Kupovina stana u Srbiji: Između želja i mogućnosti
Želite da kupite stan u Beogradu?
Prvo što upada u oči kada gledate oglase za stanove je cifra koju ćete morati da izdvojite.
Cene se uglavnom kreću od 2.000 evra pa naviše po kvadratu stambenog prostora. Ispod 2.000 može se naći samo na periferiji grada što je desetak i više kilometara od centra.
Što se bliže krećete centru grada, ova brojka se povećava.
Tako se na Vračaru, jednoj od centralnih beogradskih opština, kvadrat prema oglasima kreće od 2.425 do čak 5.500 evra.
Istovremeno, prosečna plata u Srbiji za decembar 2022. je iznosila 84.227 dinara što je oko 718 evra.
Kako je kupiti stan u Beogradu?
Lazar Stojković i njegova supruga su kupili stan u Beogradu početkom 2022. posle jednogodišnje intenzivne potrage.
"Dosta je teško za ljude kao što smo mi, za srednju klasu, koji kupuju preko kredita", rekao je on za RSE.
"Teško je naći zbog nerealno visokih cena i ljudi prodaju sve i svašta", dodao je.
Pronašli su stan od 80 kvadrata na Banjici, naselju blizu centra grada.
Lazar kaže da su bili prinuđeni da naprave kompromise jer je ponuda bila veoma loša.
Hteli su da stan ima terasu, dve sobe i da ne bude u prizemlju ili visokom prizemlju.
"Na kraju smo napravili kompromis da smo kupili stan bez terase, na prvom spratu, gde nam se baš i ne dopada pogled, ali smo dobili kvadraturu koju smo želeli", ispričao je on za RSE.
Najveći problem u potrazi sa stanom je predstavljalo to što je većini koje su gledali bilo potrebno kompletno renoviranje jer su to bili stanovi u staroj gradnji.
Za stan u novogradnji, kaže, nisu imali novca.
"Cene novogradnje su dosta nerealne kod nas. Nama se malo i žurilo jer je beba bila na putu", rekao je.
"Na kraju smo kupili stan koji smo kompletno renovirali i to je još jedan od kompromisa koji smo morali da napravimo", ispričao je Lazar Stojković.
On je naveo da je danas cena kvadrata na Banjici skuplja za 300 do 400 evra.
Zašto poskupljuju kvadrati?
Nikola Čobić, posrednik u prodaji i zakupu nepokretnosti agencije "City expert", kaže da trend rasta cena stambenih kvadrata u poslednjoj godini nije tako progresivan kao na početku 2020. i pandemije korona virusa.
Prema njegovim rečima kada se u 2022. godini očekivalo da će te cene malo da stagniraju, desio se rat u Ukrajini.
"I to je jedan od razloga zašto su cene nastavile da rastu. Inflacija takođe igra dosta veliku ulogu u rastu cena", naveo je Čobić.
Kako je objasnio i cene građevinskog materijala diktiraju cenu kvadrata.
"Neki građevinski materijali su poskupeli čak i 200 i 300 posto", dodao je.
To su razlozi zbog kojih, prema njegovim rečima, u poslednjih godinu dana cene kvadrata rastu u Beogradu i drugim centrima - Novom Sadu u Vojvodini, Nišu na jugu Srbije i Kragujevcu u centralnoj Srbiji.
On, ipak, primećuje da su u poslednjih nekoliko meseci, iako se to ne vidi po oglasnim cenama, u konačnoj prodaji cene u starogradnji ipak usporile.
Prosečna cena kvadrata
Lokacija je presudna za cenu kvadrata. To je za RSE rekao agent za nekretnine Nikola Čobić.
Tako je u poslednjem tromesečju 2022. prosečna cena kvadrata u Beogradu u starogradnji iznosila 1.940 evra. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda prosečna cena kvadrata u novogradnji je u istom periodu bila 2.565.
"U pojedinim delovima grada, u zatvorenim kompleksima koji su dosta popularni, kao što su Beograd na vodi, West 65, A blok i slično, početne cene kreću se od 3.000 evra pa nagore", naveo je.
"Pojedine nekretnine dostižu i dosta više cene", dodao je.
Najskuplji kvadrat u 2022. prodat je u novoizgrađenom "Beogradu na vodi". Cena tog kvadrata je prema podacima Republičkog geodetskog zavoda iznosila 10.400 evra. Površina tog stana bila je 97 kvadrata.
Stambeno-poslovni kompleks "Beograd na vodi", nalazi se na desnoj obali Save, u centru grada.
Takođe je najskuplji stan površine 383 metra kvadratna prodat u "Beogradu na vodi" po ceni od 2.469.888 evra.
Najviša cena po kvadratu u starogradnji plaćena je 5.238 evra za stan u centralnoj beogradskoj opštini Stari grad. Površina tog stana bila je 42 kvadrata.
Najskuplja kuća prodata je u jednoj od centralnih beogradskih opština Savski venac za 5.100.000 evra.
Agent za nekretnine Nikola Čobić kaže da je centar grada uvek bio popularan za kupovinu stanova, a zatim Novi Beograd.
"To su neke lokacije koje su najtraženije i gde su cene kvadrata najskuplje", objasnio je Čobić.
Tako da u centru grada i u starogradnji cena kvadrata može premašiti 3.000 evra.
Cena kvadrata zavisi od toga da li je stanu potrebno renoviranje, kolika mu je kvadratura, kao i spratnost.
"Ja sam imao situaciju da je jedan stan na Starom gradu u zgradi staroj 60 godina, ali je bio lepo sređen i male kvadrature, postigao cenu 3.300 eura po kvadratu", rekao je.
Cene padaju tek kada krenete malo van grada na periferiju.
Skok cena kvadrata u odnosu na 2019.
Međutim, i na periferiji grada su cene stanova skočile u poslednje tri godine.
To je agent za nekretnine Nikola Čobić objasnio na primeru Mirijeva, naselja koje se nalazi sedam kilometar od centra grada.
"Nešto što ste 2019. godine, pre epidemije korona virusa, mogli da kupite u novogradnji za 1000 do 1.100 eura po kvadratu, sada je skoro 2.000 eura", naveo je Čobić.
"Pričamo o rastu od skoro 100 posto za neke tri, tri i po godine", dodao je.
Zašto je teško kupiti stan u Beogradu?
Ana iz Beograda i njen partner su nakon godinu i po potrage odustali od kupovine stana.
Intenzivno su tražili stanove preko oglasa i preporuka od početka 2019. do sredine 2020.
"Partner i ja smo mlađi ljudi koji zarađuju normalnije, mislili smo da imamo mogućnost da obezbedimo neki skromniji stan ili kuću van grada", ispričala je Ana za RSE.
Međutim, kako je rekla, kako je prolazilo vreme stanovi su bili skuplji a kvalitet slabiji.
Oni stanovi koji su bili zanimljiviji nisu nam bili u opsegu mogućnosti.
Želeli su dvosoban stan, oko 60-65 kvadrata, potencijalno sa terasom.
"Ne znam da li je to luksuz, nažalost danas jeste", dodala je.
Od kupovine su odustali prevashodno zbog cene kvadrata. Kako je rekla, nije im bilo prihvatljivo da za kvadrat plate 2.500 do 3.000 evra.
"Onda i ono što je bilo u našem opsegu mogućnosti nije odgovaralo zbog papira ili lokacije ili kvaliteta".
Danas bace pogled na oglase za stan da vide kakva je situacija.
"Sada pauziramo sa idejom da gledamo nešto van grada. Nadamo se da će se cene malo smanjiti, ali možda je to samo puka želja", navela je Ana.
Kakva je potražnja?
Potražnja za stanovima i dalje je generalno visoka.
"U Beogradu, Nišu i Novom Sadu imamo situaciju da kada se pojavi, naročito neki manji stan do 50-60 kvadrata, odmah imamo u dva dana i po nekoliko kupaca", rekao je Čobić.
Kako je objasnio kupovina stanova u 2022. je nastavila da raste, ali ne tolikom brzinom kao u 2020. i 2021.
"Tada su ljudi zbog neizvesnosti tokom pandemije korona virusa svu svoju ušteđevinu ulagali u nekretnine", naveo je.
Kako se kupuju stanovi?
Stanovi u Srbiji se i dalje uglavnom kupuju u gotovini.
Samo 11 odsto svih nepokretnosti je u 2022. plaćeno iz kredita, pokazali su podaci Republičkog geodetskog zavoda.
Prema tim podacima kupovina nepokretnosti za kredite je smanjena u 2022. godini smanjena za 2% u odnosu na prethodni period.
Prema tim podacima kreditima su od svih nekretnina najviše plaćeni stanovi.
"Plaćanje gotovinom ne znači da se novac nosi u kesi ili torbi već se transakcije obavljaju sa bankovnog računa na račun, sve je po zakonu", rekao je agent za nekretnine Nikola Čobić.
Stanove kupuju i stranci
U određenom procentu stanove kupuju i stranci. Ali, prema rečima Čobića oni nisu zastupljeni u velikom broju.
"Tako da oni ne utiču na cene nekretnina za prodaju", smatra Čobić.
Upitan odakle dolaze ti malobrojni kupci iz inostranstva, odgovara da su uglavnom iz Rusije.
Kakva su iskustva ruskih kupaca?
Među ruskim državljanima koji su kupili stan u Srbiji je i porodica Julije Kovalenko.
Ova mlada porodica došla je sa juga Rusije iz grada Krasnodara koji je u blizini Crnog mora.
Julija je rekla za RSE da su maštali pet godina da se presele u Srbiju.
Ona je ispričala da su najpre u maju 2022. porodično doputovali u Srbiju i živeli mesec dana. Otvorili su bankovni račun i vratili se kući.
"U Srbiji nam se dopalo i odlučili smo da se preselimo. Na jesen smo prodali stan u Rusiji i novac prebacili u Srbiju", rekla je Julija.
Stan su uspeli da kupe samo za mesec dana.
"U oktobru 2022. godine moj muž je došao u Srbiju i počeo da traži stan za kupovinu. U roku od nekoliko dana pogledali smo opcije i izabrali stan. U oktobru smo već kupili stan", rekla je Julija.
Mesec dana kasnije su u Novi Sad stigle i Julija i njihova ćerka.
Ona je rekla da je na izbor grada uticala i cena stanovanja.
"Dolaskom u Srbiju zaljubili smo se u Beograd, ali je, nažalost, cena stanovanja previsoka. Tako smo otišli u druge gradove i odlučili da živimo u Novom Sadu. Odlično je kulturno okruženje, infrastruktura, događaji i još mnogo toga. Takođe je blizu Beograda", rekla je.
Ipak su prilikom kupovine morali da prave kompromise.
"Zbog izvesnog gubitka sredstava, uspeli smo da kupimo stan znatno manji po površini i u manje atraktivnoj zoni nego što smo, nažalost, želeli", navela je Julija.
Kako je objasnila do gubitka sredstava dolazi zbog teškoća u njihovom prenosu i visokog kursa.
Julija kaže i da je u odnosu na pre nekoliko godina kada su razmišljali o kupovini stana u Srbiji, u septembru 2022. cena kvadrata višestruko porasla.
"Sada je kupovina stana u Srbiji postala veoma teško dostupna. Cena kvadratu u Rusiji je sada niža nego u Srbiji", rekla je Julija.
Gde je Srbija u odnosu na okruženje?
Republički geodetski zavod na svom sajtu navodi je indeks cena stanova u Srbiji imao sličan rastući trend kao i neke od zemalja u regionu - Hrvatska, Slovenija, Bugarska.
Dok je u Nemačkoj, Švedskoj i Holandiji u trećem tromesečju 2022. zabeleženo usporavanje rasta cena ili čak i pad u Danskoj.
Predviđanja za Srbiju u ovoj godini su, prema agentu za nekretnine Nikoli Čobiću, da neće biti daljeg rasta cena u starogradnji.
"U novogradnji očekujem da će nastaviti da rastu cene, ali ne tolikim tempom kao poslednje dve godine", naveo je.
On očekuje da će potražnja za stanovima i dalje biti visoka.