Hľadá sa zlomový úrok, ktorý zatrasie nehnuteľnosťami

Zdražovanie stavebných materiálov i ceny práce boli síce nepríjemné, ale vďaka silnému dopytu ich realitný trh dokázal absorbovať. A to nielen v prípade bežného nárastu cien. V niektorých situáciách sme videli aj také absurdity, ako navyšovanie dohodnutých cien nad rámec dohodnutý v zmluve alebo dokonca vypovedanie zmluvy zo strany developera aj za cenu uhradenia pokuty. Niektorí stavitelia tak urobili, lebo dostavaný byt sa im podarilo predať ešte lepšie, ako bola pôvodne dohodnutá suma. Jednoduchým vysvetlením je, že na obmedzenú ponuku čakalo priveľa záujemcov. To už celkom neplatí. Bytov je stále nedostatok, ale zmenila sa dôležitá premenná. Aj preto sa byty predávajú dlhšie. 

Rast ceny peňazí môže mať na sektor významnejší vplyv. Zasiahne kupujúcich, pre ktorých je hypotéka významnou zložkou rodinných výdavkov, ale aj bonitnejšiu časť populácie, ktorá vníma nehnuteľnosti ako investičnú alternatívu. Hoci, samozrejme, každého iným spôsobom. Na porovnanie, kým pri 150-tisícovom úvere a sadzbe rovné percento vychádza splátka na 483 eur, zvýšenie na štyri percentá zvýši splátku až na 716 eur.

Samozrejme, v prípade luxusnejších stavieb nebol úver nevyhnutnosťou, ale jednou z alternatív. Ak si investor požičal iba za percento, vlastné peniaze mohol investovať s vidinou vyššieho zhodnotenia. Všeobecne však platí, že bonitnejší využívajú úvery menej často. Vidíme to aj na príklade projektov J&T Real Estate. „V segmente dostupného bývania v prvej etape projektu Ovocné sady Trnávka bol pomer kúpy na hypotéku a z vlastných zdrojov zhruba 55: 45 percent,“ ozrejmuje hovorca Daniel Suchý. V prípade stredného segmentu kupuje na hypotéku byt zhruba tretina kupujúcich a v luxusnom segmente je to menej ako štvrtina.

Finep SK má skúsenosti, že v prípade bežných bytov využíva hypotéku 70 percent klientov, v luxusnejšom segmente 40 percent. Corwin hovorí až o 80 percentách a toto číslo pri projektoch ako Slnečnice uvádza aj Cresco Real Estate: „Pri luxusných projektoch je to vo všeobecnosti, naopak, výrazne nižšia časť hypotekárnych klientov. Stáva sa aj, že sa projekt predá s menej ako pätinou bytov hradených hypotékami,“ vymenúva výkonný riaditeľ Ján Krnáč. Podľa skúseností YIT Slovakia bol v čase lacného financovania podiel kupujúcich s hypotékou a bez nej podobný v oboch segmentoch. Dnes sa podľa riaditeľa developerských projektov Petra Dovala pri luxusnom segmente dostávame do štádia, „kde hypotekárne financovanie využíva približne každý tretí klient, v bežnom segmente je to naopak“.

Číslo, ktoré zmení trh

Všeobecne na trhu platí, že zvýšenie úrokových sadzieb na hypotékach oslabuje dopyt, náznaky už na trhu aj reálne vidíme. Nehnuteľnosti sa predávajú pomalšie a v treťom kvartáli sme dokonca podľa štatistík NBS zaznamenali medzikvartálny pokles inzerovaných cien v Trnavskom a Banskobystrickom kraji. Keďže cena peňazí ďalej rastie, namieste je otázka, aký vysoký úrok môže byť pre realitný trh zlomový.

Podľa Borka Simandla, riaditeľa Finep SK, sú v súčasnosti sadzby stále skôr psychologickou bariérou, než aby spôsobovali skutočnú nedostupnosť hypoték. „V porovnaní so susednou Českou republikou, kde sa sadzby hypoték pohybujú okolo sedem percent ročne, sme stále na polovičnej úrovni,“ pripomína a sám vidí väčší problém v súvislosti s novými obmedzeniami NBS pre starších žiadateľov. „Hypotéky sa tak stanú atraktívnymi najmä pre žiadateľov mladších ako 40 rokov.“

Suchý z JTRE pripomína, že ľudia majú v čerstvej pamäti nízke marketingové sadzby a boli na ne zvyknutí, preto v kombinácii s inými faktormi reagujú vyčkávaním s nákupným rozhodnutím. „Keď sa sadzby stabilizujú, predpokladáme niekde na úrovni štyroch až piatich percent, pominie šok zo skokového zdraženia a ľudia novú situáciu akceptujú.“ Na druhej strane však pri tejto úrovni prestanú aj investori vnímať hypotéky ako „peniaze zadarmo“ pri kúpe nehnuteľností na prenájom. „Pri sadzbe štyri až päť percent budú na hypotéku kupovať ľudia nehnuteľnosti predovšetkým na vlastné bývanie.“

Na jednej strane vidíme, že úrokové sadzby síce rastú, no stále nedosahujú ani úrovne, pri ktorých realitný trh už v minulosti bežne fungoval. „Preto môže klesať dopyt najmä po starších nehnuteľnostiach, prípadne tých, kde bola cena významne ‚nadstrelená‘. Záleží aj na klientoch, do akej miery budú odkladať svoje nákupné rozhodnutia v nádeji, že trh sa vráti do bodu, v akom bol z hľadiska ceny úverov na prelome rokov 2021 a 2022“, myslí si obchodný riaditeľ Corwin Peter Demský a dodáva, že návrat sadzieb na jedno percento je skôr nepravdepodobný.

Výrazný pokles cien nehnuteľností sme na Slovensku videli pri kríze v roku 2008 a trend sa otočil až v roku 2013. Po celý čas pritom úrokové sadzby, aj vďaka zavedeniu eura, klesali zo 6,40 v januári 2009 na 4,58 o štyri roky neskôr.

Samotné ochladenie dopytu nemusí znamenať pokles rastu cien, a to pre zdražovanie vstupov, energetickú krízu a infláciu, myslí si Krnáč z Cresco a dodáva, že výhľadové zvýšenie platov, ktoré zamestnanci v reakcii na infláciu budú požadovať, dobehne vyššie úrokové sadzby. „Neočakávame už taký agresívny rast cien nehnuteľností ako po minulé roky. Ceny pravdepodobne ‚počkajú‘, kým ich dobehne kúpyschopnosť obyvateľov.“  

Developer hľadá peniaze

Klienti nie sú jediní, kto potrebuje peniaze, a zdražovanie financovania cítia aj developeri, hoci každý využíva iný systém. Zdražovanie zdrojov projektového financovania môže podľa Petra Dovalu, riaditeľa developerských projektov YIT Slovakia, ovplyvniť mnohých najmä menších developerov, „kde v kombinácii zdĺhavého povoľovacieho procesu, nárastu cien materiálov a drahšieho financovania sa jednoducho projekt stáva nerentabilným“. Dodal, že YIT ako súčasť nadnárodnej korporácie využíva financovanie cez vlastné korporátne zdroje. „V prípade projektov, kde sme v spoločných podnikoch s inými investormi, máme lokálne bankové financovanie.“

Nárast cien materiálu i zdrojov sú periodické premenné. „Z dlhodobého hľadiska však nejde o kritické problémy, najmä v krajinách, kde je dostatok ponuky na trhu,“ dodáva Peter Demský, obchodný riaditeľ Corwin. Tiež si myslí, že u nás sú najzásadnejším problémom neaktuálny územný plán a neúmerne dlhé povoľovacie konania. Tie podľa neho okrem konštantného tlaku na zvyšovanie cien znamenajú, že v Bratislave v čase výhodných podmienok nebolo možné umiestniť na trh ani zďaleka dostatočné množstvo nových bytov. Subjektívne dodáva, že pre množstvo ľudí to znamená, že sa „prepásla šanca na dostupné bývanie a nový byt si pre svoju rodinu nebudú môcť dovoliť aj niekoľko rokov do budúcnosti“. 

V JTRE využívajú nástroje, ktoré majú pomôcť minimalizovať riziko. „Pri rezidenčných projektoch máme v čase kolaudácie byty úplne vypredané, a to zabezpečuje bezproblémové splatenie stavebného financovania,“ dodáva Suchý. „Pri komerčných projektoch dochádza k refinancovaniu stavebného úveru investičným financovaním, ktorého dĺžku prispôsobujeme podmienkam na finančnom trhu a životnému cyklu projektu, štandardne sa pohybuje od troch do piatich rokov.“

Nezanedbateľným zdrojom financovania sú realitné fondy. V slovenských podmienkach slúžia buď priamo na financovanie výstavby, alebo zarábajú na prevádzke komerčných nehnuteľností, ktoré majú v držbe, často ide o obchodné centrá, logistické parky, ale aj solárne parky. V realitných fondoch je až pätinový podiel na celkových zdrojoch, ktoré Slováci vyčlenili na kolektívne investovanie. Aj spôsob predaja v bankách naznačuje, že ide o segment, na ktorý viac počúvajú starší a konzervatívnejší klienti. Z hľadiska zhodnotenia za posledné tri roky zarobili tieto fondy anualizovane 3,3 percenta, kým akcie 4,7 percenta a fondy alternatívnych investícií až 6,4 percenta.

Finep využíva bankové financovanie výstavby. „Zdraženie finančných zdrojov sa preto premietne do koncovej ceny podobne ako zvýšenie cien materiálov,“ hovorí Simadl. No ako zovšeobecňuje Cresco: „Vo väčšej alebo v menšej miere každý developer reflektoval na cene bytu rastúci náklad na jeho výstavbu, tak bude reflektovať aj rastúcu cenu financovania.“

Nedostupné vlastné bývanie

Predovšetkým mladí ľudia narážajú pri snahe o vlastné bývanie nielen na vysoké ceny nehnuteľností, čoraz drahšie hypotéky, ale aj obmedzenia NBS proti nadmernému zadlžovaniu, ktoré až na výnimky vyžadujú 20 percent vlastných zdrojov, limitujú výšku úveru i mesačnú splátku voči príjmu. Navyše je potrebné otestovať, či žiadateľ splní podmienky aj po zvýšení sadzby o dva percentuálne body. Menej bonitní žiadatelia sú tak odkázaní na obmedzený trh s nájomným bývaním.

Jednou z alternatív by mohla byť kombinácia nájomného bývania s následným odkúpením, pričom časť nájomného by sa zohľadnila v neskoršej kúpnej cene, čo by mohlo splniť regulatórnu požiadavku na vlastné zdroje. Dovala z YIT Slovakia vysvetľuje, že podobný model používajú v rámci skupiny už viac ako desať rokov vo Fínsku. „Je to jeden zo spôsobov, ktorý môže realitnému segmentu pomôcť preklenúť aktuálnu ekonomickú situáciu, zároveň sa však osvedčil aj ako dlhodobé riešenie najmä nižšieho a stredného segmentu štartovacích bytov a bytov pre mladé rodiny.“

Príklad z Česka, kde sa viac než 10 rokov využíva model družstevného bývania, pridáva Simandl z Finepu: „Model má pre kupujúcich podobný efekt. Aj tu však nájomné odráža sadzby úverov, a tak rieši najmä ich nedostupnosť.“

Suchý z JTRE je voči modelu podobnému lízingu na auto skeptický. „Keď vyjdete s autom z predajne, jeho hodnota začne klesať, kým hodnota nehnuteľností v dlhodobom horizonte rastie,“ porovnáva a dodáva, že z pohľadu predávajúceho nemá takýto model logiku. „Zároveň z pohľadu kupujúceho, ak by si chcel zobrať hypotéku na odkúpenie za zostatkovú hodnotu neskôr, môže už pre vyšší vek naraziť na pravidlá NBS.“

Demský z Corwinu by takýto model videl skôr ako doplnkový. „V prvom rade v Bratislave existuje nedostatok bytov, ktoré sú k dispozícii na kúpu. Kým nebude na trhu dostatok bytov na klasickú kúpu a klasický prenájom, o to menej je ktokoľvek motivovaný ponúkať ich s využitím alternatívnych finančných schém,“ dodáva.

Za jeden z možných modelov financovania to považuje aj Ján Krnáč z Cresco. „Na Západe je niekedy využívaný, najmä ak chce developer zabezpečiť v lokalite trvalých obyvateľov a fungujúcu komunitu. U nás ho poznáme pod pojmom takzvané družstevné byty. Je to však spôsob investovania, ktorý u nás zatiaľ nie je rozšírený, tak ako nie sú rozšírené inštitucionalizované nájomné byty.“ S príchodom investícií do štátom podporovaných nájomných bytov nevylučuje ani postupný rozvoj rôznych produktov nájomného bývania.

Hoci sa nájomné byty stali politickou témou, ich realizácia je vzdialenejšia než bilbordy, na ktorých sa o nich hovorí. A developeri sú takmer zhodne skeptickí. Na jednej strane je podporovaný systém nájomného bývania zásadný faktor, ktorý môže zmeniť správanie trhu najmä v dnešnej ekonomickej situácii, myslí si Dovala z YIT. „Ak sa segment podarí rozbehnúť v krátkom čase, môže prispieť k ďalšiemu spomaleniu komerčného segmentu. Dlhodobo však  takýto systém podporujeme.“ Dodáva, že segment štátom podporovaného nájomného bývania existuje v mnohých západných krajinách už desiatky rokov v úspešnej symbióze s komerčným realitným trhom.

Štát sa však bude musieť vyrovnať s množstvo výziev, ako sú kapacity stavebného segmentu, energetická kríza, ceny materiálov a v neposlednom rade aj byrokracia.

Tiež je podľa Simandla z Finepu potrebné ujasniť si pojmy a rozlišovať nájomné a sociálne bývanie. „Pri sociálnom má štát bezpochyby svoju nezastupiteľnú úlohu.“ Pri opaku sociálneho bývania bude podľa neho v nasledujúcich rokoch rásť dopyt a na druhej strane náklady na obstaranie. „Nemožno teda očakávať, že by bol trh schopný stlačiť bežné nájomné na úroveň toho štátom regulovaného, ako sa to niekedy prezentuje.“

Pri pohľade na trh si treba uvedomiť, že ponuka bývania na Slovensku je stále nedostatočná. „V porovnaní so západoeurópskymi krajinami nám chýbajú desaťtisíce bytov. Zároveň najmä pre mladých ľudí, ktorí by sa chceli presťahovať za prácou, je bývanie vo veľkých mestách ťažko dostupné. Preto môže byť štátom podporované nájomné bývanie dôležitou súčasťou zlepšenia ponuky a dostupnosti bývania, ak bude systém správne nastavený,“ zamýšľa sa Suchý. 

Vplyvu na vlastný biznis sa developeri nateraz neobávajú, keďže ide o projekty s rádovo desiatkami či so stovkami bytov. „Hoci sú určite vítanou pomocou v lokalitách, kde ich budú stavať, neočakávam, že by rozkolísali trh či už s predajom alebo prenájmom nehnuteľností,“ myslí si Krnáč z Cresco. „Čo sa však môže stať s pribúdajúcim počtom projektov, je to, že sa tým zabrzdí očakávaný nárast cien nájomného práve z dôvodu zvýhodnenej DPH, ktorá však, žiaľ, nie je pre každý nájomný byt, ale len pre štátom regulovaný, kde ešte navyše je aj regulovaná výška nájmu, čo samo osebe kriví trh.“

Všeobecne však platí, že zásadná zmena na trhu nastane vo chvíli, keď ponuka prevýši dopyt, čo nie je na dlhé roky reálne.