¿Burbuja inmobiliaria a la vista? Quizá de precios

Que en España la vivienda escasea y que, en este momento, ese es el principal motivo del aumento de los precios es una realidad que nadie pone en duda. Pero que si estos precios están alcanzando un nivel superior al razonable o están ya incluso próximos a una burbuja -en el primer trimestre del año crecieron un 12,3%, más del doble que en la eurozona, según Eurostat- es algo en lo que ni los propios expertos se ponen de acuerdo.

El debate sobre la cuestión lo arrancó "oficialmente" Raymond Torres, director de Coyuntura Económica de Funcas, el "think tank" de las cajas de ahorros. En un artículo titulado "Síntomas de burbuja inmobiliaria", Torres asegura que "da la sensación de que los precios se sitúan ya claramente por encima de lo que justifican los fundamentales" -relación entre el precio y los ingresos de los hogares, tipos de interés y otros factores subyacentes- como consecuencia de la expectativa de los compradores de obtener una fuerte plusvalía por la subida continuada de los precios.

En este sentido, Torres apunta a la caída de las compraventas al contado -que Redpisos identifica como un indicador directo de la retirada del comprador inversor- y a que el coste de las nuevas compras se ha encarecido a mayor rapidez de lo que han podido subir los alquileres, constreñidos por el poder adquisitivo de las familias; como motivos que apuntan a que "los precios se han alejado de los valores de equilibrio". Por ello, concluye, "una corrección es inevitable".

Ricard Garriga, director general de Trioteca, está "al 100% de acuerdo en que los precios de la vivienda se han alejado de los precios de equilibrio" porque la accesibilidad al crédito con la bajada de tipos ha estimulado la demanda y no hay oferta. "Y porque el alquiler, sobre todo en las grandes ciudades, está muerto por unas políticas económicas muy mal planteadas y ejecutadas, haciendo que prácticamente desaparezca del mapa, poniéndoselo muy difícil a los que tienen que renovar su contrato o buscan un alquiler. Y los están abocando a la compra", añade.

El Banco de España también apuntó en su Informe de Estabilidad Financiera Primavera 2025 que el precio medio de la vivienda en España se encontraba al final de 2024 algo por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo. Concretamente, de acuerdo con distintos modelos analizados por la institución, este desequilibrio se situaba al cierre del último año entre el 1,1% y el 8,5%, frente a un rango estimado seis meses antes del 0,8% al 4,8%.

Pero ese rango, sin embargo, no es para José García Montalvo, profesor de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y uno de los mayores expertos en el mercado inmobiliario español, una evidencia lo suficientemente sólida de burbuja inmobiliaria. Montalvo recuerda que, en 2007, este cálculo, que relaciona el crecimiento de los precios con sus fundamentales daba sobrevaloraciones que oscilaban entre el 15% y el 45%.

El profesor de la UPF cree que, a diferencia de en 2007, cuando era necesario acudir a alguna explicación "no convencional" para entender por qué construyéndose 650.000 viviendas, pero formándose sólo 320.000 familias, los precios de la vivienda subían tan rápido -la respuesta era el crédito fácil-, ahora "existe un claro exceso de demanda que, de forma directa, podría explicar un aumento de precios".

"Los precios están hinchados por ese desequilibrio. La demanda viene con capacidad de pago real. Yo no veo un concepto burbuja. Sí veo una evolución de precios al alza que hace más difícil acceder a una vivienda", coincide Ferran Font, jefe de Estudios de Pisos.com.

"Como no hay stock, sale un inmueble al mercado, se vende rápido, y se vende más caro", añade Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la patronal inmobiliario Fadei.

Ramón Riera, hasta hace unos días presidente mundial de la Federación Internacional de Profesionales Inmobiliarios (Fiabci), tampoco cree que se pueda hablar de burbuja de precios. Y, por supuesto, descarta por completo una situación de burbuja inmobiliaria como la vivida en 2007. "Hay más demanda estructural que especulación .Y los bancos son más prudentes a la hora de conceder créditos y precalifican con mucha cautela al futuro cliente", argumenta.

Sobre la cuestión del crédito, Montalvo recuerda que en 2007 el saldo de crédito para la construcción y actividades inmobiliarias alcanzaba el 44% del PIB, mientras en la actualidad apenas llega al 6%. Además, añade, el crédito para adquisición de vivienda de las familias se situaba en el 62% y ahora solo representa el 30% de PIB. Por tanto, en su opinión, no hay aire que pueda hinchar una burbuja como la de la Gran Recesión.

Salarios y precios

Riera sí concede, no obstante, que hay un desequilibrio entre los precios de la vivienda y los salarios preocupante porque el mercado está tensionado. Y por ahí puede llegar la corrección que anticipa como inevitable Raymond Torres.

Y es que como explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, "el incremento de los precios parará cuando tope con los salarios. Llegará un momento en el que la demanda no pueda pagar más por una vivienda y, como los bancos no darán más dinero del que ya están dando, se dejarán de comprar viviendas, por lo que el mercado y sus precios se autoajustarán a la baja".

Algunos, como Redpiso, creen que ese momento ya ha llegado. "La capacidad de los compradores e inquilinos para asumir mayores precios ha alcanzado su límite, lo que deja al mercado ante dos posibles escenarios: un aumento de la morosidad hipotecaria o un freno en la subida de precios", advierte.

Pero incluso llegado este punto, Montalvo cree que los efectos sobre el mercado no serán comparables a los de 2007, cuando el pinchazo de la burbuja derrumbó al sector. No se darían, explica, las "consecuencias desastrosas" de entonces porque se han dado muchas compras al contado que protegen de posibles impagos y, además, las ratios crédito/valor son mucho más bajas que en 2007.