Depósito de alquiler en Costa Rica: cuándo deben devolverlo y en qué casos pueden retenerlo
En Costa Rica, casi todos los contratos de alquiler incluyen un depósito de garantía, rubro que suele ser motivo de conflicto: algunos arrendadores lo retienen, otros lo descuentan, y muchos inquilinos no saben si tienen derecho a reclamarlo.
Cuando termina el contrato, las historias se repiten: caseros que alegan daños, inquilinos que aseguran haber dejado todo impecable, y una confusión general sobre qué se considera “desgaste normal”. En medio de esa disputa, lo que para uno es un rayón sin importancia, para el otro puede ser una justificación para no devolver el dinero.
En este Explicador te contamos qué dice la ley y qué opinan dos especialistas: Angie Portela, gerente legal de APriori Derecho Corporativo, y Marcial Rivera Rodríguez, jefe de Investigación y Análisis del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica (CFIA).
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¿Qué es el depósito de garantía?
El depósito de garantía es una suma de dinero que el inquilino entrega al propietario como mecanismo de protección para cubrir daños al inmueble, facturas pendientes o incumplimientos del contrato.
Aunque no es obligatorio entregar un depósito de garantía, la abogada indicó que se trata de una práctica común que queda a discreción del arrendador solicitarla.
Está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (N.º 7527), que establece en qué casos puede retenerse y cuándo debe devolverse. Por lo general, se paga al inicio del alquiler y, según la ley, equivale a un mes de renta.
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Sin embargo, la cantidad puede variar dependiendo de la negociación entre las partes y las características de la vivienda. Por ejemplo, en casos en que el inmueble se alquile amueblado o tenga condiciones especiales, el monto puede ser mayor, siempre que exista una justificación razonable, explicó Portela.
¿Cómo se define?
La recomendación de la asesora legal es firmar un contrato por escrito en el que se detalle el monto, uso del depósito y el estado inicial del inmueble y sus muebles.
“Eso sirve como prueba en caso de conflicto y puede incluirse directamente en el contrato de arrendamiento”, señaló Portela.
No obstante, si el contrato fue verbal, el inquilino puede usar otros medios para probar que entregó el depósito: recibos bancarios, mensajes, correos, testigos o cualquier evidencia que demuestre el pago.
“La ley no exige que el contrato sea escrito para que existan derechos y obligaciones válidas”, enfatizó la abogada.
Por su parte, Marcial Rivera, del CFIA, recomienda realizar un inventario del estado del inmueble y de su mobiliario al inicio del contrato. Esto permite comparar el estado del lugar al final del alquiler y puede servir como prueba en caso de que haya obstáculos para recuperar el dinero de la garantía.
¿Cuál es el plazo para devolver el depósito?
Una buena práctica es solicitar un recibo firmado por el arrendador al entregar el depósito y acordar por escrito tanto el plazo de devolución como las condiciones en que se realizará.
La ley no establece un plazo exacto para devolverlo. Sin embargo, “la jurisprudencia y la práctica indican que debe hacerse dentro de un plazo razonable”, indicó Portela.
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¿Y cuál es un plazo razonable? Comúnmente se considera que el arrendador debe devolver el dinero entre 15 y 30 días después de la entrega del inmueble. Este lapso permite revisar el estado de la vivienda y deducir pagos o reparaciones pendientes si corresponde.
¿Qué puede hacer el arrendador con el depósito?
“El depósito no es de uso libre”, subrayó Portela. Según la ley, el propietario debe mantenerlo reservado como garantía del inmueble, por lo que no puede utilizarlo en gastos personales ni aplicarlo al pago de la renta, salvo que el contrato haya finalizado y existan daños o deudas comprobadas.
Portela explicó que, si el arrendamiento dura más de un año, el depósito debería generar intereses a favor del inquilino, conforme a la tasa promedio bancaria. Sin embargo, aclaró que en la práctica lo habitual es que se negocie sin intereses.
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Además, el arrendador debe rendir cuentas claras y documentadas sobre cualquier gasto que haya cubierto con el depósito. Si no lo hace, el inquilino puede reclamar judicialmente la devolución del dinero, advirtió la especialista.
¿En qué casos puede retenerse el depósito?
El arrendador puede retener el depósito si existen facturas pendientes de agua, luz, mantenimiento o renta. También puede hacerlo cuando hay daños al inmueble que superen el desgaste normal por uso, explicó Portela.
Uno de los principales conflictos al finalizar un contrato de alquiler es precisamente definir qué se considera “desgaste normal” y qué se entiende como daño a la propiedad.
De acuerdo con Rivera, el desgaste normal es el deterioro natural que sufre una vivienda con el paso del tiempo y el uso cotidiano, sin que exista intervención del inquilino. Pintura que pierde color, llavines que dejan de funcionar, grifos que gotean o un portón eléctrico que se desgasta tras años de uso son ejemplos comunes de este tipo de deterioro.
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Según la especialista del CFIA, todos los materiales tienen un ciclo de vida útil, por lo que algunos elementos se dañan antes que otros dependiendo de la frecuencia de uso y la calidad de la construcción.
Por esa razón, el propietario no puede cobrar al inquilino por desperfectos derivados del uso habitual del inmueble, ya que forman parte del mantenimiento que corresponde al arrendador. En cambio, sí puede reclamar cuando hay daños por mal uso o descuido, como vidrios quebrados, humedad causada por fugas no reportadas o paredes perforadas sin autorización.
¿Qué ocurre si el inquilino rompe el contrato?
Si el inquilino rompe el contrato antes del plazo acordado o no da el preaviso correspondiente, el casero no puede quedarse automáticamente con el depósito.
Portela explicó que el arrendador solo puede retenerlo si el contrato establece reglas claras para este caso o si hay un daño comprobado. La ley exige que el inquilino dé un preaviso mínimo de un mes al terminar el contrato de forma anticipada. Si no lo hace, el propietario puede retener hasta el equivalente a un mes de alquiler como compensación.
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Sin embargo, esta retención no es automática: el arrendador debe demostrar que hubo una pérdida económica real. Además, por seguridad jurídica, es recomendable que esa condición quede expresamente establecida en el contrato.