Pascual Ariño, propietario de 16 viviendas: "Alquilando se puede ganar mucho más que comprando y reformando"
La inversión inmobiliaria mantiene un fuerte dinamismo en España y se ha convertido en uno de los focos del debate político sobre la crisis de vivienda. El sector cerrará 2025 con un volumen total de inversión de 17.000 millones de euros, un 30% más que el año anterior, según la Asociación de Consultoras Inmobiliarias. Para una parte del panorama gubernamental, este flujo de capital, especialmente concentrado en grandes ciudades y zonas tensionadas, está afectando a los precios y reduciendo la oferta accesible para los residentes, al priorizar la rentabilidad frente al uso residencial.
No obstante, el segmento residencial fue el que mayor volumen atrajo, con 3.727 millones de euros invertidos, impulsado en buena medida por la vivienda de alto valor. Por otro lado, las estadísticas señalan que en Madrid, hasta el 40% de los compradores de vivienda de lujo son extranjeros, un dato que alimenta la crítica de quienes consideran que este tipo de operaciones desconectan el mercado local de la capacidad adquisitiva de los hogares. A ello se suma la recuperación del interés por el retail, donde se invirtieron 2.841 millones de euros, alcanzando niveles previos a la pandemia.
Más allá del volumen, los analistas destacan la diversificación de las estrategias de inversión como uno de los rasgos más relevantes del momento actual. Fondos e inversores institucionales combinan la compra de activos para su posterior venta con modelos de alquiler profesionalizado, rehabilitación de inmuebles, cambio de uso y desarrollo de proyectos a largo plazo. Estas técnicas buscan maximizar la rentabilidad y reducir riesgos, pero también refuerzan la percepción de que el mercado se orienta cada vez más a criterios financieros.
¿Cuál es la mejor forma de inversión inmobiliaria?
Pascual Ariño es un inversor inmobiliario que cambió el oficio de policía con el fin vivir de las ventas de residencias. El susodicho, ha comparecido en varias ocasiones en el programa de televisión "laSexta Xplica" y en sus redes sociales se encarga de mostrar sus avances en el mundo de la inversión. En una de sus últimas publicaciones explica cuál es, según su parecer, el mejor método para invertir. "Ultimamente me dicen que alquilar no vale para nada y que se gana más haciendo flipping house, pero vamos a verlo", comienza explicando el profesional del mercado. Esta estrategia consiste en comprar un domicilio a bajo coste, reformarlo y venderlo de forma rápida por una cantidad mayor.
"Para hacer flipping house necesitas más dinero porque la reforma no te la financian, así que vamos a poner un ejemplo en el que necesites 20.000 euros para los gastos de la compra y 40.000 euros para la reforma, es decir, 60.000 euros", señala. Por ende, el punto de partida con esta técnica demanda una mayor inversión inicial de capital. "Con esto podrías hacer una única operación de flipping house o si compras para alquilar no tienes que hacer una única compra, sino que podrías comprar hasta tres, porque no tienes que pagar esa reforma", confirma.
En el caso de los alquileres, estos cuentan con la capacidad de que reinvertir las ganancias. "Podrías poner 20.000 para cada casa, el resto te lo financia el banco y podrías tener tres rentas mensuales de por vida. El problema es que la gente no sabe hacerlo bien y no saca la rentabilidad que debería", agrega. Es así como el inversor ha llegado a adquirir tales cantidades de vivienda. "A cada casa tendrías que sacarle un 10% de rentabilidad, si haces eso y cada casa vale 100.000 euros estás sacando 30.000 euros cada año y no solamente eso sino que ese dinero el año que viene te permite comprar otra nueva casa"
¿Alquilar o compraventa? El experto se decanta
Otro factor a considerar es el tiempo de actuación. "Por eso, alquilando hay veces que se puede ganar muchísimo más que comprando, reformando y vendiendo, porque además te dicen que puedes hacer una operación de estas cada seis meses pero no es así, al final, a no ser que seas muy experto se te va a ir a un año". Respecto a la pregunta, Ariño se decanta por combinar ambas. "Pero lo bueno de esto es que no tienes que elegir, yo hago las dos cosas. Por una parte tengo las rentas que me dan ingresos pasivos todos los meses de por vida y, por otra parte, flipping house que me hace picos de facturación cada dos por tres", concluye en base a su ejemplo personal.