Феномен самостроя: чем опасны нарушения в сфере недвижимости

По экспертным оценкам, в России сегодня насчитывается около 40 тысяч незаконных многоэтажек. Для сравнения: в месяц в стране сдается в эксплуатацию примерно тысяча легальных новостроек. Получается, что объем самостроя сопоставим с несколькими годами официального строительства.

География проблемы неравномерна. Основные очаги — южные регионы: Краснодарский край, Ростовская область, республики Северного Кавказа. В Дагестане, например, два года назад официально признали около 500 домов подлежащими сносу. Но даже после судебных решений некоторые «растут» дальше: девятиэтажка за пару месяцев может превратиться в пятнадцатиэтажную башню.

Как это происходит?
Классическая схема выглядит так: застройщик получает разрешение на трехэтажный дом, но возводит пять или семь этажей. Квартиры продаются еще на этапе строительства — по ценам на 30–40% ниже рыночных. Покупателей привлекает дешевизна, а юридические риски их либо не волнуют, либо остаются за кадром. В итоге люди заселяются в дома, которые не прошли госэкспертизу, не имеют нормальных коммуникаций и зачастую построены с критическими нарушениями.

Личное наблюдение: «Когда я впервые увидел микрорайон таких самостроев в Краснодаре, у меня возникло странное чувство. С одной стороны, это жилье, где люди радуются новым квартирам. С другой — бомба замедленного действия. Ведь застройщик, сэкономивший на фундаменте и инженерных сетях, по сути, подписал жильцам приговор. И самое печальное, что трагедия в Махачкале — не первая и, увы, не последняя в этом ряду».

Почему самострои выживают?
Парадокс в том, что многие незаконные дома не просто стоят — они «легализуются» через суд. Как это работает? Покупатель, вложивший деньги, обращается с иском о признании права собственности. Суд, рассматривая дело, часто встает на сторону гражданина: раз он заплатил, значит, должен получить жилье. При этом сам факт, что дом построен с нарушениями, может игнорироваться.

После суда новый собственник идет в газовую службу или энергокомпанию и требует подключения. И ему не могут отказать — по закону он имеет на это право. Вот только безопасность таких подключений никто не проверяет. В результате в домах, где газовые трубы смонтированы кустарным способом, а электросети не рассчитаны на нагрузку, возникают аварии.

Еще один риск — снос. В 2022 году в Геленджике снесли 14-этажку на 400 квартир. Жители успели прописаться, но это не спасло дом от бульдозеров. Правда, такие случаи редки: массовых сносов в России не было. Чаще власти закрывают глаза на проблему, пока не случится ЧП.

Кто виноват и что делать?
Корень проблемы — в трех факторах:

• Слабость контроля. Региональные стройнадзоры могли бы останавливать самострои еще на этапе фундамента — по нему видно, планируется ли коттедж или многоэтажка. Но проверки либо формальны, либо отсутствуют.
• Спрос на дешевое жилье. Для многих семей квартира в самострое — единственный способ улучшить условия. И пока рынок не предложит доступное жилье, спрос на «серые» схемы останется.
• Несовершенство законов. С одной стороны, суды признают права дольщиков, с другой — узаконивание самостроев остается сложным и долгим процессом.

Эксперты предлагают несколько решений: техническая экспертиза всех спорных домов. Если здание безопасно, его можно легализовать через штрафы и доработки. Если нет — расселять и сносить. Жесткий контроль за стройками. Достаточно пресекать нарушения на ранних этапах, чтобы избежать появления новых самостроев. Развитие ипотеки и эскроу. Чем больше людей будут покупать жилье через прозрачные схемы, тем меньше останется места для мошенников.

Личное наблюдение: «Я уверен: проблема самостроев — не только в жадности застройщиков или невнимательности чиновников. Это системный кризд доступности жилья. Пока квадратный метр в Краснодаре стоит как в Москве, а зарплаты — втрое ниже, люди будут идти на риск. И выход здесь — не только в наказаниях, но и в создании реальных альтернатив».

Что в итоге?
Российский рынок недвижимости стоит на распутье. С одной стороны — прогресс: эскроу-счета, проектное финансирование, цифровые платформы для дольщиков. С другой — тень из 40 тысяч самостроев, где живут сотни тысяч людей. Трагедия в Махачкале должна стать точкой невозврата. Либо страна наведет порядок в строительной сфере, либо мы и дальше будем считать аварии и разрушения. Выбор, как всегда, за нами.

Сообщение Феномен самостроя: чем опасны нарушения в сфере недвижимости появились сначала на Информационное Агентство Новости России.