Города России: законы - одни, строительство - разное
Законодательные нормы, программы и санкции на территории России для всех одинаковые. Однако градостроительная политика каждого в отдельности региона может различаться. Это связано и с территориальными, и с социально-экономическими показателями.
В связи с чем покупатели в различных городах также ведут себя неоднозначно. И что для Петербурга норма, не всегда хорошо будет воспринято в Екатеринбурге, Архангельске или Поволжье.
Какие же принципиальные отличия существуют и к чему стремятся покупатели разных городов решила выяснить редакция портала “Разумная Недвижимость” у девелоперов, работающих в разных регионах. К участию в круглом столе мы пригласили компании Glorax Development, которыя занимается строительством жилья как в Петербурге, так и в Москве, “Строительный трест”, возводящий квадратные метры в Северной столице и в Калининграде, строительно-инвестционный холдинг «Аквилон-инвест», широко известный своими новостройками в Архангельске, и только выходящий на рынок нашего региона.
Принципиальные отличия
Основными отличиями между девелопментом областных центров от небольших городов игроки рынка называют экономику, рентабельность, дефицит земель.
Заместитель директора по строительству калининградского филиала объединения «Строительный трест» Александр Белов считает, что В Москве и Санкт-Петербурге при сравнительно похожей себестоимости рентабельность строительств выше в два и более раз.
Поэтому застройщики в провинции не могут возводить крупные социальные объекты за свой счет, замораживая при этом деньги на долгий срок в отличие от столичных застройщиков, которые могут позволить возводить крупные кварталы со всей необходимой инфраструктурой, обеспечивая их в срок необходимыми инженерными мощностями, - подчеркнул спикер.
Председатель Совета директоров строительно-инвестционного холдинга «Аквилон-инвест» Александр Рогатых, в свою очередь, отметил, что если говорить о различиях между Санкт-Петербургом и относительно небольшими городами, то главным фактором остается экономика. Высокий спрос и цены в больших городах, и несопоставимые возможности городских бюджетов позволяют реализовывать большие проекты застройки целых микрорайонов.
Например, наш холдинг сейчас вместе с двумя крупными девелоперскими компаниями их Санкт-Петербурга и Москвы реализуют проект освоения территории бывшего мясокомбината «Самсон». Всего уже запланировано более 230 тыс. кв. м. нового жилья. При этом учитывая комплексную застройку микрорайона нам проще решать вопросы его обеспечения объектами коммунальной и социальной инфраструктуры. В тоже время для нас Архангельск и Северодвинск остаются стратегическими приоритетами, - рассказал эксперт.
Градостроительная политика и сроки возведения
При этом в зависимости от региона разнятся и градостроительная политика и сроки получения необходимой документации.
По словам председателя Совета директоров строительно-инвестционного холдинга «Аквилон-инвест»Александра Фролова общие принципы градостроительной политики определены действующим законодательством. Но преимущества Санкт-Петербурга в том, что процесс создания градостроительной документации здесь практически завершен, и ее качество по объективным причинам выше. Это связано и с более высоким общим уровнем правовой, законодательной и градостроительной культуры, сформированными архитектурными традициями, наличием высококвалифицированных кадров.
Генеральный директор строительно-инвестционного холдинга «Аквилон-инвест»:
Алексей Попков отметил, в Санкт-Петербурге, при застройке новых микрорайонов большинство задач решаются в комплексе, в том числе благодаря бюджетному финансированию.
В Архангельске возможности городского бюджета по финансированию новых объектов социальной сферы гораздо скромнее. Поэтому перспективными являются проекты государственно-муниципального партнерства, - прокомментировал эксперт.
Управляющий партнёр Glorax Development Дмитрий Коновалов считает, что процесс получения разрешения на строительство в крупных городах более дорогой и длительный. Связано это с дефицитом земель под застройку.
По той же причине немало различий и между проектами: например, если в столице высотность здания может превышать 30 этажей, то в маленьких городах условия не позволяют возводить здания подобной этажности. В мегаполисах население более требовательно к комфортности жилья, отсюда и обилие предложений, отличающихся по цене и качеству. В небольших городах с этим проще – дома, как правило, типовые, не отличающиеся ни концептуально, ни опционально. В силу исторически сложившихся причин административные процедуры в небольших городах занимают меньше времени и средств. Там нет такого мощного чиновничьего аппарата, поэтому процесс принятия решений сокращается весьма значительно, - говорит Дмитрий Коновалов.
К вопросу о качестве
Мнения экспертов разошлись в вопросе качества строительства. Так, по мнению Дмитрий Коновалова, качество возведение жилья в различных регионах различается. Предложение следует за спросом. В крупных городах у разных слоев населения – разные запросы, и в мегаполисах достаточно людей, готовых платить за качественные материалы строительства, индивидуальные проектные решения, благоустройство территории и другие атрибуты комфортного жилья. Запрос на подобные условия в маленьких городах меньше, как и возможностей за все эти качественные характеристики платить.
Не согласился с коллегой заместитель директора по строительству калининградского филиала объединения «Строительный трест» Александр Белов.
Считаю, что данный фактор в первую очередь зависит от конкретной строительной компании, как в провинции есть компании, строящие качественное недорогое жилье, так и столицах можно найти компании строящие жилье с браком за большие деньги, - подчеркнул эксперт.
Плюсы строительства в крупных городах
Из плюсов возведения жилья в крупных городах эксперты подчеркнули возможность реализации практически любых проектов и гораздо большее количество потенциальных покупателей недвижимости, которые к тому же обладают различными вкусовыми предпочтениями и финансовыми возможностями.
Можно строить объекты разных классов, рассчитанные каждый на свою целевую аудиторию. Да и в принципе девелопмент в мегаполисах является более прибыльным и способным к постоянному развитию видом бизнеса, - говорит Дмитрий Коновалов.
Из плюсов строительства в небольших городах Александр Белов отметил более короткие сроки получения разрешения на строительство в силу меньшего количества согласовывающих органов.