Загородный рынок: высокий ценник, ограниченное предложение и сплошные участки без подряда
За последний год подмосковная загородка, расположенная в пределах 20 километров от МКАД, лихо подорожала. Но и сделок здесь совершается немного: покупатель идет подальше от Москвы — туда, где цены ниже, а рынок масштабнее
Сегодня средняя стоимость предложения на первичном загородном рынке ближнего Подмосковья на 39% выше, чем была год назад, подсчитали в «ИНКОМ-недвижимости»*. «Ближе 20 километров от Москвы покупателям предлагается всего 3% объектов из общей экспозиции и осуществляется меньше всего продаж (4% в структуре сделок). Низкие показатели объясняются ограниченным выбором и высоким ценником, вымывание же сравнительно бюджетных лотов поднимает среднюю стоимость загородной первички на этих территориях», — поясняют эксперты компании.
Четверть всех покупок совершается на расстоянии 21-40 километров от МКАД, где представлено 26% лотов. Еще 37% сделок приходится на сегмент 41-60 километров (35% предложения): здесь дешевле, чем в ближнем Подмосковье, и на рынок выходят новые проекты, но дефицит качественной загородной первички сохраняется. Раскупается все наиболее интересное, в экспозиции остаются малоликвидные лоты, что за год снизило средний ценовой уровень в обоих сегментах, подчеркивают аналитики. Ну и еще 36% из 60,5 тысячи объектов, представленных сейчас на рынке, расположены далее 60 километров от МКАД: в реализации на них приходится 34%.
«Чем ближе к Москве, тем дороже и тем меньше выбор на первичном загородном рынке — соответственно, многие покупатели ориентированы на более доступные варианты, которые предлагаются на удалении 21-60 километров от столицы: совокупно они составляют 62% клиентов загородной первички. Обычно люди выбирают либо максимально готовые и качественные объекты, либо наиболее дешевые. Больше всего покупок совершается там, где много экономичных предложений, и в основном речь идет об участках без подряда (УБП): в структуре спроса они занимают 87%», — делится подробностями руководитель аналитического центра «ИНКОМ-недвижимости» Дмитрий Таганов.
Немного о ценах. Средняя стоимость объекта, расположенного до 20 километров от столицы, сегодня составляет 51,1 млн рублей (за год зафиксировано подорожание на 39%). Загородная недвижимость на расстоянии от 21 километра до 40 километров в среднем оценивается в 9,2 млн рублей (в годовом выражении отмечено снижение на 30%). Медианная стоимость лота, находящегося на территориях от 41 километра до 60 километров от МКАД, — 3,9 млн рублей (-14% за год). Дальше 60 километров — 4 млн рублей (за год показатель снизился на 2%).
Наиболее бюджетные варианты сосредоточены вдоль Егорьевского, Каширского, Новорязанского, Горьковского и Симферопольского шоссе: средняя стоимость объекта здесь — от 1,8 млн до 3,2 млн рублей. Следующую пятерку составляют Минское, Ленинградское, Щелковское, Дмитровское и Носовихинское шоссе: медианная цена лота — от 3,7 млн до 6,5 млн рублей. Далее идут Волоколамское, Домодедовское, Ярославское, Киевское и Пятницкое шоссе: усредненные цены — 7,0-11,3 млн рублей. Самые дорогие варианты — вдоль Калужского, Новорижского, Варшавского, Алтуфьевского и Рублево-Успенского шоссе: их средняя стоимость — от 14,3 млн до 579,2 млн рублей.
«Логично, что все дешевле на востоке, юге, юго-востоке и дороже на западе, севере, северо-западе. Относительно объемов экспозиции: земельный формат бессменно лидирует на первичном загородном рынке. Из представленных 60,5 тысячи лотов 53,1 тысячи — это участки без подряда. Соответственно, предложение больше на недорогих направлениях, где оно состоит преимущественно из этих участков, — на Каширском, Симферопольском, Новорязанском и так далее. Каширское шоссе, например, всегда было лидером по УБП, но там стало развиваться строительство, и теперь есть предложение домов. Новорижское и Дмитровское шоссе, напротив, наиболее освоены в плане коттеджного строительства — там традиционно значительный объем поселков и объектов, то же можно сказать и о Волоколамском и Ленинградском шоссе: в целом зона с запада на север всегда была и остается самой застроенной. Но по численности объектов эти направления, конечно, уступают шоссе с множественными УБП», — отмечает Дмитрий Таганов.
Что касается вторичного рынка, то, по статистике «ИНКОМ-недвижимости», наибольшую его часть (58,89 тысячи, 63%) занимают дачи, наименьшую — доли в частных домах (1,03 тысячи, 1%); на участки приходится 29% (26,85 тысячи), а на коттеджи 7% (6,19 тысячи). Блокированная застройка (таунхаусы и дуплексы) на рынке представлена десятью объектами, так что этот сегмент статистической значимости не имеет.
Во-первых, говорят аналитики компании, в целом сегодня на подмосковной вторичной загородке в продаже находится 92,97 тысячи лотов, и это на 32% меньше, чем весной прошлого года. Сокращение объемов предложения зафиксировано у всех форматов: за рассматриваемый период дач в рекламе стало меньше на 31%, участков — на 35%, а коттеджей — на 33,5%. Присутствие в продаже блокированной застройки сократилось на 42%, долей — на 11%.
«Уменьшение объема экспозиции случилось не за счет роста спроса — по данным нашей компании, он на 17% ниже, чем год назад. Дело в том, что интересные и качественные объекты очень востребованны, они быстро раскупаются и уходят с рынка, а новые не прибавляются. На это есть несколько причин. С одной стороны, в нестабильное время многие потенциальные продавцы недвижимости предпочитают придержать вывод своих активов на рынок: «Пусть стоит — есть не просит». Более того, загородные объекты могут приносить неплохой доход от сдачи в аренду: спрос и цены на этом рынке высокие. С другой стороны, вторичная загородка не пополняется свежими объектами в связи с крайне ограниченным строительством, поскольку себестоимость возведения повышается, а спрос не так уж велик при фактическом отсутствии ипотеки», — дает пояснения начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «ИНКОМ-недвижимость», член Общественного совета при Росреестре РФ Татьяна Максимова.
В список подмосковных мест с наибольшим объемом предложения вторичных загородных лотов сейчас входят городские округа Одинцовский (10% в общем объеме), Домодедово (7%), Истра (6%), Раменский (5%) и Солнечногорск (5%). Совокупно здесь представлено 33% экспозиции.
Во-вторых, подсчеты гласят, что дачи сейчас выставляются на продажу по цене в среднем 10,38 млн рублей против 9,53 млн год назад (подорожание на 9%); медианная стоимость участков находится на уровне 2,42 млн рублей (весной прошлого года было 1,78 млн, увеличение цены на 36%); среднестатистический коттедж оценивается в 26,33 млн рублей (год назад — 27,90 млн, так что -6%); объекты блокированной застройки предлагаются в среднем за 17,6 млн рублей (против 22,06 млн год назад, снижение на 20%); доля стала дороже на 7% и в среднем стоит 4,93 млн рублей (весной 2024 года — 4,63 млн).
«Годовой рост средней стоимости дач, участков и долей на вторичном загородном рынке происходит как в рамках общей инфляции, так и механически, когда из экспозиции вымываются более доступные по цене варианты. Уменьшение медианной стоимости коттеджей объясняется дефицитом таких объектов: самые ликвидные и, соответственно, более дорогостоящие лоты за этот период были раскуплены, а новые появляются редко. Так же получилось с таунхаусами и дуплексами — сейчас, как и год назад, они в позиции аутсайдеров на рынке, их очень мало, и даже единичные продажи сильно влияют на динамику средней цены предложения», — говорит Татьяна Максимова.
Для полноты картины — данные строительных компаний, на основе которых аналитики выставки «Малоэтажная страна» составили портрет современного покупателя загородного дома.
Основная часть тех, кто приобретает сегодня дома, — люди в активном, зрелом возрасте: 35-44 года — уверенные лидеры (45%, то есть почти половина всех покупателей), 45-54 года — еще 24%, 55-64 года — 15%, 25-34 года — только 9%, до 24 лет — всего 2%. Причем окончательное решение о покупке дома чаще всего вместе принимает вся семья — так ответили 59% опрошенных. В каждом четвертом случае последнее слово остается за женой (25%), а в 16% — за мужем.
Для чего совершается покупка? «Выставки домов привлекают не только будущих дачников — большинство посетителей планируют жить за городом постоянно: запрос на дома для ПМЖ (73%) лидирует. Но есть и другие сценарии: дачный вариант (16%), сезонное проживание (8%), дом и для ПМЖ, и для дачи (3%)», — резюмируют эксперты «Малоэтажной страны».
* Есть в распоряжении «Бизнеc FM»