Названы регионы - лидеры по доступности ипотеки

По оценкам экспертов, прошедший год оказался абсолютно нетипичным из-за пандемии коронавируса, что в том числе сказалось на ипотеке и рынке недвижимости. Во-первых, вслед за снижением ставки рефинансирования до рекордно низкого для России уровня (4,25%) процентные ставки по жилищным кредитам также заметно упали. Во-вторых, для поддержания строительной отрасли правительство запустило новую программу льготного ипотечного кредитования, которая оказалась достаточно масштабной и успешной. В-третьих, из-за большого спроса на жилье в ряде регионов сформировался дефицит предложения, а цены выросли на десятки процентов.

Кризисные рекорды ипотеки

Как отмечают аналитики, 2020 год для ипотечного кредитования в России выдался крайне удачным. Так, было заключено рекордное за всю историю количество ипотечных договоров, и был обновлен исторический максимум по суммарному объему ипотеки. Значительный рост жилищного кредитования обусловлен масштабным снижением процентных ставок, льготными программами и некоторым ажиотажем на рынке, что заставляло многих спешить с покупкой жилья, объясняют эксперты.

За прошедший год в России было выдано порядка 1,72 миллиона новых ипотечных кредитов против 1,28 миллиона в 2019 году. При этом в денежном выражении объем выданной за год ипотеки по итогам 2020 года составил 4,3 триллиона рублей (2,9 триллиона в 2019 году). Таким образом, даже относительно рекордного 2018 года, количество ипотечных сделок выросло на 16%, а в деньгах наблюдался рост на 42%.

При этом выросли не только денежные показатели рынка ипотеки, но и "качественные" индикаторы. В частности, средняя процентная ставка в 2020 году по ипотечному кредиту составила 7,8%, что является историческим минимумом. Для сравнения, еще в 2017 году ипотеку в среднем выдавали под 10,6%. Еще одним индикатором выступает средний размер кредита: по итогам прошедшего года он составил 2,5 миллиона рублей, против 2,04 в 2018-м и 1,72 миллиона рублей в 2016-м.

Также наблюдался дальнейший рост среднего срока кредита, который по итогам 2020 года превысил 225 месяцев (18 лет и 9 месяца). Для сравнения в четвертом квартале 2017 года он составлял 187 месяцев (15 лет и 7 месяцев). Таким образом, снижение ставок, рост среднего кредита и увеличение сроков кредитования в конечном итоге увеличивали доступность приобретения собственного жилья для граждан России.

Для оценки региональных различий доступности для семей покупки жилья в ипотеку эксперты РИА Новости провели исследование и составили седьмой ежегодный рейтинг, в котором показано, какая доля семей может позволить себе приобрести двухкомнатную типовую квартиру, взяв ипотечный кредит. Как показали результаты рейтинга, доступность жилья по ипотеке для российских семей выросла в 2020 году. При этом параметры доступности и ее динамика очень дифференцированы в региональном разрезе.

Рост доступности ипотеки

Учитывая непростую ситуацию из-за пандемии COVID-19, можно было ожидать слабых результатов в части доступности приобретения жилья, отмечают эксперты. Однако за последний год в среднем по России доля семей, которые могут позволить покупку жилья в ипотеку, выросла с 31,3 до 32,7 процента. Такая ситуация во многом связана со снижением ставок по ипотеке и ростом сроков кредитования, поясняют аналитики.

При этом увеличение номинальных зарплат сыграло меньшую роль, а динамика цен на жилье, напротив, снижала доступность. В ряде регионов в результате подорожания жилья, во многом стимулируемого снижением процентной ставки, доступность снизилась. Аналитики констатируют, что по итогам прошедшего года доступность жилья выросла в 73 регионах, а сократилась в 11, таким образом, в абсолютном большинстве регионов наблюдался прогресс.

При этом в среднем у регионов с положительной динамикой доступность выросла на 2 процентных пункта, в то время как среднее сокращение доступности составляло -0,6 процентного пункта. Результирующий общероссийский прирост доступности оказался небольшим (+1,4 процентного пункта), что во многом связано с отрицательной динамикой в густонаселенном московском регионе и Санкт-Петербурге.

В двух крупнейших агломерациях цены на недвижимость выросли очень сильно, что полностью съело весь эффект от ставок и улучшений условий по ипотеке. Лучший результат по динамике доступности наблюдался в Калмыкии, где доступность выросла в 1,4 раза с 19 до 26 процентов. Прирост доступности покупки жилья в ипотеку в 1,3 раза продемонстрировали Ингушетия, Дагестан и Приморский край. Но, несмотря на заметный прогресс, упомянутые северокавказские республики остаются пока в нижней части таблицы. В целом у девяти регионов рост доступности за год был более чем на 20 процентов.

Самое сильное сокращение доступности было в Московской области, за год доля снизилась с 36,5 процента до 32,5 процента. Также заметное сокращение доступности с 24,3 до 20,6 процента отмечается в Республике Алтай.

Наибольший прогресс по местам в рейтинге за год показала Белгородская область. Этот регион за прошедший год поднялся на 19 мест в рейтинге до 36-го пункта по итогам 2020 года, показав уровень доступности 33,7 процента. Прогресс в 16 мест наблюдался в Воронежской области, а на 11 пунктов вверх в рейтинге переместилась Свердловская область. Наибольшее снижение в рейтинге у Московской области (-18 мест) и у Астраханской области (-12 мест).

Лидеры сохранили позиции

В четверке регионов-лидеров по доступности расположились Ямало-Ненецкий автономный округ, Магаданская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Ненецкий автономный округ. Как показывает статистика, жители этих регионов с некоторым отрывом имеют наибольшие возможности по покупке квартиры в ипотеку из-за относительно высоких зарплат, особенно в автономных округах, и за счет невысоких средних цен на жилье, считают эксперты.

Только в четырех регионах-лидерах доля семей, для которых доступна покупка двухкомнатной квартиры среднего качества в ипотеку, превышает половину. При этом в Ямало-Ненецком автономном округе данный показатель превышает 71 процент, а у замыкающего первую четверку регионов Ненецкого автономного округа доступность находится на уровне 55 процентов.

Помимо первой четверки еще в 13 регионах доля семей, для которых доступна покупка жилья в ипотеку, превышает 40 процентов, а еще в 34 регионах она выше 30 процентов. Для сравнения, в 2015 году лишь в трех регионах доля семей, для которых была доступна покупка жилья в ипотеку, оказалась выше 30 процентов.

В первой десятке рейтинга за прошедший год произошли заметные изменения. В топ-10 смогла войти Томская область, а Ленинградской области и Республике Саха (Якутия) удалось улучшить свои позиции в первой десятке.

Льготная ипотека помогла небогатым регионам

В девяти регионах менее 20 процентов семей могут приобрести типовую "двушку", используя ипотечный заем. Замыкают рейтинг Ингушетия, Чечня, Дагестан, Карачаево-Черкессия, Севастополь, Республика Крым, Республика Северная Осетия – Алания, Кабардино-Балкария и Республика Тыва.

Как видно, замыкают рейтинг национальные республики, а также Крым и Севастополь. Как поясняют эксперты, это достаточно слаборазвитые в экономическом плане регионы, поэтому низкие места по доступности жилья неудивительны. Аутсайдерство национальных республик в рейтинге объясняется традиционно большим средним составом семей в этих регионах, что определяет низкий скорректированный семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи, и невысокими официальными зарплатами. Кроме того, в данных регионах значительная доля сельского населения, а в крупных городах многие продолжают жить в частных домах.

Крымский регион (Республика Крым и Севастополь) продолжает ощущать влияние внутрироссийской миграции. Эти два южных региона достаточно популярны для переезда жителей из других субъектов Федерации, в связи с этим спрос на жилье зачастую формируют приезжие, что позволяет ценам держаться на очень высоком уровне. Поэтому местные жители со своими относительно небольшими зарплатами испытывают трудности в приобретении недвижимости.

При этом эксперты отмечают, что прогресс в доступности в нижней части рейтинга был выше, чем у лидеров. Особенно сильно контраст виден на фоне Москвы и Санкт-Петербурга, где доступность и вовсе снизилась. Таким образом, снижение ставок и льготная ипотека помогла многим регионам, где доступность невысокая, а рынок недвижимости характеризуется невысоким спросом и низкими ценами, а в регионах с высокой доступностью и высоким спросом на недвижимость льготная ипотека и общее снижение ставок стимулировало рост цен недвижимость.

Как считали рейтинг

В качестве индикатора доступности в рейтинге выступает доля семей, которые имеют возможность платить ежемесячно по кредиту при приобретении жилья в ипотеку и осуществлять повседневные расходы. Доля семей, для которых доступна покупка квартиры, оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе.

Объем кредита рассчитывался для приобретения семьей двухкомнатной квартиры среднего качества в своем регионе площадью 60 квадратных метров при первоначальном взносе в 30 процентов. Семейные доходы от трудовой деятельности учитывали выплаты НДФЛ и корректировались на региональный прожиточный минимум на каждого члена семьи. Семьдесят процентов средств, оставшихся после вычета из семейного бюджета прожиточных минимумов, тратится на выплату ипотеки, 30 процентов – на прочие расходы.

Расчет проводился независимо для девяти типов по составу семей (различающихся по количественному составу и по числу детей), а результирующая доля семей рассчитывалась как средневзвешенная доля из этих девяти типов. Для расчета учитывались семьи, в которых хотя бы один член семьи имеет работу и возраст хотя бы одного члена - от 18 до 55 лет. Средние цены на квартиры на вторичном рынке, сроки кредита и процентные ставки учитывались для каждого региона в отдельности на основе официальной статистики. Для расчета рейтинга использованы актуальные данные за 2020 год, для сравнения – данные за 2019 год.

Полученная результирующая доля является индикативным показателем, отображающим различия в доступности жилья в различных регионах, при этом фактическая доступность жилья для отдельных семей из определенного региона зависит от множества иных факторов, в частности, распределения сбережений, структуры рынка недвижимости, необходимости в улучшении жилищных условий и других, которые не являлись предметом данного исследования.