El plan de las 15.000 viviendas de Sánchez deja igual (de mal) a los que buscan casa ahora
A todo aquel que esté ahora mismo buscando una vivienda, el anuncio que hizo el lunes pasado el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, de que el nuevo fondo soberano "España Crece" movilizará hasta 23.000 millones de euros en fondos públicos y privados para dinamizar la oferta y cerrar el déficit habitacional financiando la construcción de 15.000 viviendas asequibles al año, le habrá dejado igual que estaba, con los mismos problemas de accesibilidad que tenía justo antes del evento. Porque aunque llegara a materializarse, la iniciativa no responde a la urgencia de poner más oferta en cantidades importantes en el mercado a corto plazo para aliviar la tensión de los precios que impide a muchos adquirir una vivienda, aunque el mercado esté empezando a dar señales de cambio porque los compradores no pueden asumir tan elevados precios.
Si bien desde el sector se valora que se tomen iniciativas tendentes a incrementar las viviendas que hay en el mercado a largo plazo, también se advierte de que el plan del fondo soberano no ataca ninguno de los problemas que tiene el sector para enjugar con rapidez el actual déficit estructural del mercado, que el Banco de España cifra en 700.000 unidades, cifra que seguirá aumentando a ritmo superior a 150.000 viviendas al año, según un informe de Bankinter.
Como explica Ricard Garriga, consejero delegado y cofundador de Trioteca, broker de hipotecas digital, "cada vez que cualquier Gobierno anuncia un plan para poner vivienda de protección oficial encima de la mesa, tanto de compra como de alquiler, la media actualmente está en torno a los siete años de ejecución. Nos plantaremos en 2033, donde tendríamos las primeras 15.000 viviendas. Eso está muy bien, aunque el problema lo tenemos ahora, en 2026", advierte Garriga.
José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y director de la Cátedra de Tecnocasa y la institución universitaria, no cree que el principal problema para que la construcción de viviendas despegue en España y se pueda recortar este déficit esté en la financiación. A su juicio, los promotores tienen obstáculos más importantes como las "trabas administrativas" que limitan su actividad y que tienen su ejemplo más paradigmático en la actual Ley del Suelo. Reclamado su cambio con insistencia por el sector, el Gobierno presentó una reforma de su agrado. La reforma evitaba, como ocurre ahora, que pequeños defectos de forma paralicen desarrollos urbanísticos al completo. Sin embargo, la oposición y sus socios parlamentarios la tumbaron. Y ahora, ha sido el propio Ejecutivo el que, tras comprometerse con Bruselas a aprobarla como contrapartida para obtener los fondos europeos, renunció a ella a cambio de crear la nueva sociedad pública de vivienda, Casa 47.
El catedrático, uno de los mayores expertos de vivienda de España, considera otro gran problema que existe es el de la construcción. "No hay mano de obra para construir las viviendas y, además, su rentabilidad es muy baja, del 3%". Factores ambos, según añade, que desincentivan la promoción de viviendas. Y menos sociales -aunque el fondo promete rentabilidades de hasta el 10% para este tipo de viviendas-.
Ferran Font, jefe de Estudios de Pisos.com. considera positivo y "valiente" inyectar 23.000 millones para construir vivienda. Pero, como García-Montalvo, pone el acento en que el dinero por sí solo no valdrá ni siquiera para resolver el problema de la oferta a largo plazo dependiendo de cómo se use. "Si ese plan a largo plazo no viene acompañado de una gestión del suelo ágil y de seguridad jurídica, la brecha entre oferta y demanda seguirá expulsando a los ciudadanos del mercado", añade Font.
Seguridad jurídica
Juan Ruiz, asesor inmobiliario con dilatada experiencia en esta industria, también considera positivo atacar la raíz del problema de la vivienda, la falta de oferta, aunque sea pensando en el largo plazo. Pero, como Font, tiene sus reservas al respecto de que pueda llegar a buen puerto. Para Ruiz, la principal dificultad va a radicar en la consecución de capital privado y en lograr que esa inversión resulte atractiva, "con los condicionantes que implican la rentabilidad y la gestión de vivienda asequible".
En su opinión, sólo será posible captarlo si se ofrece una seguridad jurídica real, unas reglas que no cambien cada legislatura, contratos blindados a 40-50 años y una estructura de riesgo bien repartida. "Ahora bien, si el modelo depende de decisiones políticas cambiantes, topes de rentas revisables por la presión social o inseguridad regulatoria autonómica y municipal, entonces el problema no es la rentabilidad. Es el riesgo político", advierte.
Pero mientras las nuevas viviendas anunciadas por Sánchez llegan -o no-, el sector reclama medidas inmediatas que ayuden ya a contrarrestar los elevados precios. "El debate no debe centrarse únicamente en la promoción de nueva vivienda, sino también en medidas fiscales que tengan efecto inmediato en el bolsillo del comprador", afirma Ricard Garriga. "Lo más sencillo sería quitar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), impuesto a la compra de viviendas que va del 4 al 10%. Evidentemente, esto pasa por el Gobierno y después por las comunidades autónomas. Hasta que no hagan estas medidas, vemos que el resto solo llena titulares y no ataca el problema de raíz”, concluye el CEO de Trioteca.