Комплексный путь. Что стимулирует и тормозит коттеджную застройку вблизи Барнаула
Частное домостроение, набрав обороты, может также резко снизить темпы развития. Причин этому несколько
Ввод малоэтажного жилья в Алтайском крае бьет рекорды: еще несколько лет назад доля частных домов в общем объеме строительства составляла 12%. Остальное – многоквартирный фонд. Сейчас превосходство индивидуальных домов достигло 70%. Взрывной рост малоэтажного строительства, с одной стороны, породил новые компании, рабочие места, дал объемы местным производителям стройматериалов; с другой – создал комплекс проблем, решать которые должны и власти, и застройщики. Какие сложности мешают развитию частного домостроения в Барнауле и пригороде, можно ли их решить и почему некоторые эксперты предсказывают рынку спад, обсуждали 24 апреля на круглом столе, организованном Союзом строителей.
Боли и проблемы
В 2022-2023 годах впервые в истории региона объемы частного строительства превысили показатели многоквартирного жилья. В Барнауле это связано в первую очередь с дефицитом многоэтажек: из-за нехватки земли застройщики не могут массово осваивать кварталы, преобладают точечные проекты. В результате стоимость квартир "улетела в космос".
"Экономическая причина заставляет переезжать людей на землю: 55-60 тыс. рублей за квадратный метр в доме против 100 тыс. рублей за "квадрат" квартир. Хочешь не хочешь, пойдешь покупать дом", – проанализировал руководитель агентства недвижимости "Династия 24" Дмитрий Дворядкин.
Увидев перекос спроса, застройщики начали массово возводить частные дома на продажу, а инвесторы – предлагать участки для работы. Одна из самых популярных локаций – Первомайский район.
Здесь в 2023 году построили 125,8 тыс. квадратных метров жилья, что на 27% больше, чем в 2022-м. Глава района Юлия Фролова предполагает, что в 2024 году объемы ввода сохранятся или даже вырастут. Однако за "бешеными" цифрами скрывается множество проблем, которые властям приходится решать. Одна из них – инфраструктура и сети в новых кварталах.
"[В районе] есть много поселков, земельные участки сформированы, в одних идет обустройство инженерной инфраструктуры, в других, по нашим прогнозам, не ведется и вестись не будет. Это наша боль. Те поселки, которые сейчас интенсивно развиваются, уходят вглубь от дороги, от существующих сетей. У застройщиков проблемы, как обеспечить населенные пункты всеми инженерными благами. Существующие сети, построенные в советское время, не рассчитаны на такое количество потребителей. Должна быть разработана программа поддержки таких муниципалитетов, самостоятельно мы никогда с этой задачей не справимся", – отмечает Юлия Фролова.
Присутствующие на круглом столе представители ресурсоснабжающих организаций подтвердили: проблемы существуют. Но если с поставками газа все более-менее в порядке (существующие распредцентры работают даже меньше 50% от максимальной нагрузки и рассчитаны на новые коттеджные поселки), то электросети находятся на издыхании.
Замдиректора по развитию и реализации услуг алтайского филиала "Россети Сибири" Михаил Ковальчук рассказывает: в пригороде Барнаула (в том числе в Первомайском районе) все подстанции загружены на 90-100%.
На строительство новых центров питания для возникающих коттеджных поселков требуется сотни миллионов рублей. У компаний, поставляющих электричество, таких денег нет. Выхода два – включить все расходы в тариф или искать бюджетные источники.
Еще одна проблема, которую видят власти в Первомайском районе, – дорожная инфраструктура. Уже сейчас в часы пик на дороге в сторону села Бобровка (вдоль которой "натыкано" множество коттеджных микрорайонов) возникают пробки. В перспективе в Санниковском сельсовете сформируют новые кварталы на тысячи жителей. Это грозит транспортным коллапсом.
Беспокоит властей и отсутствие в поселках образовательных, дошкольных учреждений, поликлиник.
"Вся социальная сфера остается в старой части села (Фирсово. – Прим. ред.). Нужно продумывать нам с застройщиками, чтобы резервировать участки под социальную сферу: школы, детсады, поликлиники, ФАПы", – говорит глава Первомайского района.
Новые стандарты
Упорядочить стихийную застройку может механизм комплексного развития территорий (КРТ). Он предполагает, что инвестор, который будет развивать земельный участок и возводить жилые дома, также должен строить инженерные сети, социальные объекты, дороги. А заодно заниматься всей юридической "волокитой": готовить и утверждать документацию по планировке территории, получать технические условия на подключение к сетям, разрешение на строительство домов и ввод в эксплуатацию.
Пока по такой схеме работают застройщики, купившие с торгов землю от института развития "Дом.рф". Для них работа по стандартам КРТ обязательна. Еще одна схема, позволяющая сделать рынок ИЖС цивилизованным, – эскроу-счета.
По словам гендиректора СРО "Алтайские строители" Зинаиды Герасимович, с 1 марта 2022 года ФЗ "О долевом строительстве" распространили и на частное домостроение. Здесь также внедрили проектное финансирование, эскроу-счета, обязали компании строить всю инфраструктуру и социальные объекты в поселках. Однако пока по этой схеме в России работают единичные инвесторы.
"Поселки серьезно проигрывают новостройкам по маржинальной продаже. На рынке основная масса – небольшие девелоперы, их финансовое состояние не позволяет рассчитывать на крупные банковские займы. Сейчас застройщики в КРТ не понимают, какая себестоимость загородного строительства, сколько стоит инфраструктура, благоустройство. Этого не знают ни банки, ни чиновники. Отсутствует контроль за подрядными организациями, которые ведут строительство", – отмечает Герасимович.
Конец хаосу
В Барнауле по программе КРТ застраивают микрорайон почти 60 га во Власихе. В 2023 году "Дом.рф" выставил участок на торги, где его забрала компания "Промжилстрой". Еще одну площадку разыграли на аукционе в начале 2024-го. До конца года "Дом.рф" планирует отдать под малоэтажную застройку во Власихе шесть участков площадью 380 га. Алтайские девелоперы отмечают, что готовы инвестировать в развитие этих площадок, однако они практически не понимают перспектив.
"Когда "Дом.рф" выставляют участки на торги, мы готовы брать за большие деньги. Но где появятся централизованные дороги и как их вести? А сети? Нужны ФАП, школа. На каком участке они будут находиться при выставлении на аукцион? У Алтайкрайимущества есть участок во Власихе площадью около 3 га под КРТ. Нужно прикрепить техусловие, какая возможность там есть", – говорит руководитель компании "АлтЭкоАрт" и председатель Союза малоэтажного строительства Александр Верясов.
Чтобы застройщики шли на рынок малоэтажного жилья, власти, по мнению Зинаиды Герасимович, должны решить инфраструктурный вопрос: обеспечение участка строительства инженерными, транспортными, социальными объектами.
А землю под коттеджные поселки необходимо искать среди подходящих территорий.
"Сами участки должны быть не сельхозземлями, переведенными под ИЖС, это должно быть комплексное развитие, когда земли целенаправленно вовлекаются в строительство, готовятся централизованно, присутствует логика в формировании инфраструктуры. В этом случае застройщики туда пойдут", – считает эксперт.
Если же обязанности по строительству инфраструктуры "повесить" на инвесторов, то стоимость квадратного метра домов будет неподъемной, считают эксперты. Она уже порой превышает все параметры, добавляет Александр Верясов. Так, застройщики наблюдают отток инвесторов (часть из которых – приезжие из Казахстана) в другие регионы. Цифра достигает 20%. Покупатели выбирают, например, Новосибирск, Подмосковье, где стоимость объектов почти такая же, как в Барнауле.
Об этом же говорит и Дмитрий Дворядкин. По его оценкам, в пригороде Барнаула и соседних районах земельные участки подорожали от 50% (в поселках Спутник, Авиатор) до трех раз (как, например, в поселке Центральном). В Санниково, Фирсово наделы выросли в цене в 2-2,5 раза. Взлетели цены на стройматериалы. В результате частные дома подорожали на 20-30% и начинают догонять квартиры.
Дмитрий Дворядкин предполагает, что вместе с недоступностью ипотеки (сельскую выдают с перебоями, ставки по семейной планируют поднять с 6 до 12%, а господдержку могут свернуть уже 1 июля) рынок малоэтажного строительства ждет охлаждение.
"Мы выйдем на плато, когда такого роста в ИЖС не будет, он станет планомерный. Эскроу и цены сделают рынок спокойным и управляемым. Хотелось бы, чтобы хаос прекратился", – говорит Дмитрий Дворядкин.
Расти, город. В Барнауле планируют застраивать жильем три гигантские территории