El fracaso de la vivienda pública
España vuelve a enfrentarse a una paradoja inmobiliaria que desconcierta a quienes interpretan el mercado únicamente a través del número de compraventas ya que las operaciones disminuyen, pero los precios continúan subiendo. En mayo de 2026, las compraventas de vivienda inscritas descendieron un 7,3% interanual y acumularon cinco meses consecutivos de caídas, mientras que el precio medio por metro cuadrado había aumentado un 8,9% interanual durante el primer trimestre. Parece contradictorio, pero es pura economía de mercado pues cuando la oferta es rígida y escasa, una reducción de las transacciones puede reflejar que menos familias consiguen comprar, no que haya dejado de existir demanda.
A diferencia de la ropa, los electrodomésticos o los teléfonos móviles, cuya producción puede ampliarse en pocos meses cuando aumenta la demanda, la vivienda necesita suelo disponible, planeamiento, financiación, licencias y varios años de ejecución antes de llegar al mercado. Por tanto, la oferta tarda años en reaccionar, especialmente en las ciudades con mayor presión demográfica, donde se concentran el empleo, la población y las oportunidades.
Ahora bien, España no tiene un problema de viviendas que no se venden, sino de viviendas nuevas que no llegan a construirse y esta insuficiencia de vivienda nueva no se explica solo por el coste de la construcción, sino que el problema comienza mucho antes, en la escasez de suelo urbanizado, la lentitud del planeamiento, la multiplicación de informes administrativos, la demora de las licencias y la incertidumbre asociada a posibles recursos judiciales o cambios regulatorios. Y aunque la ejecución material de una promoción puede durar entre dieciocho y veinticuatro meses, transformar un suelo en viviendas terminadas puede requerir diez años o más lo que significa que la oferta actual responde a decisiones tomadas hace muchos años y que cualquier medida adoptada hoy tardará considerablemente en producir resultados.
Y aquí entra en juego el papel del sector público a la hora de cubrir ese déficit de oferta, pues España dispone actualmente de alrededor de 318.000 viviendas de titularidad pública, suficientes para cubrir apenas al 1,7 % de los hogares, una proporción muy reducida para actuar como verdadero estabilizador del mercado residencial.
De igual forma, también es notorio que la construcción de vivienda protegida ha caído significativamente en los últimos años porque el modelo económico que la sostenía y hacía rentable para el promotor, desapareció después de la crisis financiera siendo sustituido por otro que no es capaz de generar vivienda asequible a gran escala.
Durante los últimos treinta años se terminaron aproximadamente 1.160.000 viviendas protegidas, lo que supone una media anual cercana a 38.600 viviendas, con dos etapas bien diferenciados, entre 1996 y 2012 que se entregaron entre 38.000 y 85.000 viviendas anuales, mientras que desde 2015 apenas se terminaron, en media, 8.800 viviendas protegidas al año. Las razones para esta gran caída se encuentran en los cambios legislativos del año 2013 que han debilitado la estructura financiera, urbanística y empresarial que permitía promover decenas de miles de viviendas protegidas cada año, unos cambios que favorecían el alquiler, la rehabilitación y la regeneración urbana, algo que daba respuesta a la crisis del momento donde había un stock estimado de más de 680.000 viviendas sin vender, restricción del crédito y un sector inmobiliario casi paralizado.
Junto a la retirada de financiación específica con subsidios de intereses, préstamos convenidos y subvenciones directas por metro cuadrado, la crisis financiera destruyó una parte considerable del tejido promotor y constructor ya que muchas empresas desaparecieron junto a la contracción del crédito promotor, lo que hace que la vivienda protegida sea poco atractiva frente a la libre por la mayor dificultad de financiación cuando aumenta el precio del suelo, los costes de construcción y los tipos de interés.
Otra de las causas es el desajuste entre los precios máximos protegidos y los costes reales de producción dado que los módulos oficiales han permanecido congelados o actualizados por debajo del incremento del suelo, materiales, energía y mano de obra, por lo que, si no se cubren los costes, el promotor privado no construye y la vivienda protegida es inviable en las grandes ciudades que es donde más se necesita.
Igualmente, la escasez de suelo público preparado para construir es otra barrera pues una cosa es que la administración anuncie bolsas de suelo y miles de viviendas futuras y otra que ese suelo sea finalista, es decir, que estén todas las fases, como reparcelación, urbanización, licencias e informes, completadas. Por eso, entre el anuncio político y la entrega de viviendas pueden transcurrir muchos años.
Por último, la fragmentación de competencias entre las diferentes administraciones junto con la inseguridad regulatoria, la lentitud administrativa y la falta de continuidad política y presupuestaria, hacen que los proyectos se retrasen o que cambien las condiciones o directamente que no se ejecuten.
En definitiva, en España, la vivienda protegida no se ha desplomado por falta de demanda, sino porque las nuevas leyes eliminaron la financiación que hacía viables las promociones, sin actualizar adecuadamente sus precios máximos, no generando suficiente suelo listo para edificar y convirtiendo cada proyecto en una yincana administrativa de varios años. La vivienda no se abarata con más discursos políticos, más límites de precios ni más promesas, sino construyendo más casas, agilizando el suelo y devolviendo seguridad y rentabilidad a quienes deben ponerlas en el mercado.