Investícia do nehnuteľnosti: Oplatí sa ešte aj dnes?
Súčasná situácia na realitnom trhu
Po mesiacoch výrazného zdražovania sa ceny nehnuteľností v mnohých krajoch Slovenska zastavili, prípadne mierne poklesli. Pokles bol však veľmi mierny, takmer až neviditeľný, pričom sa týkal najmä:
- starších nehnuteľností,
- nehnuteľností mimo okresných miest.
Nové byty či domy v mestách si svoju hodnotu stále držia.
Trh vo všeobecnosti stagnuje, a to najmä z dôvodu veľmi drahých úverov. Práve kvôli nim musí svoju súčasnú situáciu s bývaním prehodnocovať veľké množstvo ľudí.
„Väčšina klientov prehodnocuje kúpu nehnuteľnosti a do popredia sa dostávajú úvery pre klientov, ktorí dnes potrebujú vyriešiť otázku svojho vlastného bývania. V poklese sú refinančné úvery a úvery, ktoré plánovali klienti na kúpu investičnej nehnuteľnosti,” hovorí Peter Horčiak.
|
Porovnajte si ponuku hypoték a vyberte tu najvýhodnejšiu. |
Celú situáciu ovplyvnili aj obmedzenia hypoték
Súčasnú situáciu na realitnom trhu vo veľkom ovplyvňujú aj obmedzenia hypoték s platnosťou od 1. januára 2023. Tie skomplikovali dostupnosť hypoték najmä ľuďom vo veku od 40 rokov vyššie, ktorí si chcú zobrať úver s dobou splatnosti presahujúcou vek 65 rokov.
„V tomto prípade pokiaľ by klient chcel hypotéku so splatnosťou po 65. roku života, tak jeho DTI (debt to income) sa znižuje každým rokom o 0,25 bodu. DTI je stanovená ako 8-násobok ročného príjmu. Po novom sa teda koeficient DTI upravuje podľa veku klienta a splatnosti úveru. Čiže pre mnoho starších klientov sa dostupnosť vlastného bývania stáva zložitejšou,” vysvetľuje Horčiak.
Národná banka Slovenska (NBS) sa takýmto spôsobom snažila pomôcť ľuďom predísť splácaniu príliš vysokých splátok v dôchodkovom veku. Problém je však v tom, že osoby vo veku nad 40 rokov majú kvôli tomu problém dostať sa k vlastnému bývaniu už teraz. Okrem toho, ak v budúcnosti ceny nehnuteľností znova porastú, mnohí z týchto klientov si nebudú môcť zaobstarať ani jednoizbový byt na okraji mesta.
Reality len na bývanie alebo aj na investíciu?
Otázka, ktorú rieši veľké množstvo ľudí je, či sa v súčasnej dobe oplatí kupovať nehnuteľnosti. Niektorí veria, že príde k výraznejšiemu poklesu, preto čakajú. Iní zas tvrdia, že ceny pôjdu už len hore, preto sa snažia k nákupu pristúpiť čo najskôr.
To, čo sa na trhu v nasledujúcich mesiacoch stane, nevie presne nikto. Výrazné poklesy v cenách však s veľkou pravdepodobnosťou neprídu. Peter Horčiak odporúča, aby nakupovali najmä tí, ktorí potrebujú nehnuteľnosť na bývanie.
„Pri aktuálnych úrokových sadzbách neodporúčam kupovať investičnú nehnuteľnosť cez hypotekárny úver z viacerých dôvodov. Je to hlavne preto, že ceny nehnuteľností držia svoju trhovú cenu a cena peňazí je drahá, čiže ľudsky povedané kupujem a požičiavam si draho,” hovorí.
Zároveň spravíte dobre, keď nebudete refinancovať svoj starý úver, prípadne nebudete predlžovať jeho fixáciu, ktorá bude končiť v priebehu nasledujúceho roka. Očakáva sa totižto, že úrokové sadzby by mali postupne klesať. Fixácia či refinancovanie by tak vo výsledku nemuseli byť príliš výhodné.
Dôležité je dbať aj na správny výber hypotéky
Výber správnej hypotéky môže byť najmä pre ľudí, ktorí riešia svoje prvé bývanie, náročný. Je preto dobré naštudovať si bližšie informácie o jednotlivých pojmoch a krokoch, ktoré sa s vybavovaním úveru spájajú.
Pri výbere hypotéky je následne dôležité zvážiť viacero faktorov. K nim patrí napríklad výška splátky, ktorá by nemala presiahnuť viac ako 30 % z príjmov, aby nespôsobila zbytočné finančné problémy.
„Ďalej je to finančná rezerva, keďže banky dnes financujú štandardne max. 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. No a určite by som si dal pozor na úrokovú sadzbu, keďže tá nehovorí o celkovej nákladovosti úveru. Tým najdôležitejším údajom je RPMN (ročná percentuálna miera nákladov), kde sú zahrnuté poplatky a celá nákladovosť úveru,” dopĺňa úverový špecialista Simplea.
Hľadanie a výber hypotéky netreba zbytočne unáhliť. Ide o veľký záväzok, ktorý budete splácať ďalších 20 až 30 rokov. Nad nehnuteľnosťou je preto dobré popremýšľať a na jej kúpu sa dobre pripraviť.
Mladí ľudia, ktorí sa chcú osamostatniť a plánujú si zaobstarať svoje vlastné bývanie, si môžu celý proces uľahčiť pomocou profesionálneho finančného poradcu. Ten im na základe nasporenej sumy, príjmu a ďalších údajov poradí, akú hypotéku si zvoliť a ako ju dofinancovať, či už spotrebným alebo stavebným úverom.
Ako bude vyzerať trh v nasledujúcich rokoch?
To, ako sa bude chovať trh v nasledujúcich mesiacoch a rokoch, je zatiaľ otázne. Podľa odborníkov však nehnuteľnosti v rámci rastu stále nepovedali posledné slovo. Môžu nás preto ešte veľmi prekvapiť.
„Očakávam, že ceny nehnuteľností ešte budú pokračovať v ďalšom raste. Pre mnoho klientov sa dostupnosť bývania stáva nereálna a na rad možno prídu celoživotné nájomné byty, tak ako je to v zahraničí,” predpovedá Horčiak.
Hľadáte ďalšie odborné rady týkajúce sa investícií alebo hypoték? Navštívte Peniaze.sk
Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou Simplea.