Los españoles cada vez optan más por las hipotecas mixtas porque ofrecen lo mejor de las fijas y las variables al tiempo que eliminan algunos de los principales inconvenientes de ambas. Con estos préstamos hipotecarios el usuario se puede asegurar un periodo inicial de varios años con cuotas estables y a precios generalmente más bajos que los de las hipotecas fijas. Sin embargo, la conveniencia de pedir una hipoteca mixta depende de varios factores que el usuario debe tener en cuenta, pues no siempre son la mejor opción. En este artículo vamos a explicar en detalle qué son, cómo funcionan, en qué fijarse para encontrar la mejor y cómo saber si es la financiación que se necesita. Las hipotecas mixtas son préstamos destinados a la adquisición, reforma o construcción de un inmueble, en los que éste queda como garantía de pago, como todos los créditos hipotecarios. Lo que diferencia a las hipotecas mixtas de las demás es que aúna características tanto de las fijas como de las variables con el objetivo de unir lo mejor de las dos al tiempo que tratan de eliminar lo peor de ambas. Las hipotecas mixtas tienen unos intereses fijos durante sus primeros años, por periodos de entre cinco y diez años, según el banco, y a partir de ese momento pasan a la fórmula típica de las hipotecas variables de diferencial (porcentaje fijo) más euríbor. De esta forma, las hipotecas mixtas empiezan siendo hipotecas fijas y transcurridos unos años pasan a ser hipotecas variables. Ambos intereses, tanto los primeros fijos como los variables de después, se pactan con el banco en el momento de firmar el contrato y serán los que se tengan que abonar a lo largo de la vida de la hipoteca mixta. Pero hay que tener en cuenta que una vez se pase a la fórmula de diferencial más euríbor propia de las hipotecas variables, la cuota empezará a cambiar cada seis meses o un año, según la periodicidad pactada con el banco para las revisiones. Debido a este funcionamiento, los bancos se pueden permitir ofrecer intereses iniciales y constantes más bajos con sus hipotecas mixtas que con sus hipotecas fijas, ya que saben que con las primeras llegará un momento en el que pasarán a depender del euríbor y, por tanto, se adaptarán a la situación económica de cada momento. Y esto reduce el riesgo financiero para la entidad. De esta forma, el usuario puede conseguir un producto más barato que las hipotecas fijas, pero con una estabilidad inicial que no le brindan las hipotecas variables, que siempre serán las más baratas del mercado. Ventajas • Normalmente son más baratas que las hipotecas fijas. • Requisitos más asequibles que las hipotecas fijas. • Intereses fijos durante los primeros años, lo que permite planificar mejor la economía doméstica a medio plazo. • Mayor tranquilidad inicial: el usuario puede centrarse en otros aspectos del inmueble durante los primeros años, como el papeleo de la compraventa o posibles reformas, sin preocuparse porque las cuotas vayan a cambiar a corto plazo. Desventajas • Durante los primeros años el usuario no se beneficiará de posibles reducciones de la cuota si el euríbor baja. • Es difícil calcular su coste total al combinar intereses fijos y variables. • Son más complejas que las hipotecas fijas y variables al aunar elementos de ambos préstamos. • Las comisiones por cancelación anticipada suelen ser más altas que en otras hipotecas. Como las hipotecas fijas y las variables, las hipotecas mixtas tienen una serie de ventajas y desventajas que las hacen más o menos adecuadas en función del contexto económico y la situación financiera, objetivos y preferencias del interesado. Por lo tanto, es preciso analizar todos estos factores en el momento en el que se necesite pedir financiación para decidir qué producto es el más indicado. Si atendemos al contexto económico, las hipotecas mixtas suelen ser una buena elección en momentos de cierta inestabilidad con previsiones de que la cosa empeore. En esas circunstancias lo más probable es que los bancos ya hayan empezado a incrementar el precio de sus hipotecas fijas mientras que las variables, aunque mantengan los intereses bajos, podrían encarecerse en cuanto los malos augurios se confirmen y empiecen a afectar al euríbor. Así, el usuario se puede asegurar unos intereses iniciales más bajos que los de las hipotecas fijas de ese momento y la misma cuota durante varios años sin que le afecten los reveses económicos nacionales e internacionales. Si el malestar lleva instalado un tiempo en la economía y se empiezan a ver señales de mejora, probablemente sea mejor pedir una hipoteca variable, pues aunque sus intereses sean altos, si la situación mejora el euríbor caerá y la cuota se abaratará. Por el contrario, si el momento es de estabilidad y bienestar, las hipotecas fijas serán la mejor opción pues aunque sigan siendo las más caras, tendrán unos intereses bajos en comparación con otras épocas de mayor inestabilidad y permitirán al usuario conseguir la misma cuota baja para toda la vida del préstamo hipotecario, del primer mes al último. En lo que se refiere a la situación económica personal del interesado, es posible que el precio más elevado o los requisitos más exigentes de las hipotecas fijas no le permitan acceder más que a una hipoteca mixta o variable. En este caso debe evaluar cuál de las dos le conviene más en función del contexto y de sus preferencias y objetivos. Y por último están, precisamente, las preferencias y objetivos del usuario. Si lo que busca es sobre todo tranquilidad y estabilidad, lo ideal es contratar una hipoteca fija, aunque una hipoteca mixta también puede ser una buena alternativa. Si lo que quiere es conseguir el producto más barato, al menos inicialmente, una hipoteca variable será la mejor opción, aunque siempre deberá tener en cuenta que las cuotas se pueden encarecer en el futuro y desvirtuar esa pretensión de hacerse con el instrumento más barato. Una vez se tiene claro que la hipoteca mixta es el producto que se está buscando, el siguiente paso es investigar el mercado para tratar de encontrar la mejor de cuantas hay disponibles. Para ello es recomendable revisar y comparar, al menos, a los siguientes elementos: ➤ Intereses: es uno de los aspectos más importantes que se deben revisar, pues de su cifra dependerá el precio del préstamo. En el caso de las hipotecas mixtas hay que tener especial cuidado porque hay que mirar tanto los intereses fijos de los primeros años como el diferencial aplicado con el cambio a variable, al que habrá que sumar el euríbor. Tener ambos claro es fundamental para saber cuánto se va a pagar por el producto. Los intereses de cualquier hipoteca se suelen reflejar en el TIN (Tipo de Interés Nominal), mientras que los gastos totales, incluyendo el TIN, comisiones y otras tarifas, aparecen recogidos en la TAE (Tasa Anual Equivalente), por lo que esta segunda da una cifra más real del coste total del instrumento. ➤ Comisiones: algunas hipotecas mixtas incluyen una comisión de apertura, algo que hay que tener en cuenta a la hora de comparar los precios de unas y otras. Además, todas tienen comisiones opcionales que sólo se activan en determinadas circunstancias, como la de amortización anticipada, que se paga si se decide cancelar el crédito hipotecario antes de tiempo. ➤ Productos bonificados : un elemento más que influye en el precio final de las hipotecas mixtas son los productos bonificados. Es habitual que los bancos incluyan determinadas bonificaciones en sus préstamos hipotecarios para que el cliente tenga la opción de rebajar los intereses. Algunas de ellas son vinculaciones como domiciliar la nómina o determinados recibos en esa entidad, pero otras implican la contratación de instrumentos y servicios adicionales, como planes de pensiones o de inversión, que tienen sus propios costes y que pueden acabar encareciendo la hipoteca a pesar de que con su bonificación rebajen un poco los intereses. ➤ Plazo: lo habitual es que las hipotecas mixtas en España ofrezcan plazos de devolución de entre diez y 30 años, aunque algunas entidades lo amplían hasta los 40 años. Aquí hay que tener en cuenta que si se elige un tiempo de reintegro amplio, el importe de las cuotas será más bajo y, por lo tanto, más fácil de pagar, pero se tendrán que abonar intereses por más tiempo.
