Как присоединить балкон к квартире?
Что считается перепланировкой и когда ее нужно согласовать?
В соответствии с п. 2 ст. 25 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Согласно п. 4.2.4.9 Постановления Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170, самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства не допускается и требует получения разрешения. Действия, связанные с устройством и изменением внешнего вида балконов и лоджий, должны быть согласованы с управлением строительства при Администрации муниципального образования, а также с собственниками зданий. При возведении балкона, как правило, имеет место реконструкция, которая может быть сопряжена с перепланировкой. В этих случаях узаконить присоединение балкона к квартире возможно в суде по правилам ст. 222 ГК РФ. Узаконение перепланировки производится по правилам ст. 26–29 ЖК РФ. При рассмотрении спора в суде для определения, реконструкция это или перепланировка, может потребоваться заключение эксперта
Плиты балконов, входящих в план квартиры по обмеру БТИ, а также внешняя стена, к которой данные балконы примыкают, относятся к общему имуществу МКД, и, соответственно, принадлежат собственникам помещений на праве общедолевой собственности, а перила, окна, двери указанных балконов являются частью данного жилого помещения, то есть объектом индивидуальной собственности (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 30.10.2014 по делу N 33-15025/2014). В то же время судебная практика признает и иную позицию относительно статуса стены, к которой примыкает балкон. Апелляционным определением Свердловского областного суда от 07.08.2015 по делу N 33-11143/2015 установлено, что часть оконного проема и балконной двери в стене является самонесущей и к общему имуществу не относится. Такой вывод основан на п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД, а также на техническом заключении и пояснениях специалиста.
Как и где согласовывать проект перепланировки балкона?
Чем может помочь юрист?
- определит, какие документы потребуются, чтобы узаконить перепланировку, и соберет их;
- будет представлять интересы в органе, осуществляющем согласование перепланировки;
- при необходимости подготовит иск в суд с приложением необходимых документов.
В соответствии с п. 1 ст. 26 ЖК РФ перепланировка жилого помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Конкретный орган указывается в нормативно-правовом акте, который регулирует процедуру согласования в конкретном муниципальном образовании (см. напр. п. 2.4 Административного регламента по предоставлению государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах…», утв. Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП, где указано, что таким органом является Мосжилинспекция).
Текстовые и графические материалы, входящие в состав проекта оформляются в соответствии с требованиями ГОСТ Р 21.1101–2009 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации»; ГОСТ Р 21.1002–2008 «Система проектной документации для строительства. Нормоконтроль проектной и рабочей документации»; ГОСТ Р 21.1001–2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения»; ГОСТ 21.608–84 «Система проектной документации для строительства. Внутреннее электрическое освещение. Рабочие чертежи». (См. напр. п. 2 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 года N 508-ПП). Также требования к проекту могут быть определены в нормативно-правовом акте органов местного самоуправления или органов власти субъектов РФ (см. напр. п. 1 Приложения 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП). Помимо проекта перепланировки необходимо подать документы, указанные в п. 2 ст. 26 ЖК РФ.
На каком основании могут отказать?
Основания для отказа в согласовании перепланировки указаны в ст. 27 ЖК РФ:
- непредставление заявителем документов, указанных в п. 2 ст. 26 ЖК РФ;
- представление документов в ненадлежащий орган;
- несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании перепланировки выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия и может быть обжаловано в судебном порядке. Более подробный перечень оснований может содержаться в Административных регламентах по согласованию перепланировки.
Как согласовать перепланировку после ее выполнения?
При обнаружении самовольной перепланировки возможно предъявление иска о приведении жилого помещения в первоначальное состояние. На основании решения суда или в досудебном порядке, если он предусмотрен, жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, когда не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). Если права и интересы нарушаются, суд по иску органа, осуществляющего согласование, при условии непринятия решения о сохранении перепланировки, принимает решение:
- в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику средств от продажи за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние;
- в отношении нанимателя по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на наймодателя обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).
Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).