L’immobilier n’a pas besoin d’un nouveau « dispositif » mais de liberté
L’immobilier est en crise. Quand avez-vous entendu cette expression pour la première fois ? Vous ne vous en souvenez plus ? C’est normal, c’est une rengaine permanente depuis 30 ans, sinon plus. En général, le diagnostic est établi chaque fois que les chiffres de la construction neuve ne sont pas au rendez-vous des prévisions gouvernementales, c’est-à-dire assez souvent. Alors, le nouveau ministre du logement élabore un nouveau dispositif fiscal pour inciter les épargnants à investir dans l’immobilier. Le premier dispositif a été celui du ministre Méhaignerie en 1986 qui fut suivi par le Périssol, puis le Besson, puis le Robien, puis le Borloo, et enfin le Pinel en 2015 qui connut un assez bon succès auprès des investisseurs du fait de sa simplicité et de son avantage fiscal significatif. Naturellement, tous ces dispositifs présentent leurs propres spécificités fiscales (déduction, amortissement, etc.) et ils sont naturellement coûteux pour les finances de l’Etat puisqu’ils permettent de réduire la facture fiscale des contribuables-investisseurs. En fait, ça c’est ce que l’on voit à première vue, car comme disait Frédéric Bastiat : « il y a ce que l’on voit et ce que l’on ne voit pas ». En l’occurrence, ce que l’Etat – qui gère ses finances à très court-terme – ne voit pas c’est que grâce à ces dispositifs il empoche quand même la TVA sur les nouvelles constructions, l’impôt sur les loyers, l’impôt foncier (en fait les communes), et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui frappe à la porte des riches propriétaires. Tout cela fait pas mal d’argent, mais ce n’est jamais mis en regard du coût fiscal des dispositifs en question.
Donc l’immobilier est en crise, mais cette fois il semble que ce soit plus grave qu’avant. En effet, l’offre de logements mis en location s’effondre du fait du comportement des propriétaires qui préfèrent retirer leurs biens du marché et nombre de ménages ne trouvent plus à se loger, notamment dans les « zones tendues ». A titre d’illustration, selon Foncia, leur stock de logements disponibles à la location a chuté de 7 %. Conséquence le taux d’occupation atteint un niveau très élevé de 93,6 %. Le marché se bloque.
Le Pinel ayant été retiré, car jugé trop coûteux, le gouvernement a imaginé un nouveau dispositif, le « Jeanbrun » du nom du nouveau ministre. Ce nouveau dispositif à l’ambition de produire 2 millions de logements d’ici 2030. Il repose sur un amortissement fiscal lié au niveau de loyers pratiqués, avec trois catégories (intermédiaire, social et très social) et des abattements différenciés. Bref, pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué. Dans le neuf, on nous dit que l’avantage peut atteindre 3,5 % de la valeur du bien pour les logements intermédiaires, davantage pour le social (dans la limite de plafonds) ? Est-ce que cela sera suffisant pour relancer la construction et « créer un choc de confiance » comme l’affirme le ministre ? On peut en douter, surtout quand on interroge les intéressés. En effet, selon une étude PAP (Particuliers à Particuliers) menée auprès de 1 450 propriétaires, 83 % d’entre eux déclarent que le dispositif Jeanbrun ne les incite pas à investir dans un avenir proche. Seuls 11 % envisagent un investissement dans le neuf. Et on les comprend.
Oui, pour que des ménages trouvent des biens à louer encore faut-il qu’il y ait des propriétaires ! Cette évidence a été oubliée par nos gouvernements successifs qui ont cru qu’il y aurait toujours des propriétaires bailleurs quelles que soient les politiques fiscales et réglementaires mises en œuvre. En cause, de nombreux facteurs : le manque de rentabilité, le plafonnement des loyers, les impôts et taxes, les contraintes règlementaires (liées notamment à la rénovation énergétique), les difficultés avec les locataires indélicats très protégés juridiquement, et enfin l’absence de liquidité du placement. Tout cela fait que les propriétaires bailleurs jettent l’éponge et que les nouveaux investisseurs ne se pressent pas au portillon.
Le diagnostic établi par PAP est clair : soutenir la construction neuve ne suffira pas à enrayer la crise locative. Le parc locatif privé ancien, qui représente plusieurs millions de logements, continue de se réduire (et de se dégrader) car de nombreux propriétaires retirent leurs biens du marché et/ou renonce à l’entretenir. Ce n’est pas avec une nouvelle carotte fiscale qu’on résoudra donc la crise du logement. Sans une réforme profonde du marché immobilier, de la protection effective du droit de propriété, et de la fiscalité très lourde qui pèse sur l’immobilier, les propriétaires bailleurs vont continuer à se retirer. Ce dont a besoin le marché ce n’est pas d’un nouveau dispositif fiscal mais de liberté !
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