Добавить новость
smi24.net
News in English
Март
2023

Larkspur planning board approves controversial townhome project

0

The Larkspur Planning Commission has begrudgingly approved a townhome and retail project, saying the city has been handcuffed by state housing laws.

The project to build 20 for-sale townhouses, retain two businesses and add another pair of retail spaces at the corner of Magnolia and Estelle avenues was submitted under the Housing Accountability Act and Senate Bill 330. Combined, the laws provide a developer benefits such as unlimited waivers and a streamlined approval process, and city officials are precluded from using subjective design standards to deny the project.

“It seems like the ability for us to do anything about a lot of this is very limited,” Jeffrey Swisher, a member of the commission, said at its meeting on Feb. 28.

“But that’s not going to stop me as a citizen of Larkspur and a planning commissioner of saying that this building is too tall,” he said. “This building is not attractive. This building needs a significant redesign to fit into the landscape of Larkspur … to make it more acceptable to the city and to the members of the community.”

The sentiment was shared by other board members and a large group of residents who clamored in opposition. The hearing, conducted by teleconference, drew more than 150 people.

“If this monolithic condo is built as proposed, undoubtedly it would become known as the monster on Magnolia,” resident James Holmes said.

“This development is an absolute Houdini, gymnastics of legal gamification of state laws,” resident Christopher Gaylord said. “And this is an opportunity, I think, for this commission to dig their heels in and make a stand here.”

Edge Development Group LLC, a firm in Danville, wants to redevelop a 1.63-acre area across two lots at 1131 to 1141 Magnolia Ave. The property is tucked against the hillside on the north end of Magnolia Avenue, one of the city’s busier corridors.

The Rustic Bakery and Gravity Salon on the southeastern half-acre lot will remain. The second lot features two commercial buildings, including the former site of the Corbet’s Ace Hardware store that has been vacant for years. The developer plans to raze the structures on the second lot to make way for the residences in five buildings of three or four stories.

Tony Craig, a representative for the applicant, told the commission that the project team had made a few revisions, including moving the fourth-floor mezzanine back so it couldn’t be seen from the sidewalk.

The developers are also agreeable to making the property all-electric and landscaped with native plants, he said.

The commission decided to tack those changes on as conditions of approval.

Other conditions included reducing the 54-foot building height by 3 feet, which Craig said could likely be done.

The commission also sought a condition of a sloped parapet to also minimize the perception of height.

“I think it’s likely that this project still gets appealed to City Council,” said Liam Campbell, a planning commissioner. “I think I’d prefer to have it appealed to City Council with these additional conditions and with the changes that we’ve discussed tonight.”

Appeals can be submitted within 10 business days of a decision.

Sixteen market-rate townhomes would have three or four bedrooms and two-car garages. Four below-market homes would have one-car garages. The complex would have 50 parking spots, including 36 garage spaces, two uncovered guest spots and 12 retail spaces.

The below-market residences — two for low-income households and two for moderate-income households — qualify the project for the provisions of SB 330, said Sean Kennings, the city’s contract planner.

The project qualifies for concessions and waivers under the state density bonus law. The applicant is requesting development standards waivers to height, setbacks and parking requirements, Kennings said.

Under SB 330, the city can only hold five public hearings on the project. The Planning Commission hearing was the first.

Story poles outlining the structures went up last month, raising a few eyebrows. Nate Ahearn took a picture from his home showing the poles towering over his backyard.

“This is a real invasion of my privacy and my kids’ privacy,” Ahearn said.

In addition to the bulk and mass, residents were concerned about parking and traffic and bicycle and pedestrian safety. Residents also said the plan doesn’t provide enough affordable housing.

Members of the Bay Area Council and YIMBY Action wrote letters of support, but they were among the minority.

After the meeting, Ciyavash Moazzami, the project manager, said the company has not decided whether to appeal and that it is evaluating options. An appeal, if successful, could allow the team to develop the project as it was proposed, without the conditions added by the commission.

“Either way, we have an approval and our plans are moving forward,” Moazzami said. “We made some modifications and presented them that evening. We tried to accommodate the city and neighbors. We’re happy with what we did.”








Арбуз, кукуруза и холодные напитки: диетолог Садыков назвал продукты, которые портят ваш сон летом

Ваше душевное благополучие важно: когда и как лечение в стационаре становится шагом к себе

Аукцион за часть дачи Пугачевой опровергли

Состоялось открытие фотовыставки «Особенная красота»


Las 'Guerreras del Agua' se dan un baño de bronce en el Mundial de Singapur

La UFC anuncia un mes de octubre mayúsculo

Brit Who Fought Usyk Calls For Daniel Dubois To ‘Leave The Sport’ After Staying Down In Rematch

Why Juventus spent 111m this summer for only one new player


В Московской области задержан томский предприниматель, укравший 8,5 млн рублей

Monochamus scutellatus

Невозможное возможно: две подопечные фонда «Жизнь в Движении» с ограниченными возможностями покорят вершину Эльбруса

Возбуждено первое в России уголовное дело о дропперстве


The dairy industry would like Gen Z to drink more milk, so they made a Fortnite diner tycoon game

Краткая биографическая справка о центральных персонажах Mafia: The Old Country

Microsoft warns of 'active attacks' on its government and business server tech, with one cybersecurity expert claiming that they should 'assume that you have been compromised'

'I destroyed months of your work in seconds' says AI coding tool after deleting a devs entire database during a code freeze: 'I panicked instead of thinking'



Оркестр полиции Республики Сербской впервые выступит на фестивале «Спасская башня» в Москве

В Москве завершился сбор с руководителями финансово-экономических подразделений Центрального округа Росгвардии

В Третьяковке на Кадашевской набережной открылся концертный зал

Оркестр полиции Республики Сербской впервые выступит на фестивале «Спасская башня» в Москве


Вредоносный код в Firefox: атака на цепочку поставок через NPM-пакеты

Игровые терминалы в ТЦ: союз ради будущего

Синоптик Тишковец: череда тропических ливней в Москве завершена

ДельтаЛизинг продолжает раскрывать секреты успеха российских предпринимателей


Участник ЛизаАлерт из Бурятии помог спасти мужчину в лесу подмосковья

Врач Щетинина: натуральные соки могут навредить здоровью пожилых

Игровые терминалы в ТЦ: союз ради будущего

Трагедия для всей России: наша любимая актриса из "Служебного романа" скончалась на 82-м году жизни


Медведев сравнил матчи с Опелкой в Нидерландах и США

Фриц пробился в четвертьфинал турнира в Вашингтоне.

Сидоренко из России одержал победу и стал чемпионом по настольному теннису на Универсиаде.

Медведев пробился в четвертьфинал турнира в Вашингтоне


Прогноз погоды на сегодня, 25 июля

Девушка Рая отреагировала на использование ее лица во время выступления Элджея

Трагедия для всей России: наша любимая актриса из "Служебного романа" скончалась на 82-м году жизни

Обломки сбитых дронов повредили контактную сеть на станциях в двух регионах РФ


Музыкальные новости

Рискнул на 100 тысяч рублей: инженер из Смоленска купил более 1,7 тысячи лотерейных билетов и выиграл автомобиль от «Национальной Лотереи» и РОЛЬФ на VK Fest

Девушка Рая отреагировала на использование ее лица во время выступления Элджея

Аукцион за часть дачи Пугачевой опровергли

Брошенный женой Никита Пресняков круто изменил имидж


Оркестр полиции Республики Сербской впервые выступит на фестивале «Спасская башня» в Москве

Оркестр полиции Республики Сербской впервые выступит на фестивале «Спасская башня» в Москве

В Третьяковке на Кадашевской набережной открылся концертный зал

В Москве завершился сбор с руководителями финансово-экономических подразделений Центрального округа Росгвардии


Кабинет Артиста. Яндекс кабинет артиста.

Okko и ТНТ выпустят драмеди про трёх сестёр «Хай, систерс»

Акция «Каникулы с Росгвардией» продолжается в Чеченской Республике

Отношения с Трампом не сложились: Путин зол. Ультиматум США вышел боком


В Москве росгвардейцы оказали помощь пострадавшей в ДТП мотоциклистке (видео)

Водитель Audi сбил трех пешеходов, переходивших дорогу на западе Москвы

На МКАД в Москве произошло массовое ДТП, движение затруднено

В столичном главке Росгвардии проведён смотр спецтехники


Путин дал указание рассмотреть проблемы онкологии в Архангельской области.

Соболезнования в связи с авиакатастрофой в Амурской области выразили зарубежные лидеры

"Ультиматум Трампа: потенциальные последствия для Путина"

В сентябре Путину будет представлена обновленная программа строительства кораблей для ВМФ.


Новый штамм коронавируса "стратус" фиксируют в Москве с мая

Депздрав: новый штамм коронавируса «стратус» фиксируют в Москве с мая

Обнаружен новый штамм коронавируса: он очень заразный и забирает голос

Депздрав Москвы оценил ситуацию с распространением нового штамма коронавируса



Новый штамм коронавируса "стратус" фиксируют в Москве с мая

Пластический хирург Софья Абдулаева: подтяжка груди нитями - эффективно ли это

Путин дал указание рассмотреть проблемы онкологии в Архангельской области.

Депздрав Москвы: новый штамм коронавируса "стратус" фиксируют в Москве с мая


Британский журналист: Зеленский - мелкий жулик и крыса, которому «недолго осталось» в этом мире


«Каникулы с Росгвардией» проходят в регионах Центральной России

Игровые терминалы в ТЦ: союз ради будущего

Пять земельных участков для размещения НКО доступны на городских торгах

Две трети россиян считают, что спортсмены зарабатывают слишком много


Лукашенко поделился мнением о самой идеальной профессии.

Лукашенко посоветовал не злить его и не допускать падежа в животноводстве

Лукашенко с иронией отнесся к санкциям, запрещающим ему въезд в Эстонию

Лукашенко заявил, что в Белоруссии «на всякий случай» готовятся к войне


Мэр Москвы: Улучшим транспортную доступность Южного и Северного Бутова

Сергей Собянин. Главное за день

Сергей Собянин поздравил москвича — победителя международной олимпиады по физике

Собянин: Около 10 тыс. москвичей начали переселение по реновации этим летом


6 лет вместе. В Москве пройдет выставка, посвященная пандам Жуи и Диндин

Московские студенты начали исследовать влияние климатических изменений на сток рек Ямала

Детеныш краснокнижной боливийской обезьяны появился на свет в Московском зоопарке

Исследование выявило снижение инвестиций в экологически чистую энергетику США.


Игровые терминалы в ТЦ: союз ради будущего

Обломки сбитых дронов повредили контактную сеть на станциях в двух регионах РФ

Члены семьи Евгения Гинера могли потерять более 1 млрд в финансовой пирамиде

Девушка Рая отреагировала на использование ее лица во время выступления Элджея


В Архангельске началось обучение бойцов СВО, сообщил Цыбульский.

70 участников СВО в Архангельске показали мотивацию выше госслужащих — Цыбульский

Путин дал указание рассмотреть проблемы онкологии в Архангельской области.

Настольный термотрансферный принтер штрих-кодов iDPRT iE4P


В Симферополе на базе «Клинического госпиталя для ветеранов войн» функционирует гериатрический центр для пожилых людей с возрастными нарушениями

Россияне выбирают Крым для отдыха с детьми – названы города-лидеры

Лавандовое поле горит в Симферопольском районе Крыма

Прогноз погоды в Крыму на 25 июля


Обломки сбитых дронов повредили контактную сеть на станциях в двух регионах РФ

Участник ЛизаАлерт из Бурятии помог спасти мужчину в лесу подмосковья

Врач Щетинина: натуральные соки могут навредить здоровью пожилых

Игровые терминалы в ТЦ: союз ради будущего














СМИ24.net — правдивые новости, непрерывно 24/7 на русском языке с ежеминутным обновлением *