Ακριβά τα νεόδμητα, λύση τα παλιά: Πώς αλλάζει ο χάρτης της κατοικίας

Κλείνει η ψαλίδα των τιμών ανάμεσα σε νέα και παλαιά ακίνητα όσο αυξάνεται η ζήτηση και οι αγοραστές στρέφονται σε παλαιότερα οικιστικά ακίνητα για να καλύψουν τις ανάγκες τους. Η δυσκολία των Ελλήνων να χρηματοδοτήσουν την αγορά νεόδμητων κατοικιών αυξάνει το ενδιαφέρον εκείνων που αναζητούν να αγοράσουν παλαιοτέρα ακίνητα και στη συνέχεια να τα ανακαινίσουν με ορισμένες περιοχές σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, αλλά και στην υπόλοιπη Ελλάδα, να εμφανίζουν τιμές αρκετά υψηλές. Η τάση αυτή έχει σε ορισμένες περιπτώσεις οδηγήσει το κλείσιμο της ψαλίδας τιμής ανάμεσα στην αγορά μιας παλιάς και μιας νέας κατοικίας στο 30%, ενώ σύμφωνα με στοιχεία σχεδόν τα επτά στα δέκα οικιστικά ακίνητα που πουλήθηκαν το 2024 ήταν παλαιά και μάλιστα ηλικίας άνω των 20 ετών, ενώ μόλις δύο στα δέκα σπίτια που αγοράστηκαν ήταν έως πέντε ετών.

Σύμφωνα με έρευνα της REMAX, που δημοσιεύτηκε τον περασμένο Ιούνιο, η τάση αυτή αποδίδεται στο γεγονός ότι οι αγοραστές αναζητούν ακίνητα σε προσιτές τιμές ακόμα και στην περίπτωση που απαιτηθεί ανακαίνιση, ώστε το συνολικό κόστος να επιτρέπει την αγορά και το ακίνητο να εμφανίσει υπεραξία στο μέλλον.

Οπως λένε οι άνθρωποι της αγοράς, η δυσκολία των νοικοκυριών να καλύψουν την αγορά μιας νεόδμητης κατοικίας, αλλά και η εκτίναξη την τελευταία διετία των ενοικίων, αναζωογόνησαν την αγορά των παλαιότερων ακινήτων αυξάνοντας και τις ανακαινίσεις. Μάλιστα δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις και επενδυτών που αγοράζουν παλαιά ακίνητα, τα «φρεσκάρουν» και τα μεταπωλούν ή τα νοικιάζουν σε υψηλότερες τιμές.

Από 700 έως 1.200 ευρώ

Το ύψος μιας ανακαίνισης εξαρτάται από το τι περιλαμβάνει. Για παράδειγμα, ένα φρεσκάρισμα που μπορεί να περιλαμβάνει αλλαγή δαπέδων, πλακιδίων, εσωτερικές πόρτες, ντουλάπες, κουζίνα και βάψιμο κοστίζει κατά μέσο όρο 10.000-15.000 ευρώ και μπορεί να αυξήσει την αξία του ακινήτου ακόμα και κατά 25%-30%. Μια ανακαίνιση που μπορεί να περιλαμβάνει και τα εξωτερικά κουφώματα κυμαίνεται από 15.000 έως 30.000 ευρώ και η αξία του ακινήτου μπορεί να αυξηθεί ακόμα και κατά 50%, ενώ μια ολική ανακαίνιση που θα περιλαμβάνει εκτός των άλλων αλλαγή ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, μονώσεις, θέρμανση κ.λπ. μπορεί ανάλογα με τα τετραγωνικά του ακινήτου να ξεπεράσει και τις 50.000 ευρώ και ανάλογα με το πού βρίσκεται το ακίνητο να πλησιάσει κατά πολύ την τιμή ενός νεόδμητου.

Πάντως, κατά μέσο όρο η τιμή ολικής ανακαίνισης κατοικίας κυμαίνεται μεταξύ 700-1.200 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και καθοριστικός παράγοντας είναι πάντα τα υλικά που χρησιμοποιούνται, οι παρεμβάσεις που γίνονται, αλλά και τα τετραγωνικά του ακινήτου όσον αφορά τη διαμόρφωση του τελικού κόστους.

Η στατική αντοχή

Ωστόσο, αν και η αγορά των παλαιών ακινήτων αποτελεί λύση για εκείνους που δεν μπορούν να αγοράσουν ένα νέο ακίνητο, ένα σημαντικό στοιχείο που θα πρέπει να προσέχουν οι αγοραστές εφόσον τα ακίνητα είναι 20 ετών και άνω είναι η στατική αντοχή τους, αλλά και οι όποιες παρεμβάσεις γίνονται να έχουν την επίβλεψη μηχανικού ειδικά στις ολικές ανακαινίσεις. Σύμφωνα με τον Δημήτρη Καψυμάλη, πρόεδρο της Ενωσης Κατασκευαστών Ελλάδος, δεν θα πρέπει να γίνονται ανακαινίσεις αν πρώτα δεν έχει προηγηθεί έλεγχος στατικής επάρκειας σε πολυκατοικίες και ακίνητα που κτίστηκαν μέχρι το 1959, αλλά και για τα περισσότερα που κτίστηκαν μέχρι το 1984. «Δυστυχώς οι εργασίες που πραγματοποιούνται στα περισσότερα από αυτά τα ακίνητα, ενώ αφορούν ριζικές ανακαινίσεις, γίνονται συχνά χωρίς την επίβλεψη και τον έλεγχο της στατικής επάρκειας από μηχανικό, αφού οι νέοι ιδιοκτήτες τους για να πετύχουν χαμηλό κόστος δεν προβαίνουν ούτε καν στην έκδοση έστω και των κατ’ ελάχιστον απαιτούμενων εγκρίσεων εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας», αναφέρει. Μάλιστα η Ενωση Κατασκευαστών Ελλάδος έχει θέσει ως αίτημα στο υπουργείο Περιβάλλοντος και το Τεχνικό Επιμελητήριο στην ταυτότητα ενός κτιρίου να περιλαμβάνεται και δήλωση μηχανικού για τη στατική αντοχή του ακινήτου που αγοράζεται. «Αυτό θα αποτελέσει μια δικλίδα ασφαλείας. Αποτελεί κοινωνική ευθύνη καθώς το απόθεμα των παλαιών ακινήτων που υπάρχει είναι καταπονημένο από τον χρόνο και τους σεισμούς και αυτό η πολιτεία πρέπει να το λαμβάνει υπόψη της», λέει ο πρόεδρος της Ενωσης Κατασκευαστών Ελλάδος.

Τα προγράμματα

Η διαφορά των νεόδμητων και των παλαιών διαμερισμάτων πλέον κυμαίνεται στο 1/3 της αξίας του νεόδμητου ακινήτου, όπως ανέδειξε και το 5ο «Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων», που παρουσιάστηκε στο πλαίσιο της εκδήλωσης «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» από τον αναλυτή Ηλία Παπαγεωργιάδη. Η έρευνα, που πραγματοποιήθηκε από τη Μονάδα Ερευνών Κοινής Γνώμης και Αγοράς του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, αναφέρει ότι η διαφορά ανάμεσα σε νεόδμητο και παλαιό διαμέρισμα να είναι πλέον της τάξεως του 25%-30%. Στο ερώτημα που τέθηκε στο πλαίσιο της έρευνας «αν στην περιοχή όπου ζείτε, ένα νεόδμητο και ένα παλαιότερης κατασκευής έχουν τα ίδια χαρακτηριστικά, ποιο θα επιλέγατε;» η απάντηση ήταν ότι όταν το παλαιό ακίνητο έχει τιμή 20% μικρότερη από το νεόδμητο, το 67% επιλέγουν το νεόδμητο και το 31% το παλιό. Αντίστοιχα, όταν το παλαιό ακίνητο έχει τιμή 30% μικρότερη από το νεόδμητο, τότε το 56% επιλέγουν το παλαιό ακίνητο και 38% το νεόδμητο. Αναφορά έγινε και σε σχέση με τα προγράμματα για τη στέγαση με τους συμμετέχοντες να εκτιμούν ότι «το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου, 2” ανέβασε τις τιμές πώλησης και ενοικίασης των ακινήτων». Σχεδόν οι οκτώ στους δέκα αγοραστές (77%) θεωρούν ότι το πρόγραμμα είχε ως αποτέλεσμα την άνοδο των τιμών, ενώ με τη γνώμη αυτή συμφωνεί και το 87% των επαγγελματιών της αγοράς ακινήτων.