Строительный рынок Екатеринбурга худеет на 20%
Минстрой ужесточил требования к девелоперамСтроительный сектор в Свердловской области ждет ухода порядка 20% застройщиков. О переформатировании отрасли в Екатеринбурге заявляют девелоперы, аналитики рынка недвижимости и контролирующие органы. При низком спросе текущее падение цен на жилье, по мнению экспертов, в скором времени сменится ростом себестоимости строительства, вызванным готовящимися изменениями в правилах игры на федеральном уровне. Новый порядок взаимодействия с дольщиками и изменившиеся условия членства в СРО приведут к укрупнению рынка, в связи чем в отрасли останутся лишь ключевые игроки, которые будут диктовать рынку свои правила игры. Дополнительные финансовые обязательства, возложенные на девелоперов федеральным законодателем, в конечном итоге отразятся на цене квадратного метра.
О формировании нового строительного рынка в Екатеринбурге Свердловской области сегодня заявили застройщики и эксперты отрасли. Глобальные изменения продиктованы законодательными изменениями на федеральном уровне. С 2017 года вступят в силу поправки в ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве», а также новый порядок членства в СРО, который ужесточит требования к генподрядчикам объектов. Для Екатеринбурга, где строительный сектор является одной из системообразующих отраслей экономики, изменения существенно перекроят рынок.
Президент «Уральской палаты недвижимости» Эдуард Богданов
На данный момент в регионе фиксируют общую стагнацию рынка недвижимости и падение цен на жилье. Так, с февраля 2016 года средняя стоимость квадратного метра на вторичке упала с 75 до 68 тыс. рублей за кв. м. По итогам года аналитики «Уральской палаты недвижимости» ждут корректировки цен на 4%. При этом падение стоимости сопровождается ростом числа сделок. Как подчеркивает президент УПН Эдуард Богданов, рынок повернулся в сторону покупателя, который начал диктовать цены, – предложение уже превысило спрос, снижение ставок продлится в течение всего 2017 года.
Параллельно в регионе падают темпы ввода жилья. По словам замначальника Главархитектуры администрации Екатеринбурга по архитектурно-строительному контролю Сергея Малафеева, в конце прошлого года застройщики заявили к сдаче 1 млн 300 кв. м, по факту же будет сдано около 1 млн кв. м жилья вместе с ИЖС. По данным президента «Российской гильдии риэлторов» Татьяны Деменок, темпы ввода жилья на Среднем Урале упали на 27% по сравнению с прошлым годом. Однако даже то, что уже построено и введено, необходимо продать, с чем у застройщиков очевидные проблемы.
Замначальника Главархитектуры администрации Екатеринбурга по архитектурно-строительному контролю Сергей Малафеев в центре
«У нас большой фонд непроданного жилья на первичном рынке – порядка 17000 квартир, плюс мы сейчас еще строим около 15000 квартир. Рынок продавца сменился на рынок покупателя. Раньше покупатели стояли в очереди, но такого больше не будет. Продать просто квадратные метры стало очень сложно», – фиксирует исполнительный директор НП «СРО «Гильдия строителей Урала» Вера Белоус.
Падение цен на недвижимость сопровождается ростом стоимости строительных материалов, в связи с чем участники рынка заявляют о катастрофически низкой рентабельности. Однако повод поднять цены у застройщиков уже есть. В связи с вступлением в силу поправок в ФЗ №214, регламентирующих работу со средствами дольщиков, государство предъявит повышенные требования к уставному капиталу строительных предприятий. Обязательным будет наличие компенсационного фонда, который, вместо страховых компаний, будет осуществлять выплаты дольщикам в случае невозможности достроить объект. Помимо этого, строители должны аккумулировать все средства дольщиков на спецсчете. По прогнозам представителей «Гильдии строителей Урала», все указанные нововведения вызовут увеличение сроков строительства и себестоимости, что скажется на конечной цене квартир.
«По долевке сейчас продается порядка 85-90% недвижимости, и в следующем году это будет, скорее всего, 100%. То есть мы все перейдем на продажу жилья через договоры долевого участия. Это несомненный плюс для покупателей. Однако чем это грозит застройщикам? Уже сейчас есть люди, которые месяцами отказываются принимать жилье, пока не получат дополнительные блага. Пока таких единицы, но их будет больше, что в конечном итоге отразится на цене недвижимости», – считает Вера Белоус.
Напомним, ранее «Правда УрФО» сообщала, что застройщики на Среднем Урале практически не готовы к введению нового порядка работы с дольщиками. Аналогичная ситуация и с членством в саморегулируемых организациях – согласно реформе, региональные застройщики должны вступить в них по месту своей регистрации. Многие уральские компании имеют членство в СРО Санкт-Петербурга и Москвы и не согласны менять прописку. Участники рынка объясняют отказ перспективой потерь накоплений компенсационного фонда, уже сформированного ими в СРО. По мнению Сергея Малафеева, в складывающейся ситуации отрасль покинут порядка 20% застройщиков.
«В «Гильдию строителей Урала» вступило 196 компаний, а сейчас осталось 170. Идет чистка рынка, естественный отбор: компании закрываются или приостанавливают деятельность. Рынок сократится на 20-30%. Уже сейчас мы видим, как в тендерах наряду с мелкими компаниями участвуют крупные игроки, которые ранее в такие торги не заявлялись. Это говорит об укрупнении рынка: маленькие предприятия или покинут рынок, или будут поглощены», – добавляет Вера Белоус.
Исполнительный директор НП «СРО «Гильдия строителей Урала» Вера Белоус
«Чистка» проводится, в том числе, силами самих застройщиков: в «Гильдии строителей Урала», в частности, действует договоренность, по которой генподрядчики не будут принимать на работу организации, не состоящие в СРО. По новым правилам, членство в СРО обязательно только для генподрядных компаний, однако в гильдии решили установить дополнительный фильтр. Помимо этого, в саморегулируемых организациях намерены провести дополнительный аудит и исключить застройщиков, которые рискуют оставить незавершенными объекты дольщиков. В частности, одной из таких компаний могут стать структуры «Главсредуралстроя», который уже сейчас имеет проблемные объекты. Напомним, компания проходит процедуру банкротства.
На фоне тенденции укрупнения рынка опрошенные «Правдой УрФО» эксперты ожидают новый виток роста цен на жилье, на этот раз – с подачи «застолбивших место крупных игроков». Текущие изменения в отрасли, как подчеркивают в УПН, сформируют рынок на 10-20 лет, в том числе с возможным «диктатом цен».
«Правда УрФО» продолжит следить за развитием событий.