Ceny nehnuteľností na Slovensku: Hrozí nám japonský scenár (analýza)

Od pádu komunizmu sme nezažili obdobie dlhodobého poklesu cien nehnuteľností. Po finančnej kríze v období rokov 2009 až 2015 ceny poklesli a následne stagnovali. Od roku 2015 začala cena bytov a domov rásť, v spojitosti s monetárnou politikou Európskej centrálnej banky a extrémne nízkymi úrokovými sadzbami, ale aj s obnoveným dopytom po nehnuteľnostiach.

Slovenský trh s nehnuteľnosťami je špecifický aj tým, že prevažnú väčšinu bytov či domov domácnosti vlastnia, nájomné bývanie je okrajovou záležitosťou. Regionálne rozdiely vo výške príjmov a nezamestnanosti majú tiež zásadný dosah na ceny, podobne ako vnútorná migrácia obyvateľov, celkový populačný vývoj či imigrácia na Slovensko.

Regionálne rozdiely a vplyv legislatívnych zmien

Slovensko má dva problémy. V regiónoch, kde je zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach, podľa odhadov chýba niekoľko desiatok tisíc bytov. No máme aj regióny, kde sú desaťtisíce bytov a domov neobývaných. Najvyšší nárast trvalo obývaných domov a bytov podľa Sčítania obyvateľov domov a bytov z roka 2021 (SOBD21) nastal v Bratislave a jej suburbárnej zóne a v Košiciach. Celkovo bol medzi sčítaniami v rokoch 2011 a 2021 zaznamenaný rast trvalo obývaných bytov a domov v 63 okresoch Slovenska a v 16 okresoch nastal pokles, medzi nimi sú napríklad Komárno, Žarnovica, Brezno, Veľký Krtíš, Lučenec či Sobrance, Snina či Medzilaborce.

Daný stav vplýva aj na regionálny rast cien nehnuteľností. Jednoznačne najvyššie ceny nehnuteľností sú v Bratislavskom kraji a v Bratislave, kde priemerná cena bytu za štvorcový meter dosiahla takmer 3 500 eur za štvorcový meter. To je približne o 30 percent viac ako celoslovenský p...