Пеноблочный недострой
Риелтер сказал — немного вложиться и будет норм!
Прошло немало событий, а тем временем, география моей работы расширилась чуть дальше, чем приграничные с Подмосковьем регионы. Волею судеб сгонял в Санкт–Петербург, где прокатился по Ленобласти с осмотрами загородных домов. А до этого катался в Брянск одним днём, чтобы оценить качество дома перед покупкой. Об этом и расскажу в посте.
Мои заказчики — молодая семейная пара, встретили меня прямо на платформе, как почётного гостя. После усадили в машину и повезли за город. По дороге мы созвонились с риелтером, который должен был показать нам дом. Он опаздывал. Я из Москвы успел вовремя. А он из Брянска в область опоздал. Ну да ладно, посмотрим через забор.
Дом на 9,5 сотках с общей площадью 255 м2.
Так, на первый взгляд — неплохо. Двускатная кровля, стоит рассекатель напротив кирпичной вентиляционной трубы, которая торчит из крыши — снег не будет скапливаться за ней. Водостоки на месте, козырёк над крыльцом. Снег на крыше, что косвенно говорит о неплохой теплоизоляции подкровельного пространства. Но издалека много не наобследуешь, поэтому я обрадовался подъехавшему риелтеру, как родному. Он оказался человеком с чувством юмора и презентовал дом в стиле — да, здесь одна половина недоделана, а вторая разрушена, но всё легко привести в порядок, приложив руки. Забегая вперёд скажу, что он был неправ только частично. Во второй части своего утверждения.
Крыльцо — всё.
Унитаз — лицо хозяйки! А крыльцо — лицо дома. Судя по лицу, дом чувствовал себя похуже, чем я, поспавший менее 7 часов за двое суток. Декоративная отделка осыпалась, обнажив нам его истинную натуру — суровый серый бетон. Лестничная площадка обрела уклон в два градуса в сторону дома и омывала коробку металлической двери студёной талой водой. От этой процедуры дверь не помолодела, как мне рассказывала бабушка, а покрылась ржавчиной и подклинивала.
Бетонные блоки утратили раствор и вышли наружу.
С другой стороны крыльцо уже не скрывало своих проблем и прямо заявляло, что его дни сочтены. Всё это намекает на то, что дренирования участка не было. Но может быть, проблемы только в крыльце?
Декоративная отделка плитняком — отлетает.
Нет. Цоколь также ободрало пучением. Под ним лежит тротуарная плитка, которая в отсутствие хозяев решила гулять самостоятельно. Гидроизоляции нет ни у цоколя, ни у плитки.
Привет, силикат!
С другой стороны штукатурка полностью слетела и на нас смотрит старый знакомый — силикатный кирпич. Из которого вопреки всем нормам и сделан цоколь дома, находящийся выше уровня грунта.
А ведь СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции» учит нас:
1.3. Применение силикатных кирпича, камней и блоков; камней и блоков из ячеистых бетонов; пустотелых керамических кирпича и камней, бетонных блоков с пустотами; керамического кирпича полусухого прессования допускается для наружных стен помещений с влажным режимом при условии нанесения на их внутренние поверхности пароизоляционного покрытия. Применение указанных материалов для стен помещений с мокрым режимом, а также для наружных стен подвалов и цоколей не допускается.
Тут тоже не всё в порядке...
С другой стороны дома цоколь уже полностью ободран, что разумно. Ибо редкие плазлы плитняка, сумевшие уцепиться за цоколь в борьбе со стихией, хоть и служат символом несгибаемой воли и упорства, но навевают тоску на потенциальных покупателей.
Ок. С отмосткой и цоколем всё понятно, это классический случай. Дренирования нет, водоотведение не обеспечено, гидроизоляции нет. Так давайте же продолжим осмотр, так сказать, с другой стороны цокля — в подвале! Подвал в этом доме большой, с высокими потолками и лестницей из того же силикатного кирпича.
Лестница удобная. По СП, эргономичная.
Лестница, кстати, одна из лучших виденных мной. Соответствует всем нормам эргономики, с хорошим шагом, но почему–то с забежными ступенями вместо лестничной площадки. Поэтому спускаешься в подвал как по винтовой лестнице. Романтика... Кто же нас ждёт в этой темноте? Страшные чудовища? Узник, прикованный цепями к стене?
Протечка цоколя. Неоднократная.
Увы, всё ожидаемо. Протечка цоколя. Причём настолько серьёзная, что после неё пришлось делать ремонт. Причём, судя по разным цветам раствора, дважды. И это в здании, которое само находилось в процессе строительства и ремонта. Выходит, это был ремонт ремонта ремонта. Рекурсия, однако.
Ладно, пойдём на уровень выше и проверим, что у нас там. Для начала посмотрим на стяжку. Она положена на слой пенополиэтилена и вся потрескалась, аки степная почва без дождя. Что же с ней произошло?
Измеряем прочность бетона
На склерометре 20 единиц, а это значит, стяжка примерно соответствует марке бетона М100, классу В7,5 и не соответствует требованиям СП 29.13330.2011 «Полы», согласно которому:
8.5 Стяжки, укладываемые по упругому тепло — и звукоизолирующему слою, должны предусматриваться из бетона класса не ниже В15 или из цементно–песчаных растворов из смесей сухих строительных напольных на цементном вяжущем с прочностью на сжатие не ниже 20 МПа.
Ввиду того, что прочность стяжки в два раза ниже рекомендованных норм, произошли её множественные растрескивания по всей площади заливки. Пожалуй, судя по ситуации с цоколем, стоит завести тепловизор и посмотреть, нет ли протечек в перекрытии пола.
Оригинальная и кравивая разводка системы отопления. Ну и тёплые полы. Местами.
Нет, тут всё идеально! Установлена система рандомных тёплых полов, магистрали радиаторов отопления хаотично разбросаны и приятно греют ноги. Правда не везде. Это очень элегантное решение, которое не раз порадует владельца, особенно в случае необходимости ремонта при протечке.
Если у тех, кто это делал, был проект коммуникаций, я бы хотел на него глянуть.
Думаю, схема прокладки труб была похожа на карту инопланетян. Какие–то пересекающиеся линии и векторы без всякой логики.
При этом в углах и на стыке перекрытий со стенами наблюдаются утечки тепла с градиентом в 5–8 градусов к температуре помещения.
Окна и входная дверь первого этажа открываются и закрываются с усилием, наблюдается перекос дверной коробки и зажатие окон в рамах.
Свежо! Как деды жили.
Уникальная дышащая дверь, которая бы приглянулась сторонникам щеледомостроения. Работает по тому же принципу, что и стена из бруса — ограждающая конструкция есть, а теплоизоляции нету.
Отправимся на верх, нас ждёт тёплая кровля.
Паропроницаемая кровля
Утеплённая крыша, которая является потолком второго этажа, продолжает тему дышащих конструкции и бесстыдно показывает нам своё минерально–ватное естество, через непроклеенную пароизоляцию Folder minima H98 (сделанную в Польше, кстати). Что так про это говорит СП? Да не про Польшу, про пароизоляцию!
В СП 17.13330.2017 «Кровли» мы имеем следующее определение пароизоляции:
Пароизоляционный слой: слой из рулонных или мастичных материалов, расположенный в ограждающей конструкции для предохранения ее от воздействия водяных паров, содержащихся в воздухе ограждаемого помещения.
Согласно СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции»:
8.79 Пароизоляцию ограждающих конструкций следует предусматривать из рулонных и пленочных материалов, окрасочную или обмазочную.
Рулонная и пленочная пароизоляции должны применяться в ограждающих конструкциях, у которых обшивки соединены с каркасом на податливых соединениях (гвозди, шурупы, скобки). При этом пароизоляционный слой должен быть сплошным и непрерывным (рулонные полотнища склеивают, пленки сваривают или склеивают) и укладываться между каркасом и обшивкой.
Система охлаждения кровли работает нормально!
Понятно, что за дырявой пароизоляцией следуют продувания и конденсация влаги в утеплителе кровли. Но у нас есть комната, где уже сделана отделка, скаты скрыты гипсокартоном и установлены классные мансардные окна. Посмотрим, как всё устроено там!
С окнами небольшие проблемы
Но, как сказал риелтер, с ними есть небольшие проблемы. Их нужно полностью заменить. Потому, что они нетеплоэффективны. И водопроводны. И однопакетны. Кстати, заодно придётся заменить отделку потолка, стен и пола. Потому, что окна два и работают они одинаково. Ну, немножко руки приложить. Никто же не говорит, что дом идеальный.
Небольшой аквариум...
Вообще, возможно мы просто не поняли систему увлажнения воздуха на мансарде. Вода набирается в стеклопакет и оттуда потихоньку прокапывает в дом, увлажняя пересушенный воздух.
На этом сюрпризы не кончились. Внимательно обследуя стены я порадовался — они идеально вертикальны! Отклонение в пределах 0,05 градуса. Но внезапно что–то насторожило опытного разведчика.
Маленькая трещинка мечтает стать большим разломом...
Маленькая трещинка, которая робко протянулась через оконный проём на улицу. Давайте же посмотрим на дом снаружи, какие сюрпризы он нам приготовил?
Да что себе позволяет этот дом? Он распоясался! Точнее, у него и не было армопояса.
Все оконные проёмы пошли трещинами в разные стороны. Отчего же это может быть, друзья? Конечно же от отсутствия армопояса и перемычек над проёмами. Как я это узнал? Всё просто — тепловизор всегда показывает армопояс, т.к. его теплосопротивление ниже. В стене из пеноблока он наблюдается так:
Армопояс здорового строителя.
Перемычки над окнами наблюдаются точно так же. А в этом замечательном доме перемычки наблюдаются вот так:
Армопояс курильщика...
В общем, на этой весёлой ноте мы поспешили попрощаться с риелтером, который предлагал моим заказчикам проехаться в офис и внести залог, чтобы дом не ушёл более расторопным покупателям. Но мы переглянулись, быстро сели в машину и умчались в туман.
Несмотря на то, что цена дома под Брянском примерно в два раза ниже цены дома под Москвой при прочих равных, этот дом мои заказчики не купили. Потому, что реальная его цена минусовая — она равна стоимости демонтажа испорченных стройматериалов и вывоза их с участка. И он до сих пор продаётся, хотя риелтер заверял нас, что вот только вчера этим домом интересовались и готовы внести залог!
Вот такой вышел лонгрид, ну так и меня давно здесь не было. Я по прежнему живу в деревне, в собственном каркасном доме, помогаю строить каркасные дома, решаю проблемы загородных домов. Если нужно связаться лично, мой telegram: karkasovo
Написал технадзор Ad_Ex на o2.d3.ru / комментировать