство социальной инфраструктуры – детсадов, школ и т.д. Но Барнаул при этом численно не растет. Мы настроили порядка 10 школ. Ну куда? Если мы еще пять школ построим, то первые начнут закрываться. А почему мы так много школ строим? Да из-за вот этой порочной нормы, что до школы должно быть 500 м и 300 м до детсада. Откуда она взялась, какой идиот эту норму придумал? У нас много идиотских законов. Все для людей! Все современные идиотские нормы создаются во имя людей, во имя слезинки ребенка и т.д. Ну никак эту норму в 500 м не соблюсти.

Вообще, кто сказал, что государственные программы по строительству школ перестанут действовать? Ну, ладно, закончится одна программа. Вместо нее появится другая какая-нибудь. Коли идет у нас такое переселение великое, государство, наверное, как-то будет помогать. Что же у нас, регион без рук и без ног? Тоже будет помогать. Но нужен орган, который бы занимался всем этим в комплексе с развитием жилищного строительства. Минстрой этим заниматься не будет. Нужна именно коммерческая структура, но краевые власти бегут от этого вопроса, как черт от ладана.

Алексей Квасов, архитектор:

- Здесь звучала критика по поводу существующих норм. Все они созданы, чтобы градостроительные структуры, обладающие всем набором социальных объектов, были устойчивы в своем развитии. Радиусы доступности – это залог безопасности наших детей, которые смогут спокойно, не пересекая дорог, дойти до школы. Все нормативы проистекают именно отсюда, и практика показывает, что работают они хорошо.

Другой вопрос – это существующий в Барнауле перекос в сторону новых микрорайонов. Я сам в таком живу и понимаю, что я места своему ребенку в школе не дождусь. Там стоит школа на 550 детей, вся переполненная, которая в две смены пашет. Рядом вырос точечный объект, который переполнил нам садик – туда мы тоже попасть не можем. Это огромная проблема. С точки зрения не только архитектора, но и простого горожанина, я, конечно, вижу большое зло в точечной застройке. Надеюсь, мы со временем этот период переживем и придем к пресловутому комплексному освоению территорий.

Тут постоянно говорят об инвестициях, но я смотрю на комплексное развитие с точки зрения развития градостроительных структур. И по опыту скажу, что пока какие бы проекты ни разрабатывались, как-то успокоить эту среду не получается. Но вообще было бы неплохо, если бы проекты КРТ подготовили на уже застроенную часть Барнаула, в том числе историческую. К этому процессу желательно привлечь широкий круг специалистов, в том числе архитекторов, которые понимают важность детсадов, школ в зоне доступности, транспортных связей. Это поможет нам удержать людей здесь.

Вообще хорошая городская инфраструктура притягивает к себе бизнес, она сама может генерировать стоимость. Например, в соседнем Новосибирске застройщик в своем квартале просто возвел детский сад и передал его на баланс города. Стоимость строительства детсада просто включили в цену жилого «квадрата». Мы общались с директором этой фирмы. Он говорит, что это оказалось выгодно: они обеспечили инфраструктуру, и у них быстрее раскупили квартиры. И это правильно, когда не приходится выкручиваться, рассказывать что, мол, где-то там, за 3 км, есть детсад, куда на автобусе можно будет возить детей. Вот эти сделки с совестью никому не нужны. Приятно работать, когда все по закону, комплексно, как обед – первое, второе и третье. И все получается.

Марина Ракина, президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая:

- Люди хотят жить в местах с развитой инфраструктурой, а главное, они хотят, чтобы они могли себе это позволить. Сегодня на выбор больше влияет стоимость. Стоит вопрос: «А что я могу купить на эти деньги в наиболее удобном для себя пространстве?». Конечно,  наибольшим спросом сейчас пользуется сложившийся район новостроек в Барнауле. Еще одно популярное направление – это центр. При всей неоднозначности точечной застройки, спрос на эти дома есть. Что касается обсуждаемой площадки на Потоке – то мы ждем и очень надеемся на нее. Люди хотят там жить. Это место, расположенное совсем недалеко от центра, при этом жилье там будет не таким дорогим. Кроме того, там уже есть инфраструктура.  

Что касается индивидуального жилищного строительства, то здесь в городе сложилось два направления. Первое – это Первомайский район с его поселками. Фирсово, Санниково – все это очень востребовано. Второй направление – это поселки, которые осваиваются в Индустриальном районе города. Люди пока смотрят в этом направлении с осторожностью, так как есть вопрос по перспективе транспортной доступности. Примеров того, как будут выполнены дороги там, пока нет. Но и эти площадки востребованы.   

page_break

Дмитрий Тюнин, руководитель «Сибсоцбанка»

- На сегодня в России должниками банков являются 50 млн человек на общую сумму 34,8 трлн рублей. Это еще не критический уровень закредитованности, но уже достаточно высокий. Поэтому будет ли потребительский спрос поддерживать планы строителей – это пока бабушка надвое сказала. К тому же регионы конкурируют между собой. Где выберет молодой человек жить: в Алтайском крае или в другом регионе? Проблема миграции тоже будет давить на потребительский спрос. Поэтому для меня как финансиста стоит вопрос, будет ли объем строительства поддерживаться потребительским спросом, и этот вопрос пока остается без ответа.