Руководитель «Союза строителей Алтая» Михаил Фокин о новых законодательных конструкциях: «Над нами ставили опыты и эксперименты - переживем»
Правительство России в очередной раз вознамерилось решить проблемы бизнеса — на этот раз строительного. Действовать предлагается с помощью проверенной схемы — поменять правила игры, усилить регулирование, а там, где за последние годы было больше всего «ухабов», отчасти откатиться назад. Реформы предполагают, что при сохранении фундамента отрасли в виде СРО, на нем будет построена совсем иная конструкция, якобы более понятная и ответственная перед заказчиками строек. Кроме того, государство попытается устроить профилактику проблемы обманутых дольщиков, усложнив доступ мелких компаний на этот рынок, а также выдаст типовой договор контрактов на строительство, где в том числе будет прописана ответственность заказчика за перебои с финансированием. О сути новелл ИА «Банкфакс» рассказал один из разработчиков реформ, руководитель «Союза строителей Алтая», депутат АКЗС Михаил Фокин.
— Реформы назревали давно — правительство и президент сами были недовольны сложившейся в последние годы ситуацией. Три законопроекта, два из которых уже прошли первое чтение, повышают ответственность строителей перед потребителями — юридическими и физическими лицами. И все это будет происходить с участием саморегулируемых организаций, суть работы которых также изменится.
Есть вероятность, что все грядущие новеллы подтолкнут рост цен на недвижимость, но это далеко не ключевая причина. Посмотрите: то, что мы продаем сейчас, построено в ценах старых ресурсов и строители пытались поддержать спрос — за год стоимость 1 кв. м в одном и том же микрорайоне упала на 10 тысяч рублей. А что сейчас? Стоимость металлопроката с февраля по май выросла в 1,9 раз. Цемент только за прошедшие выходные поднялся в цене на 700 рублей за тонну — с 3100 рублей до 3800 рублей. То же самое с железобетоном, щебнем. Вроде бы щебень не при чем, но ведь вся техника работает на валютных запчастях. И так везде.
Сейчас себестоимость строительства сильно выросла. И мы, застройщики, не можем продавать жилье по цене ниже этой себестоимости, потому что тогда нас обвинят в уходе от налогов. Уже есть примеры, когда подобными случаями занимались правоохранительные органы. Поэтому я и прогнозирую рост цен в ближайшее время.
Что ожидается нового? Если подрядная организация осваивает до 3 млн рублей и эти деньги не связаны с каким-то муниципальным или федеральным заказом, она может практически остаться в стороне от всех нововведений. Но вся ответственность за нарушения напрямую ляжет на эту компанию и «судилища» в случае чего будут прямые — саморегулируемые организации в них участия принимать не будут.
Для остальных изменения будут достаточно ощутимыми и в первую очередь они коснутся как раз правил работы СРО. К примеру, теперь компенсационные фонды будут состоять из двух уровней — фондов гарантии качества работ и гарантии исполнения контракта.
Начиная с суммы в 3 млн рублей все юридические и физические лица, заключающие так называемый первый договор с инвестором о строительстве — не важно, коммерческий он или государственный — должны состоять в СРО с формированием компенсационного фонда первого уровня. А если подрядчик хочет заявиться на аукцион с участием бюджета или заключает договоры на ремонт многоэтажных домов в рамках Фонда капремонта, мало состоять в СРО, нужно сформировать компенсационный фонд второго уровня, который предназначен для обеспечения исполнения договорных обязательств и предусматривает гораздо большие отчисления.
Чтобы было понятней, если, к примеру, достаточно крупная компания «Жилищная инициатива» сейчас не будет заявляться на муниципальные контракты, то при ее объемах, при ее квадратных метрах для членства в СРО и ответственности в рамках закона хватит 1,5 млн рублей, отчисленных в фонд первого уровня. Если же она заявляется на муниципальные контракты, нужно к этой сумме добавить отчисления на второй уровень. К примеру, ее суммарный пакет договоров будет превышать 3 млрд рублей. Тогда компании надо внести уже 6 млн рублей безвозвратных средств в компенсационные фонды обоих уровней. Это первая принципиальная концепция закона, которая явно не изменится.
Объем компенсационных фондов сильно возрастет, это правда. Если суммарный пакет договоров, например, 10 млрд рублей — а это не очень много, в Сибири есть такие организации — то взнос в оба фонда будет составить 30 млн рублей безвозвратно.
Я, как член группы разработчиков законопроекта в составе комиссии Госстроя, рассматривал замечания к законопроекту и мы смогли сформулировать пожелание, по которому уровень подрядчика начинается при минимальном пакете стоимостью от 10 млн рублей. При превышении будет формироваться компенсационный фонд второго уровня, а фирма получит право участвовать в стройках на объектах муниципалитетов. Это позволит тем небольшим организациям, которые работают, например, на ремонтах кровли, вносить 100 тысяч рублей за качество, 200 тысяч рублей — за исполнение контракта. Думаю, эта инициатива будет принята, потому что малый и средний бизнес, работающий по муниципальным контрактам, в этом заинтересован.
Второе — территориальная принадлежность СРО. Если юрлицо зарегистрировано в Алтайском крае, то оно должно войти в СРО именно этого региона. Если же в регионе, где нет своей СРО, условно — в Республике Алтай, то оно войдет в СРО пограничной территории — Кемеровской области или Алтайского края. Согласно этому пункту будут ликвидированы специализированные СРО — атомщиков, дорожников, лифтеров... Они потеряют свой статус, составляющие их организации перейдут в территориальные.
Сейчас в Алтайском крае около 1400 юридических лиц, занимающихся строительством. Из них тех, кто получил допуск на строительство в самом регионе — всего около 500, остальные 800 «болтаются» кто где. Так много их появилось потому, что легко получить допуск к строительству. В Интернете достаточно просто найти объявления: платишь 300 тысяч рублей, оформляешь рассрочку на уплату средств в компенсационный фонд и все, через два дня ты строитель и состоишь в СРО. С этой бумажкой компания появляется в реестре и идет на аукционы. Она может сделать самое выгодное предложение, а потом собрать с других участников несколько млн рублей за отказ от заключения контракта. Есть такие схемы, и они работают. Это одна из причин необходимости реформы СРО.
Поправки предусмотрено внести и в Федеральный закон № 214, который касается долевого участия в строительстве. Он также принят в первом чтении. Здесь пока есть две преобладающих концепции, за первую ратует Минэкономразвития, за вторую — сами строители.
Если мы пойдем по пути, предложенному министерством, то получится, что при строительстве, к примеру, 50 тысяч кв. м жилья в рамках долевого участия в Алтайском крае, компания должна иметь уставный капитал в размере более 80 млн рублей. Эта сумма рассчитана из средней стоимости 1 кв. м в регионе. По сути это будет аналогом компенсационного фонда, своеобразной гарантией, что ты сможешь довести стройку до конца. Но у нас в Сибири ни одной такой организации нет — в основном у всех уставный капитал в размере 10 тысяч рублей.
Мы очень долго спорили в министерстве и, кажется, нам удалось убедить чиновников, что между активами и уставным капиталом в деле обеспечения гарантий разница небольшая. Да, организация может сформировать капитал и в 80 млн рублей, но для этого придется включать в него основные фонды, объекты незавершенного строительства — те же самые активы. И каждый раз, когда компания захочет участвовать в долевом строительстве, ей придется предоставлять сведения об уставном капитале. Но его же каждый раз придется изменять в большую или меньшую сторону, потому что будет происходить движение активов. Те же незавершенные объекты постепенно будут из капитала уходить, вместо них появятся другие... Это будет очень сложно реализовать на практике. Для справки, у «Жилищной инициативы» при ее объемах уставный капитал должен быть около 400 млн рублей. Эта компания, может быть, и наберет такие деньги, но это очень сложно.
Второй вариант более жизненный, и мы по нему, я надеюсь, будем работать. Он предусматривает, что когда ты подаешь заявку на строительство жилья с участием долевого капитала, твои активы должны составлять не менее 5 % от стоимости квадратных метров в ценах, утвержденных министерством. К примеру, для строительства тех же самых 50 тысяч кв. м в Алтайском крае, стоимость которых можно оценить примерно в 2 млрд рублей, нужно иметь активы около 100 млн рублей. Вот это жизненно, это нормально, у нас в Алтайском крае такие компании есть и подтвердить наличие таких активов намного проще. Надеюсь, именно этот вариант и будет поддержан.
Задачу этих нововведений никто не скрывает — чтобы за 2-3 года в стране было построено готовое жилье и именно оно продавалось на рынке, а долевое строительство понемногу отходило на второй план. Да, это некоторое ограничение, которое позволит остаться на рынке только серьезным подрядчикам и избежать прошлых проблем с дольщиками.
Третий закон — я не думаю, что он будет принят в весеннюю сессию, хотя президент и строжится — закон о контракте, который будет отличаться от общего Федерального закона № 44, потому что специфика строительной отрасли все же отличается от, к примеру, продажи водки. Законопроект оговорит форму обязательств подрядчика перед заказчиком и наоборот. На данный момент в этой сфере есть серьезные пробелы.
Сейчас все диктует заказчик, у него нет почти никаких обязательств перед подрядчиком. Допустим, некий объект строят три года. Внезапно остановилось бюджетное финансирование, у подрядчика начала простаивать техника. Заказчик не понесет никакой ответственности. Но стройка — это же не велосипед, который можно остановить и прислонить к стенке, мы несем убытки, которые никто не компенсирует. К тому же сейчас коммерческие компании вовсе могут написать в договорах странные условия — например, что если рабочий покурил в неположенном месте, то подрядчика оштрафуют на 200 тысяч рублей. Чтобы ответственность была взаимной, а не такой однобокой, законопроект предусматривает стандартный проект договора.
Я понимаю, что этот типовый договор выполнять будут не все. Даже если и продиктуют «Газпрому», что договор должен быть составлен определенным образом, то он просто скажет: «Не хочешь — не работай».
Последствия от суммы этих реформ трудно переоценить, но строители в свое время первыми испытали на себе способ работы в аренде — выжили. Потом над нами другие опыты и эксперименты ставили — выжили. И это переживем.