Xavi Abat, abogado: "El Supremo acaba de aclarar quién debe arreglar las humedades de una terraza comunitaria"
A más de uno le ha pasado. Cuando bajan las temperaturas y llega el invierno de repente, aparecen humedades en la terraza y surge la duda de siempre: ¿quién debe asumir los gastos de reparación?
El abogado Xavi Abat comenta la última decisión del Tribunal Supremo que podría cambiarlo todo para vecinos y comunidades.
La sentencia del Supremo
El Tribunal Supremo ha aclarado quién debe asumir el coste de reparar una terraza con humedades o filtraciones, tras estudiar el caso de un vecino de la localidad vizcaína de Getxo que tuvo que pagar 11.209 euros para reparar la tela asfáltica de su terraza, que provocaba filtraciones en el piso inferior.
El caso del vecino de Getxo
El afectado, que vivía en la cuarta y última planta de un edificio residencial, se encontró con filtraciones constantes en su terraza, que afectaban a los pisos inferiores. La terraza necesitaba una reparación urgente de la tela asfáltica que aseguraba la impermeabilización de la cubierta por lo que en total el coste de la obra ascendía a 11.209 euros, incluyendo mano de obra y materiales.
Inicialmente, el vecino reclamó que la comunidad de propietarios asumiera el gasto, argumentando que las filtraciones provenían de un desgaste estructural de la terraza, no de un mal uso o negligencia por su parte.
Sin embargo, tanto el Juzgado de Primera Instancia de Getxo como la Audiencia Provincial del País Vasco rechazaron sus demandas, basándose en los estatutos de la comunidad, que establecían que los propietarios debían cubrir los gastos de conservación y reparación de sus terrazas, incluso para evitar filtraciones hacia pisos inferiores.
“El contenido de los estatutos es meridianamente claro, los propietarios vienen obligados a abonar todos los gastos derivados de la conservación y reparación de las referidas terrazas, incluso aquellos gastos que se produzcan para evitar las goteras del agua hacia los elementos inferiores”, declararon los tribunales vascos.
La sentencia del Tribunal Supremo
Sin embargo, ahora es el Tribunal Supremo el que revoca los argumentos anteriores, matizando cuándo corresponde pagar las reparaciones. Según los jueces, el propietario debe asumir los costes si los desperfectos se deben a un mal uso de la terraza o a un mantenimiento deficiente, pero la comunidad es responsable cuando el daño proviene del desgaste de los materiales de construcción.
En el caso de Getxo, la terraza estaba “estaba deteriorada por el agotamiento de los materiales de construcción, lo que producía continuos daños a la vivienda por filtraciones de agua” por lo que la comunidad tuvo que asumir la reparación.
El Supremo ha subrayado que, aunque la terraza sea de uso privativo, su estructura y cubierta forman parte de los elementos comunes del edificio.
En este caso, los letrados concluyen que no existen pruebas de que las goteras se debieran a un mal uso de la terraza o a un mantenimiento deficiente por parte del propietario.
Los daños se produjeron por el desgaste de los materiales estructurales de la cubierta, lo que convierte la reparación en una responsabilidad de la comunidad de vecinos.
Las terrazas son “elemento común del inmueble” y “si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones” recalcan los jueces.
¿Cúando asume los gastosel propietario?
Tal y como explica Xavi Abat en sus redes sociales, la comunidad de vecinos debe asumir los gastos cuando las filtraciones provienen del mal estado de la estructura, el forjado o la impermeabilización.
En cambio, el propietario es responsable si los daños se producen por el solado o pavimento, ya sea por un uso autorizado o por falta de diligencia en el mantenimiento de la terraza.
En el caso de Getxo, los daños se encontraban en la tela asfáltica que garantiza la impermeabilización del edificio, bajo el suelo de la terraza, lo que confirma su naturaleza como elemento común y convierte su reparación en una obligación de la comunidad.
El criterio no es nuevo
En 2012, el Tribunal Supremo resolvió un caso similar en Santander, en el que una vecina reclamaba a su comunidad de propietarios la reparación de filtraciones en su terraza.
Al igual que en el caso de Getxo, los daños no provenían de un mal uso ni de un mantenimiento deficiente, sino del desgaste de los materiales estructurales de la cubierta, lo que los convertía en responsabilidad de la comunidad.
Con esa sentencia, el Supremo sentó jurisprudencia sobre la obligación de las comunidades frente a daños estructurales en terrazas, estableciendo un criterio legal que ha servido como referencia para conflictos similares en toda España durante más de una década.