Hombre perdió la casa en que vivió más de 15 años pese a tener la compraventa, ¿por qué?
Un hombre perdió la propiedad en la que vivió más de 15 años en Alajuela, pese a que tenía un contrato de compraventa que demostraba haber pagado por el terreno y a que reclamó tener derecho por el tiempo de ocupación. El conflicto se originó cuando falleció el vendedor y la nuera del difunto reclamó el bien. En este caso, se discutió la figura de la usucapión.
En el 2004, el afectado firmó un contrato privado de compraventa con el propietario original de la finca, por un terreno de 118,70 m², con un precio total de ¢3.650.000, pagadero en 27 abonos.
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El acuerdo nunca fue inscrito en el Registro Nacional de la Propiedad ni elevado a escritura pública; sin embargo, con base en el contrato privado y los pagos realizados, el comprador se instaló en el lote, construyó una casa y gestionó los servicios básicos de luz, agua y electricidad, entre otros.
Años después, falleció el propietario original del inmueble y el terreno lo heredó su hijo, quien lo traspasó a su esposa.
Ella reclamó el terreno y pidió que el ocupante lo desalojara, luego de que este le solicitara, en reiteradas ocasiones, inscribir el contrato en el Registro.
El comprador se negó a dejar el bien, alegando que tenía más de una década de posesión continua, pacífica y pública, por lo que solicitó el reconocimiento de su derecho mediante “usucapión”.
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¿Qué es la usucapión?
En Costa Rica, la usucapión (también conocida como prescripción adquisitiva) es una figura legal que permite adquirir la propiedad de bienes, sean muebles o inmuebles, mediante la posesión continuada durante un periodo determinado por la ley.
Para que la usucapión sea válida, la posesión debe ser pública, pacífica, continua y ejercida como si se fuera el propietario legítimo mediante un título de ley, además de ajustarse a los plazos que establece la normativa respectiva.
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Primera instancia le dio la razón, pero Sala Primera revocó fallo
En una primera instancia, el Tribunal Colegiado Civil de Alajuela falló a favor del ocupante de la propiedad, al reconocer la figura de la usucapión y ordenar a la nuera del dueño original inscribir la escritura en el Registro Nacional.
Sin embargo, la mujer apeló y llevó el caso ante la Sala Primera. Argumentó que el documento firmado por su suegro, en el que se acordaba la venta y segregación del terreno, no era válido para efectos registrales, ya que no constituía una escritura pública ni contaba con número de protocolo.
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El alto tribunal analizó si la ocupación cumplía con los requisitos legales para consolidarse como propiedad a través de la usucapión y finalmente, en el 2023, concluyó que no era posible aplicar la figura, ya que la posesión del inmueble se originó mediante un contrato con el dueño original, el cual no fue inscrito.
De acuerdo con la Sala, esto constituye un reconocimiento expreso de que la propiedad pertenecía a otra persona y estaba debidamente inscrita a nombre del dueño original en el Registro Público.
“El traspaso fue realizado en documento privado, sin relación a plano catastrado. Dicho negocio nunca fue otorgado en escritura pública ante notario, debido al deceso (del propietario original)”, señaló la Sala Primera en su fallo.
El tribunal concluyó que este caso no hubo una ocupación del comprador “como si fuera dueño”, sino bajo consentimiento y reconocimiento del titular registral. Por ello, le negó la usucapión y se confirmó el derecho de la nuera sobre el bien.
La Sala Primera indicó que el demandante pudo haber ejercido una acción derivada de la relación contractual, con el fin de hacer valer los derechos establecidos en el acuerdo, como solicitar su ejecución forzosa y la correspondiente inscripción, pero que el hombre optó por invocar la figura de la usucapión, sin contar con los requisitos legales necesarios para adquirir la propiedad mediante esta figura.
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¿Cuándo sí aplica una usucapión? Existen dos formas
El abogado litigante Ángel Reyes explicó a La Nación que la usucapión es un mecanismo para adquirir un dominio, mediante la posesión continua del bien, durante el plazo y bajo las condiciones establecidas por la ley.
En ese sentido, la usucapión puede ser ordinaria o extraordinaria. La primera, también conocida como “prescripción decenal”, requiere la posesión del bien durante al menos 10 años, así como la existencia de justo título y buena fe, lo que implica una adquisición legítima y sin conocimiento de vicios jurídicos.
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La usucapión extraordinaria, en cambio, solo exige la posesión continua del inmueble, sin necesidad de justo título ni buena fe, pero establece un plazo más extenso: 30 años.
En ambos casos, la verificación de los requisitos debe realizarse ante un juez, mediante pruebas como testimonios, planos catastrados y estudios de propiedades colindantes.
No obstante, Reyes advirtió que el simple cumplimiento de los plazos legales de posesión no implica automáticamente la adquisición del derecho de propiedad, ya que existen protecciones específicas para los bienes inmuebles registrados.
Precisó que, en Costa Rica, este tipo de bienes solo pueden ser transmitidos (ya sea por compraventa, donación u otra figura contractual) mediante escritura pública otorgada ante notario, la cual debe ser presentada e inscrita en el Registro Nacional.
Por ello, en el caso de inmuebles inscritos, la usucapión no resulta aplicable (como ocurrió en este caso), pues la propiedad no puede adquirirse a través de un contrato privado, sino únicamente mediante una escritura pública debidamente inscrita.
¿En qué caso sí aplicaría esta figura? Por ejemplo, si una persona encuentra un terreno no inscrito en el Registro de la Propiedad y, durante más de diez años, construye una vivienda o desarrolla una actividad agrícola en él, podría eventualmente alegar la usucapión para acreditar su titularidad.
Esto sería posible siempre que el terreno no esté protegido por normativa especial, y logre demostrar que es el poseedor originario, que ha actuado de buena fe y que su ocupación ha sido pacífica y continua.
No obstante, pretender utilizar un contrato privado, no reconocido mediante escritura pública, no sería válido. Reyes confirmó que el camino correcto hubiese sido exigir la ejecución forzosa del contrato suscrito, para obligar a la mujer a cumplir con lo acordado.
Conozca más detalles de esta sentencia en este enlace.
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¡Nos contactamos de nuevo en una semana con un nuevo caso! Se despide la periodista Arianna Villalobos.