От процветания к кризису: стабильный рост резко сменился падением продаж и закрытием магазинов в Екатеринбурге ИТОГИ года в торговой недвижимости
Об итогах уходящего года и прогнозах развития рынка торговой недвижимости.
Для рынка торговой недвижимости уходящий год стал переломным. Стабильность и рост резко сменились падением уровня спроса. В отдельных сегментах объемы продаж снизились до 50%. Хуже всего в сложившейся ситуации пришлось продавцам импортной одежды и обуви. Причем больше всего пострадали магазины стрит-ритейла. В условиях нестабильной экономической ситуации и валютных скачков многие предприниматели предпочли просто закрыть свой бизнес. Продуктовый ритейл в течение уходящего года чувствовал себя более комфортно. Однако собственники сетей отметили снижение среднего чека и изменение потребительской корзины в сторону экономии.
Владельцам торговых объектов также пришлось несладко. Те из их, кому не удалось удержать старых арендаторов и найти новых, решили избавиться от убыточного актива и выставили площади на продажу. Количество предложений торговых площадей за последние полгода увеличилось примерно на тридцать-сорок процентов.
По прогнозам экспертов, первый квартал 2015 года будет для рынка торговой недвижимости очень тяжелым. Продолжатся падение продаж и уход игроков с рынка. Мнения в вопросе, что будет с рынком после марта следующего года, кардинальным образом разошлись. Одни считают, что продажи начнут расти и ситуация на рынке стабилизируется. Вторые уверены, что трудности будут испытывать только небольшие объекты, а третьи больше склонны к негативному развитию ситуации — серьезному падению ставок (до 50 процентов) и дальнейшему снижению продаж из-за возросших цен на товары. Единственное, в чем сошлись все эксперты, так это в том, что обвала рынка в следующем году ожидать не стоит.
Об итогах уходящего года и прогнозах развития рынка торговой недвижимости читайте в материале JustMedia.
Объемы продаж резко упали и могут продолжить снижаться
Начиная с апреля уходящего года, уровень спроса на потребительском рынке начал резко снижаться. Сильнее всего продажи «просели» в сегменте одежды и обуви. Меньше это коснулось узкоспециализированных товаров, продуктов питания и мебели. Не очень хорошо в этом году продавалась бытовая техника. Однако, по словам генерального директора УК «R.management» Алексея Мальцева, связано это в основном не с политической обстановкой и экономической ситуацией в стране, а с тем, что развитие этого рынка происходит волнами. Горожане покупают бытовую технику примерно раз в пять лет. Последний пик продаж пришелся на 2007-2008 годы. Некий подъем наблюдался в конце 2013 года. Кроме того, крупные игроки рынка активно уходят в сегмент онлайн-торговли.
«В сегменте luxury продажи практически не снизились. В эконом-классе также все довольно спокойно. Больше всего в сложившейся ситуации пострадали классы «средний» и «средний+». В целом снижение объемов продаж на рынке одежды и обуви достигает от 30 до 50 процентов»,— говорит Алексей Мальцев.
С тем, что сильнее всего в сложившейся ситуации пострадал «средний» класс, согласен и заместитель генеральный директор ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павел Маслихин. Однако, по его мнению, вместе с ним зацепило и сегмент «эконом».
«Падает» массовый сегмент, потребитель которого берет кредит или копит на новую покупку. Это происходит по всем сегментам. И у очень богатых людей есть финансовые потери, просто для них они менее заметны, чем для среднего класса. В магазинах лакшери-сегмента есть своя постоянная клиентура, за счет которой они существуют, при этом не сокращая количество персонала даже в кризис. Почему в такие периоды у нас увеличиваются объемы продаж «Мерседесов»? Потому что люди понимают, что, когда поменяется валютный курс, следующий завоз будет дороже. У людей, которые ездят на таких машинах, есть деньги, и они планировали эту покупку, потому что постоянно меняют автомобили, как только выходит новая модификация этой модели»,— говорит Павел Маслихин.
Наибольший провал по посещаемости и количеству покупок на фоне нестабильной внешнеполитической ситуации, по словам генерального директора мебельного центра «Гулливер» Алексея Караваева, наблюдался в начале осени, но уже к концу года ситуация выправилась.
«Следующий год прогнозировать сложно, но, скорее всего, начало года будет непростым. Арендаторы будут чувствовать себя хуже, чем обычно. Февраль — это традиционно самый плохой месяц года. В следующем году к этому прибавится девальвационные проблемы, сложности с поставками импортной мебели и комплектующих. В итоге это может привести к некоторому падению продаж»,— говорит Алексей Караваев.
В том, что сложнее всего рынку торговой недвижимости и непродуктовому ритейлу придется в первом квартале текущего года, уверен и Алексей Мальцев. По его словам, период новогодних распродаж во второй половине января и феврале сменится периодом серьезного спада. Сегодня многие арендаторы «досиживают» до конца года, чтобы продать как можно больше товаров, потому что не знают, чего ждать в следующем году.
Генеральный директор торгово-развлекательного центра «Гринвич» Дмитрий Сарапульцев разделяет мнение экспертов, что первый квартал 2015 года будет тяжелым, однако уверен, что во втором квартале ситуация изменится в лучшую сторону и продажи вновь начнут расти. Свою уверенность в этом он подкрепил информацией об открытии в конце следующего года «Пассажа», который завершен сегодня уже на 60%.
«Люди не перестанут покупать вещи, потому что сформировался определенный тип поведения. Люди привыкли жить хорошо, в сравнении с 1992 годом, и поэтому говорить, что все умрет, нельзя. Определенная просадка по потребительскому спросу в первом квартале будет, но я думаю, что она с появлением весенних коллекций ситуация начнет выравниваться. Производители найдут возможность привести цены в соответствие с российскими реалиями. Безусловно, будут и те, кто уйдет с рынка масс-маркета»,— говорит Дмитрий Сарапульцев.
Цены на импорт начнут расти, но торговцы попытаются остановить этот процесс
Резкие скачки валюты отразились на стоимости импортных товаров, которые занимают в различных сегментах розничной торговли до 90% рынка. В следующем году, по прогнозам экспертов, тенденция роста цен сохранится. Причем вслед за импортными товарами может подорожать и продукция местных производителей.
По словам Алексея Караваева, в 2015 году по старым ценам будут продаваться только образцы импортной мебели. Новые товары, которые в большинстве случаев делаются под заказ, будут реализовывать уже с учетом произошедшего изменения курса валют. Чисто импортные модели подорожают примерно на 30-40%. Продавцы, конечно, смогут что-то скомпенсировать, но это будет незначительной долей в конечной цене. Уровень повышения цен на другую мебель будет зависеть от доли импортных составляющих в конечном продукте. Если при изготовлении мебели использовались импортные фасады, фурнитура или ткани, то ее стоимость вырастет на 15-20%. Если только фурнитура, то примерно на 6%
«На рынке всегда есть вариативность. В «Гулливере», например, импорт составляет от 15-20% ассортимента. Потребители могут приобрести мебель с фурнитурой отечественного производства. Хотя местная мебель тоже подорожает, но этот процесс будет медленным. У наших производителей будет соблазн поднять цены, но сделают они это только после того, как поймут, что покупательский спрос им это позволяет. Поэтому произойти это может только ближе к середине года»,— говорит Алексей Караваев.
В сегменте продуктового ритейла, где доля импорта занимает существенную часть рынка, цены вырастут не так сильно, но зато практически на каждый товар. По словам президента торговой сети «Елисей» Александра Оглоблина, на первый взгляд кажется, что лишь немногие продукты зависят от валюты, но это не так. Большинство российских производителей используют импортные составляющие. Например, если брать соки — из российского там только вода, остальное — упаковка, концентрат, машинное оборудование и запчасти к нему — покупается за валюту за рубежом. Поэтому на такую продукцию цены не могут не расти.
«С местными производителями та же ситуация. Наши птицефабрики закупают за границей комбикорм, добавки, витамины и машинное оборудование. Но даже если мы найдем производителя, у которого все местное, то на стоимости их продукта скажется повышение цен на коммунальные услуги и ГСМ. Кроме того, перед Новым годом стоимость продуктов всегда традиционно растет. Люди стремятся на стол поставить все самое вкусное, даже если уровень их доходов не очень высокий»,— говорит Александр Оглоблин.
Торговцы одеждой и обувью, в отличие от продуктовых ритейлеров, надеются сдержать рост цен. Попытки остановить этот процесс они предпринимают уже сегодня.
«Для большинства производителей Россия — это очень хороший рынок, и запас по марже у них есть. Возможно, ритейлерам удастся договориться с производителями о фиксации определенного уровня цен, введении внутренних временных курсов валют. Многие ритейлеры уже ведут такие переговоры, и в ряде случаев успешно»,— говорит Дмитрий Сарапульцев.
Валютные скачки спровоцировали закрытие магазинов
Изменения на валютном рынке привели не только к увеличению стоимости товаров, но и к росту арендных ставок.
По словам Павла Маслихина, многие сегменты торговли работают на импорте, а значит, увеличилась закупочная стоимость товаров. Договор аренды, например, в крупных сетях, привязан к изменению курса валют. В некоторых договорах, помимо постоянной ставки, арендаторы должны еще платить процент от оборота. И получается: товар закупили дороже, ставка возросла, а продаж нет. Рентабельность бизнеса падает, он становятся убыточным, и его просто закрывают. И таких примеров на рынке, к сожалению, довольно много.
«Те, кто завязан на импорте или где доля импорта занимает высокий процент (а это в основном одежда и обувь), стопроцентно пострадали. Кроме того, в любой кризис народ что делает? Отказывается от излишеств. Кушать никто не перестает, но меняется сам ассортимент продуктовой корзины. Например, раньше вы тратили три тысячи на продукты. Теперь у вас уходит столько же, но количество приобретаемых вами товаров сократится раза в два. От чего-то вам пришлось отказаться, чтобы уложиться в эту сумму. Или вы планировали покупку нового сотового, но потом решили, что и старый сгодится, тем более что из-за скачков валюты его стоимость значительно выросла. И в итоге покупки нет»,— говорит Павел Маслихин.
Переход на более дешевые продукты питания, по словам Александра Оглоблина, отчетливо прослеживается по постепенному снижению среднего уровня чека:
«Те, кто раньше могли позволить себе более дорогие товары, переходят на дешевые аналоги или меняют свою потребкорзину с тем, чтобы уходить в более дешевый сегмент».
Владельцы торговых площадей начали снижать арендные ставки и продавать объекты
Массовое закрытие магазинов негативным образом отразилось на владельцах помещений формата стрит-ритейл и даже крупных торговых центрах. Чтобы удержать арендаторов или привлечь новых, владельцам пришлось отказаться от повышения арендных ставок, а в отдельных случаях существенно их снизить. Тем, кому и после этого не удалось заполнить свои площади, пришлось выставить их на продажу.
Количество предложений по продаже торговой недвижимости, по данным Павла Маслихина, в 2014 году увеличилось примерно на 40%. Связано это с тем, что собственники длительный период не могут сдать площади по прежним ставкам в аренду. В сложившейся ситуации, даже если ставки падают, то арендаторы не всегда готовы взять площади в аренду. В этом случае владельцы таких объектов, подсчитав свои убытки от простоя, пытаются избавиться от актива и выставляют его на продажу.
«Если еще полгода-год назад мне на почту раз в неделю приходило два предложения о покупке или аренде торговой недвижимости, подходящей именно для моих магазинов, то теперь два-три сообщения приходят ежедневно. При этом ряд объектов мне уже знаком. Причем год назад их предлагали по 110-120 тысяч за квадрат. Сейчас они стоят 75-85 тысяч. По количеству предложений и падению цен видно, что рынок коммерческой недвижимости терпит серьезную дестабилизацию»,— говорит Александр Оглоблин.
По словам Алексея Мальцева, в первой половине следующего года, в теории, стоимость аренды и цена квадратного метра в сегменте торговли должны снизиться на треть, а могут и вообще упасть почти вдвое. Однако на практике ситуация может сложиться иначе. Из-за кредитов владельцы многих торговых объектов не всегда могут понизить ставку до уровня, отвечающего рынку, потому как тогда они не смогут выполнять свои кредитные обязательства. Особенно тяжело придется тем, кто брал валютные кредиты.
В условиях нестабильной ситуации даже крепко стоящие на ногах объекты почувствовали на себе негативное воздействие. Это выразилось в увеличении ротации арендаторов и сокращении листа ожидания на торговые площади.
«В этом году мы не стали изменять ставки аренды, хотя три года подряд поднимали их от 7 до 15%. Я думаю, что наши коллеги сделают то же самое. Лист ожидания сократился в два раза. Если раньше 80% наших площадей были обеспечены двойными заявками, то теперь этот показатель составляет не более 40. Но все равно, на наш взгляд, это хорошая «скамейка запасных». Другое дело, что мы стали чаще к ней обращаться, чем год назад, потому как усилилась ротация арендаторов. Уходят или сокращают площади мелкие арендаторы, которые в основном являются дилерами, то есть занимаются перепродажей»,— говорит Алексей Караваев.
Крупные и стабильные в кризис будет выигрывать, небольшие — проигрывать
Уменьшение спроса и, соответственно, продаж на рыночных комплексах, в магазинах стрит-ритейла и торговых центрах — это общая тенденция рынка розничной торговли последних двух лет. По словам генерального директора консталтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, это связано в основном с макроэкономическими причинами, давлением электронной торговли и растущим уровнем конкурентности рынка. В то же время, среди указанных сегментов интенсивность падения продаж не одинакова, что связано с разным уровнем конкурентоспособности каждого из рассматриваемых форматов торговли.
«Сильнее других страдают магазины стрит-ритейла, поскольку падение спроса торговцы стараются оперативно компенсировать ценой, а торговые центры спасает сильный покупательский трафик. Тем не менее, форматы уличных магазинов имеют свои преимущества, в числе которых близость к определенной группе потребителей, к транспортно-пересадочным узлам, районам с плотной жилой застройкой. Поэтому после перераспределения уровня продаж они также сохранят свою привлекательность и устойчивость на рынке»,— говорит Александр Засухин.
По прогнозам Дмитрия Сарапульцева, в следующем году стрит-ритейл продолжит катастрофически «проседать», ситуация с торговыми центрами будет неоднозначной и будет зависеть от конкретного объекта. Сильно должны прибавить объекты, которые работают в сегменте ниже среднего, например, ТРЦ «Карнавал» и «Мегаполис». «Гринвич» также не будет испытывать недостатка в посетителях — этот объект один из самых глобальных в городе, его владельцам удалось удержать арендаторов, поэтому горожане по-прежнему смогут получить здесь широкий ассортимент товаров и услуг.
«Крупные и стабильные объекты и торговцы от всех кризисов выигрывают, небольшие — проигрывают. Видимо, так будет и в 2015 году. Ситуация в следующем году будет непростая, но без неопределенности, которая рождает панику и хаотические движения на рынке, как это было в нынешнем году. Ситуация стабилизировалась, и пускай она не очень хорошая, но для многих это отправная точка, чтобы двигаться дальше, в том числе открывать новые магазины. Следующий год тоже будет тяжелым, но глобального поражения экономики, на мой взгляд, не будет»,— говорит Дмитрий Сарапульцев.
В том, что серьезные торговые сети не смогут разориться, согласен и Александр Оглоблин. По его мнению, с рынка могут уйти одиночные торговые точки формата «у дома». Они и раньше не страдали низкими ценами, а в период кризиса покупатели будут больше внимания обращать на стоимость продуктов, поэтому, скорее всего, предпочтут им дискаунтеры. Однако закрытий в продуктовом ритейле стоит ожидать не раньше середины 2015 года, когда у этого сегмента торговли начнется традиционный спад продаж.
Ситуация в сегменте одежды, обуви, техники ознаменуется закрытием торговых точек уже в начале следующего года. Причем ситуация будет ухудшаться не только для стрит-ритейла, но и для торговых центров. Уже сегодня многие арендаторы пишут заявления владельцам торговых объектов с просьбой о снижении арендной ставки или уведомления о расторжении договора аренды. Поэтому в следующем году доходность ТЦ, скорее всего, будет падать.
«Что касается развития нашей сети, то в течение какого-то времени мы нажмем на паузе. Посмотрим, что в ближайшее время будет с инвестициями в условиях ограничения финансирования, которое связано с повышением ставки рефинансирования. Кредиты возрасти в два раза с 12 до 25-30% и то не все банки их предоставляют. Когда поймем, как будет развиваться рынок, начнет верстать свои планы»,— говорит Александр Оглоблин.
По словам Александра Засухина, рынок торговых центров традиционно является более устойчивым к кризисным явлениям, однако уже и он почувствовал ухудшение экономической ситуации. В конце года практически все торговые центры Екатеринбурга зафиксировали ставки для своих арендаторов в рублях, тогда как ранее многие объекты заключали договоры в валюте.
Как уже говорилось выше, положение усугубляется еще и тем, что многие арендаторы для работы на рынке привлекали валютные кредиты. Кроме того, со снижением рубля дорожают импортные товары, составляющие основу ассортимента торговых центров. Это вызовет снижение спроса и соответственно доходности бизнеса арендаторов ТЦ, что также может способствовать некоторой коррекции арендных ставок.
«Как показывает опыт кризиса 2008-2009 годов, увеличение количества вакантных площадей будет не так критично и в целом по рынку не превысит 15-20%. Однако будет усиливаться дифференциация рынка, то есть сильные станут еще сильнее, слабые — слабее. Для многих торговых центров недостатки имеющихся концепций, на фоне острой конкуренции на рынке, станут носить явный характер»,— говорит Александр Засухин.