30.000 euros solo en impuestos: la otra barrera que cierra la puerta a la primera vivienda
Cuando se habla de la crisis de acceso a la vivienda en España, el foco cae sobre el precio de los pisos, los salarios estancados y la escasez de oferta. Pero hay factor clave que decide en muchos casos si un joven puede o no convertirse el propietario: la carga impositiva, que ronda los 30.000 euros.
Una vivienda de segunda mano de 300.000 euros en la Comunidad Valenciana, donde el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) alcanza el 10%, uno de los tipos más altos del país, obliga a desembolsar 30.000 euros solo en ese concepto, según los cálculos del comparador hipotecario iAhorro. Muchas regiones, aplican tipos reducidos para jóvenes que bajan hasta el 3%. En el caso de la Comunidad Valenciana, se reduce solo al 8%. En vivienda nueva el panorama no mejora: el IVA se mantiene en el 10% en toda España, con la única excepción de Canarias, donde se reduce al 7%. Solo la vivienda de protección oficial disfruta de un tipo reducido del 4%.
Ese dinero imprescindible para poder cerrar la compra es uno de los problemas de fondo de la crisis de la vivienda, señala Laura Martínez, directora de Comunicación de iAhorro. "El problema no es la cuota mensual, es la barrera de entrada". Un joven con un sueldo suficiente para pagar cómodamente una hipoteca puede, aun así, quedar completamente fuera del mercado simplemente porque no dispone de los ahorros suficientes para hacer frente a la entrada y los gastos asociados a la compraventa, entre ellos, los impuestos.
Si el Estado ya reconoce que el 4% es un tipo razonable para facilitar el acceso a la vivienda protegida, ¿por qué no se aplica también a los jóvenes que compran su primera vivienda libre? De hacerlo, un comprador de un piso nuevo de 300.000 euros se ahorraría hasta 18.000 euros, una cantidad que, en la práctica, equivale a buena parte de la entrada que hoy actúa como muro de contención para convertirse en propietario.
El problema se agrava porque el ITP o el IVA no llegan solos. A la entrada exigida por los bancos, que puede rondar el 20% del precio de la vivienda, se suman los gastos de notaría, registro, tasación y gestoría, que suponen entre un 8% y un 12% adicional. Sumado todo, un comprador puede necesitar tener ahorrado, antes de pedir un euro al banco, cerca de un 30% del valor del inmueble. En un mercado donde los precios no dejan de subir y los salarios de los jóvenes apenas se mueves, ese porcentaje una barrera casi imposible de superar.
Frente a esto, iAhorro propone rebajar el IVA al 4%, permitir prorratear el pago del ITP y el IVA, recuperar programas de ahorro específicos que incentiven la compra y traer de vuelta la deducción fiscal por compra de vivienda habitual en el IRPF, vigente hasta 2013, adaptándola con criterios de renta o edad (por ejemplo, menores de 35 años).
Muchas de estas herramientas, como la deducción, ya existieron en España y se desmantelaron. Hasta 2013 también hubo cuentas de ahorro-vivienda con desgravación fiscal y una deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual. Ambas desaparecieron en plena crisis económica y nunca se han recuperado a pesar de que la situación de acceso actual es, según confirman los datos, más dura que entonces.
Por ejemplo, si un joven aportara 5.000 euros anuales a una cuenta de este tipo, en cuatro años habría acumulado 20.000 euros. Si, además, se aplicara una deducción fiscal del 15% sobre las cantidades aportadas (un esquema similar al que existía anteriormente), el ahorro fiscal total podría alcanzar los 3.000 euros en ese periodo. En términos reales, esto supondría disponer de 23.000 euros vinculados a la futura compra, una cantidad significativa para cubrir parte de la entrada o los gastos asociados a la operación de compraventa. Además, Tricoteca recuerda que, ante la subida de precios, la práctica de pagar a tocateja se está hundiendo: siete de cada diez viviendas vendidas en España se adquieren mediante financiación hipotecaria, una proporción que continúa aumentando.
Tampoco ayuda que las comunidades autónomas hayan actuado de forma desigual. Algunas han rebajado el ITP para jóvenes de hasta 35 años, pero el IVA, que depende del Estado central, sigue intacto en el 10% en todo el territorio, a excepción de Canarias. El resultado es un mapa fiscal fragmentado.
Otra solución pasaría porque las viviendas protegidas mantengan su calificación protegida de forma permanente, evitando que con el tiempo pasen al mercado libre y se reduzca el parque asequible. También sugiere revisar los criterios de adjudicación mediante un sistema de puntos más ajustado a la realidad actual, priorizando a jóvenes con empleo estable pero poco ahorro, familias monoparentales, parejas con ingresos medios y personas solteras sin acceso a viviendas más grandes. Y otra propuesta que iAhorro lanza al sector bancario es la creación de productos hipotecarios que incluyan los gastos asociados a la compraventa, como impuestos, notarías, registro o tasación, dentro del propio préstamo.
Los avales públicos, una respuesta insuficiente
El Gobierno ha intentado paliar parte de este problema con los avales del ICO para jóvenes y familias vulnerables, pero su impacto ha sido limitado: los requisitos de ingresos, el tamaño del aval y la complejidad administrativa han dejado fuera precisamente a muchos de los perfiles a los que iban dirigidos.
Otros países europeos apuntan en una dirección distinta: avales estatales en Italia; garantías hipotecarias nacionales en Países Bajos, que permite reducir la entrada y mejorar el préstamo; préstamos a tipo cero en Francia; planes de ahorro previo en Finlandia; o esquemas de propiedad compartida en Reino Unido son fórmulas que reparten el riesgo entre comprador, banca y Estado, en lugar de concentrarlo todo en el ahorro previo del comprador.