¿El ocaso de la vivienda protegida? Solo una de cada 10 viviendas que se construyen se vende a precio asequible
Solo uno de cada diez pisos que se construyen en España está dentro del paraguas de la Vivienda de Protección Oficial (VPO), es decir, se comercializa a precios asequibles y está destinado a personas con una renta que no les permite acceder a un inmueble a precios de mercado. Y, si se ve la foto total, en los últimos cinco años –entre 2018 y 2022– no se ha llegado a las 40.000 VPO, cuando una década antes se superaban las 300.000.
Este cambio en el mapa de las viviendas en venta a precios asequibles es una de las conclusiones que pueden extraerse del último análisis del mercado residencial realizado por Sociedad de Tasación, una firma especializada en la valoración de inmuebles, pero que está basado en datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
"Es un mercado extraño, falta vivienda asequible que se está intentando paliar con otros mecanismos", argumentó su directora de Instituciones y Grandes Cuentas, Consuelo Villanueva, en un encuentro con medios de comunicación y en referencia implícita al traslado de la demanda al alquiler a precios asequibles o sociales.
En cuanto a qué indican los datos, entre 2018 y 2022 se comercializaron 39.525 viviendas de protección oficial, el 10% del total. No es una cifra muy diferente a la de los cinco años anteriores –de 2013 a 2017–, cuando se pusieron en venta a precios limitados 52.092 inmuebles, el 20% del total. Pero hay que tener en cuenta que, en ese último periodo, la construcción de casas se desplomó. Eran los años posteriores al pinchazo de la burbuja, la caída en desgracia de las promotoras inmobiliarias y de la creación de la Sareb, el banco malo que absorbió la cartera de inmuebles de las entidades financieras.
Muy lejos quedan las más de 300.000 casas de VPO que se construyeron en el boom del ladrillo y que ahora están entrando en el mercado de segunda mano, al cumplirse los plazos de limitación de precios. En el siguiente gráfico se puede ver cómo ha evolucionado la construcción de la VPO y cuánto ha ido representando en las últimas décadas respecto a la vivienda total que entraba en el mercado.
Esta firma de análisis de mercado y de tasación de inmuebles encuadra esta evolución de la VPO, por un lado, en que hoy se están construyendo muchas menos casas que hace 15 años. En concreto, seis veces menos. Por otro, en que si se ponen en el mercado pisos a precios protegidos, entonces a los promotores no les salen los números. Pero la demanda sigue ahí.
"Hay más necesidad de vivienda protegida y más dificultad de acceso", apuntó Consuelo Villanueva. "Ahora mismo, la VPO ha desaparecido del escenario. Solo surge de nuevos desarrollos, porque es donde se reserva suelo. Donde no hay, se habilitan suelos dotacionales o de la administración pública pero hay un déficit". "La VPO protegida en buena parte es promoción privada", justificó la responsable de Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación. "La pública es un pequeño porcentaje", es decir, "forma parte del negocio promotor y ha llegado un momento donde ya no es así, por falta de suelo disponible o porque el módulo no recoge los costes de producción", en alusión al marco de precios y condiciones que fijan las comunidades autónomas.
En cuanto a qué demanda podría haber para estas casas de VPO, no lo ven claro. "Tenemos datos de la necesidad de hogares nuevos y déficit de vivienda, falta vivienda desde hace muchos años", aseguró Consuelo Villanueva. El dato que manejan es que, cada año, se están construyendo del orden de 100.000 pisos y casas, mientras que se crean 200.000 hogares.
"En los nuevos desarrollos, la vivienda protegida es entre el 30% y el 50%", del total de inmuebles. "Ha habido momentos en que ha llegado a ser el 80% de todo lo que se construía y ahora es el 10%. No me ilusiono mucho con volver a ese 80%", concluyó. Tampoco dio datos concretos sobre cuánta demanda de pisos se tiene que desplazar al alquiler porque no encuentran pisos que poder comprar, por sus precios y por las condiciones de financiación.
Esas condiciones de financiación, con las subidas de los tipos de interés, no se traducen de momento en una mayor morosidad. Sí que hay un frenazo en las hipotecas y en los precios. Ambos frenazos ya los ha constatado el Instituto Nacional de Estadística (INE), aunque aún no ha tenido en cuenta las últimas subidas de tipos decididas por el Banco Central Europeo. En abril, las hipotecas se hundieron un 18%; y hasta marzo, los precios crecieron de media un 3,5%, su ritmo más bajo en dos años. Aunque estos datos del INE apuntan que la obra nueva aún aumenta sus precios en un 6%.
Sobre cuánto cuesta actualmente una casa y qué va a pasar en los próximos meses hay distintos análisis y previsiones. En este caso de Sociedad de Tasación, asegura que, en el conjunto del primer semestre del año, la vivienda nueva sube, de media, un 6,4% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Marca un coste por metro cuadrado de 2.809 euros. Y la usada también se encarece, pero menos, un 4,1%, hasta 1.801 euros por metro cuadrado. De cara a los próximos meses, no ve una bajada, en gran medida por la falta de obra nueva. Algo que también ha advertido el Banco de España. Constata, simplemente, que España tiene un mercado de la vivienda "tensionado".
Otras firmas de análisis concretan más. El banco ING asegura que el mercado de la vivienda va claramente a la baja pero habla de "aterrizaje suave". Aunque ve cambios. La entidad financiera ahora cree que los precios subirán este año un 1%; cuando antes preveía un cero. "Nuestro pronóstico de precios asume una ligera disminución en la segunda mitad de este año. Para 2024, hemos revisado a la baja nuestra previsión al 0% desde nuestra estimación anterior del 1%, ya que esperamos que el continuo aumento de los tipos de interés frene cualquier recuperación en el mercado inmobiliario el próximo año".
Esto hace que comprar una vivienda quede en manos de quien tiene ahorros o de inversores. Según Sociedad de Tasación, casi 4 de cada 10 compradores no tienen que pedir hipoteca para comprar un piso.
En cambio, ING se apoya en datos del Banco de España para resaltar que, a principios de 2022, los hogares españoles solo necesitaban gastar el 30% de sus ingresos para pagar los préstamos hipotecarios, pero en el cuarto trimestre de ese año, este porcentaje había aumentado a más del 36%. "Aunque los salarios están repuntando, las tasas de interés aumentaron aún más en la primera mitad de 2023, lo que probablemente haya empeorado la asequibilidad de la vivienda", argumenta la entidad holandesa. Y ese empeoramiento irá a más debido a las nuevas subidas de los tipos y a las que quedan por venir.