Immobilienpreise: Die Richtung geht weiter nur nach oben

Von Thomas Kaufner

Berlin. Seit Jahren kennen Immobilienpreise nur eine Richtung: Nach oben. Manch Beobachter fühlt sich an die "Preisblasen" erinnert, die vor zehn Jahren eine globale Finanzkrise auslösten.

Der Preisanstieg für Wohnimmobilien setzt sich unvermindert fort. Vor allem in den Metropolen haben die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr zweistellig angezogen. Das geht aus Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hervor, über die die Zeitschrift "Finanztest" berichtet.

An der Spitze liegt demnach die Bundeshauptstadt Berlin, wo Wohnungen von Ende 2016 bis Ende 2017 im Schnitt um 15,6 Prozent teurer wurden, gefolgt von Frankfurt/Main (12,5), Hamburg (11,4), Stuttgart (11,3) sowie Köln (10,8 Prozent). Im bundesweiten Schnitt hätten Käufer von Eigentumswohnungen Ende 2017 durchschnittlich 7 Prozent mehr zahlen müssen als ein Jahr zuvor. Basis der Berechnungen sind tatsächlich abgeschlossene Kaufverträge, nicht Annoncen oder Maklerumfragen.

Der seit Jahren anhaltende Boom am Immobilienmarkt sorge dafür, dass sich das Verhältnis von Kaufpreisen und Mieten deutlich verschlechtert habe. "Früher galten Wohnungen als teuer, wenn sie für mehr als 20 Jahresmieten ohne Betriebskosten gekauft wurden", schreibt "Finanztest".

"Heute gehen sie teilweise für das 30-Fache der Jahresmiete weg - nicht nur in Berlin, Hamburg und München - sondern auch in kleineren Städten wie Regensburg und Heidelberg."

Orte, an denen Wohnimmobilien nicht oder nur wenig teurer wurden, gibt es nach den ausgewerteten Daten kaum - und wenn, dann liegen sie in Ostdeutschland. Zum Beispiel kosteten Eigentumswohnungen in Frankfurt (Oder) binnen Jahresfrist nur 0,9 Prozent mehr, im Raum Görlitz 1,7 oder im Kreis Vorpommern-Greifswald 2,1 Prozent.

Das Preisniveau bei Wohnimmobilien ist von Standort zu Standort extrem unterschiedlich. "In Magdeburg und Cottbus gibt es für rund 200.000 Euro ein 130 Quadratmeter großes Einfamilienhaus. Für das gleiche Geld bekommt man in Köln oder Düsseldorf nur eine kleine Zwei-Zimmer-Wohnung. In München reicht es gerade mal für eine Studentenbude", so der "Finanztest"-Bericht.

Neben der viel zitierten "Flucht in Betongold" treiben vor allem die extrem niedrigen Zinsen die Nachfrage nach Immobilien - gepaart mit der historischen guten Lage am Arbeitsmarkt. Zugleich hält der Neubau mit der Nachfrage nicht Schritt.

Der Internationale Währungsfonds (IWF) warnte erst unlängst vor der potenziellen Gefahr einer möglichen "Immobilienblase". Der Preisanstieg bei Immobilienpreisen habe in Deutschlands "dynamischsten Städten eine genaue Beobachtung verdient", hieß es in einem IWF-Länderbericht. Die globale Finanzkrise 2008/2009 hatte ihren Ausgangspunkt auf dem US-Immobilienmarkt, wo die Preise für Häuser nach jahrelangem Boom kollabierten.

Die Bundesbank hatte vor einigen Monaten von Preisübertreibungen vor allem in Städten gesprochen. Nach der damaligen Einschätzung der Bundesbank hat sich der rasante Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland im vergangenen Jahr insgesamt etwas abgeschwächt.

"Während sich Wohnraum in städtischen Gebieten mit mehr oder weniger unvermindertem Tempo verteuerte, ermäßigte sich der Preisanstieg in Deutschland insgesamt etwas", schrieben die Experten im Februar in ihrem Monatsbericht.

Wie es weitergeht, ist ungewiss: "Die zu erwartende Abschwächung der Preisentwicklung lässt noch auf sich warten", hatte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolkmitt im Mai auf Basis von Zahlen aus dem ersten Quartal analysiert.

"Perspektivisch gehen wir aber nach wie vor davon aus, dass sich der Preisanstieg am deutschen Wohnungsmarkt sowohl bundesweit als auch in den Metropolregionen verlangsamen wird." Neue Daten zum zweiten Quartal 2018 will der Verband in der zweiten Augusthälfte vorlegen.