Σώζουν την πρώτη κατοικία, βγάζουν στο σφυρί τα άλλα ακίνητα

Νέα δυνατότητα για την προστασία της πρώτης κατοικίας δίνει στους οφειλέτες ο εξωδικαστικός μηχανισμός, αποσυνδέοντάς την από την τύχη της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας τους. Από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026 ενεργοποιείται η νέα ρύθμιση που επιτρέπει στους οφειλέτες να διαχωρίζουν την κύρια κατοικία από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία τους, να ρυθμίζουν τα χρέη που αντιστοιχούν σε αυτήν με χαμηλότερη μηνιαία δόση και παράλληλα να οδηγούν στο σφυρί εξοχικά, οικόπεδα ή άλλα ακίνητα προκειμένου να ικανοποιηθούν οι πιστωτές.

Σήμερα, μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού ρυθμίζεται το σύνολο των χρεών του οφειλέτη προς το Δημόσιο, τις τράπεζες και τους servicers, ενώ για τον υπολογισμό της ρύθμισης λαμβάνεται υπόψη η συνολική αξία της περιουσίας του. Με τη νέα ρύθμιση, οι πιστωτές θα μπορούν να υποβάλλουν αντιπρόταση που προβλέπει την εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων, εξαιρώντας την πρώτη κατοικία. Για τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων θα λαμβάνεται υπόψη ως αξία ακίνητης περιουσίας μόνο η αξία της κύριας κατοικίας.

Πώς λειτουργεί

Για παράδειγμα, οφειλέτης χρωστά 400.000 ευρώ και διαθέτει ακίνητη περιουσία συνολικής αξίας 300.000 ευρώ. Από αυτήν, τα 200.000 ευρώ αντιστοιχούν στην κύρια κατοικία και τα υπόλοιπα 100.000 ευρώ σε άλλα ακίνητα.

Με το νέο σύστημα θα μπορεί να ρυθμίσει την οφειλή που αντιστοιχεί στην αξία της κύριας κατοικίας, δηλαδή τα 200.000 ευρώ, ενώ τα άλλα ακίνητα αξίας 100.000 ευρώ θα εκποιηθούν για την ικανοποίηση των πιστωτών. Με τον τρόπο αυτό, ο οφειλέτης διατηρεί το σπίτι του και ταυτόχρονα η ρύθμιση γίνεται ελαφρύτερη, καθώς τα υπόλοιπα ακίνητα δεν «φορτώνουν» τη μηνιαία δόση.

Τα ψιλά γράμματα

Σε περίπτωση που η κύρια κατοικία ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε έτερο συνοφειλέτη ή εγγυητή για οφειλή του αιτούντος, είναι υποχρεωτική η συνυποβολή της αίτησης και η συνυπογραφή της σύμβασης από αυτόν. Μετά την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης και όσο ο οφειλέτης τηρεί τη ρύθμιση, ενεργοποιείται προστατευτικό δίχτυ γύρω από την κύρια κατοικία.

Οι πιστωτές που δεσμεύονται από τη συμφωνία δεν μπορούν να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση σε αυτήν, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα, να εγγράψουν υποθήκη ή να μετατρέψουν προσημείωση σε υποθήκη. Οι ήδη υπάρχουσες υποθήκες και προσημειώσεις, πάντως, παραμένουν. Η προστασία παρέχεται υπό τον όρο να πληρώνονται κανονικά οι δόσεις. Εάν η ρύθμιση χαθεί, το δίχτυ διαλύεται και οι πιστωτές μπορούν να κινηθούν ξανά κατά της κύριας κατοικίας.

Πλειστηριασμός

Η εκποίηση της υπόλοιπης περιουσίας δεν αφήνεται σε ένα αβέβαιο μέλλον. Η σύμβαση αναδιάρθρωσης αποτελεί εκτελεστό τίτλο και η διαδικασία κινείται από τον χρηματοδοτικό φορέα με την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση ή, εάν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, από τον πιστωτή με τη μεγαλύτερη απαίτηση.

Ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός ορίζεται σε διάστημα από 40 έως 60 ημέρες από τη σύνταξη της έκθεσης του δικαστικού επιμελητή, χωρίς να συνυπολογίζεται ο Αύγουστος. Η τιμή πρώτης προσφοράς προσδιορίζεται με βάση την αξία που έχει υπολογιστεί στο πλαίσιο του εξωδικαστικού.

Η διαδικασία μπορεί να προχωρήσει ακόμη και εάν στο ακίνητο υπάρχει ήδη κατάσχεση ή άλλη δέσμευση, με τις εξαιρέσεις που ορίζει ρητά η διάταξη. Εάν ο αρμόδιος πιστωτής δεν ξεκινήσει τη διαδικασία μέσα σε τρεις μήνες από την υπογραφή της σύμβασης ή η διαδικασία ματαιωθεί για δεύτερη φορά χωρίς σοβαρό λόγο, μπορεί να αναλάβει άλλος πιστωτής, χωρίς να απαιτείται δικαστική άδεια. Η διαδικασία μπορεί να προχωρήσει ακόμη και εάν στο ακίνητο υπάρχει ήδη κατάσχεση ή άλλη δέσμευση, με τις εξαιρέσεις που ορίζει ρητά η διάταξη.

Σύμφωνα με το νέο καθεστώς δεν επιτρέπονται βασικές ανακοπές που προβλέπονται στη συνήθη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, ενώ δικαίωμα ανακοπής μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας δεν παρέχεται στον οφειλέτη ή στους πιστωτές που υπέγραψαν τη σύμβαση αναδιάρθρωσης. Αυτό σημαίνει ότι  ο οφειλέτης που επιλέγει αυτή τη λύση γνωρίζει από την αρχή  ότι κρατά την κύρια κατοικία του εφόσον εξυπηρετεί τη ρύθμιση, αλλά αποδέχεται την εκποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας του για την αποπληρωμή των χρεών του.

Δεύτερη ευκαιρία

Η διάταξη ανοίγει παράλληλα ένα παράθυρο δεύτερης ευκαιρίας σε οφειλέτες που είχαν πετύχει ρύθμιση των χρεών τους, αλλά στη συνέχεια την έχασαν επειδή δεν κατάφεραν να καταβάλουν τις προβλεπόμενες δόσεις. Για διάστημα έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της νέας ρύθμισης, οι συγκεκριμένοι οφειλέτες θα μπορούν να υποβάλουν νέα αίτηση στον εξωδικαστικό, ακόμη και για οφειλές που είχαν ενταχθεί στην προηγούμενη σύμβαση αναδιάρθρωσης και έμειναν απλήρωτες.

Με τη διάταξη αίρονται ειδικά για τις περιπτώσεις αυτές οι περιορισμοί που κανονικά εμποδίζουν την εκ νέου ρύθμιση οφειλών μετά την αθέτηση προηγούμενης συμφωνίας. Η ίδια δυνατότητα παρέχεται, υπό προϋποθέσεις, και σε οφειλέτες που είχαν στο παρελθόν ζητήσει να υπαχθούν στον νόμο Κατσέλη.