Покупатели возвращаются на вторичный рынок: цены на готовое жилье прекратили снижаться
Источник: ЦИАН
Средняя стоимость «вторички» в крупных городах России по-прежнему стоит на месте. Почему ситуация не изменится в ближайшее время, объясняют эксперты Циан.Аналитики.
КОРОТКО О ГЛАВНОМ
— Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке по итогам февраля увеличилась на 0,6%. Шестой месяц подряд цены очень медленно растут. Предпосылок к прекращению периода стагнации пока нет.
— За последний месяц в большинстве городов средняя стоимость «квадрата» изменилась не более чем на 1%. Впервые за год прекратилось снижение цен в Москве.
— Стоимость нового предложения сравнялась с рыночными значениями. Продавцы не рискуют выводить новые лоты на вторичный рынок по более высоким ценам.
— В трех из четырех локаций готовое жилье дешевле «первички». Однако новая «вторичка» в большинстве городов дороже новостроек в среднем на 2%.
— После нестандартного роста спроса в январе показатели по итогам февраля вернулись к уровню ноября–декабря прошлого года. В марте вновь зафиксировано небольшое увеличение. Рост спроса привел к уменьшению средних сроков экспозиции: в среднем по всем локациям — на шесть дней.
— Объем предложения в крупных городах в марте продолжает восстанавливаться после январского снижения. Выбор почти достиг уровня конца 2022 года.
ВАЖНО
В выборку вошло 37 городов с численностью населения от 500 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
Речь идет о ценах предложения — тех, которые указаны в объявлениях на сайте cian.ru. Реальные цены сделок могут отличаться от указанных за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки.
Ценовая стагнация сохраняется
В марте стоимость «квадрата» на вторичном рынке в среднем по анализируемым локациям увеличилась на 0,6%. На рынке продолжается ценовая стагнация. Темпы роста чуть ниже, чем в феврале, но выше, чем в конце 2022 года. Уже шестой месяц цены на готовые квартиры медленно увеличиваются после пятимесячного периода такого же медленного снижения. Пока на рынке нет предпосылок для завершения этого периода стагнации.
Относительно марта 2022 года «квадрат» в среднем по анализируемым локациям подорожал лишь на 3,5%.
За последний месяц в 27 из 39 анализируемых локаций средние цены кв. м изменились не более чем на 1% в большую или меньшую сторону. Рост более чем на 1% наблюдался в 14 городах. Наиболее заметная динамика — в Астрахани (+3,8%), Новокузнецке (+3,7%), Кемерово (+3,5%). Городов, где «квадрат» подешевел более чем на 1%, нет.
Впервые с апреля 2022 года прекратилось снижение средней стоимости предложения в Москве. В феврале был достигнут локальный минимум. В марте «квадрат» в столице минимально прибавил в цене (на 0,1%). В Санкт-Петербурге пока сохраняется слабо отрицательная динамика (–0,2%).
Стоимость нового предложения сравнялась со средними ценами на рынке
Если в целом по вторичному рынку средние цены за месяц увеличились на 0,6%, то в объявлениях, которые за последний месяц появились на сайте впервые, — рост составляет всего 0,2%. То есть «вторичка» подорожала в первую очередь за счет увеличения цен в предложениях, которые присутствуют на рынке более месяца.
В результате средние цены в новых лотах на «вторичке» выравнялись со средними значениями по всему вторичному рынку. Такая ситуация уже наблюдалась в сентябре 2022 года. В марте после четырехмесячного снижения объема предложения выбор немного увеличился, а спрос сейчас ниже, чем в конце прошлого года.
Поэтому собственники, чтобы не потерять потенциальных покупателей, не выводят на рынок новое предложение по ценам выше рынка.
Новая «вторичка» на 2% дороже новостроек
В большинстве городов РФ стоимость жилья на первичном рынке выше, чем на вторичном. В среднем по анализируемым локациям «квадрат» в сегменте готового жилья в марте 2023 стоил 112,6 тыс. рублей, в новостройках — 124,9 тыс. рублей. Таким образом, разница составляет 11%.
Наибольший разрыв в цене между «первичкой» и «вторичкой» — в Сочи («квадрат» в новостройках в 1,5 раза дороже, чем в готовом жилье за счет дефицита нового жилья) и Астрахани (на 47%).
Также значительно выше по цене новостройки в Томске (на 29%), Краснодаре (на 23%) и Казани (на 21%).
Только в десяти локациях из 40 «квадрат» на вторичном рынке дороже, чем на первичном. Это Махачкала, Севастополь, Оренбург, Саратов, Владивосток, Ставрополь, Ярославль, Самара, Кемерово и Иркутск. То есть в трех из четырех городов выгоднее покупать готовое жилье.
Среди городов, где дороже «вторичка», выделяется Махачкала. Там 1 кв. м в готовом жилье на 28% дороже, чем в новостройках. Значительная разница также в Севастополе (на 16%), в Оренбурге (на 15%) и Саратове (на 14%). В остальных шести городах готовое жилье лишь немногим дешевле «первички» (на 1–4%).
Если сравнивать стоимость новостроек и новых домов на вторичном рынке (построенных после 2015 года. — Прим. ред.), то ситуация будет обратной. В большинстве локаций свежая «вторичка» дороже новостроек. В среднем по анализируемым локациям «квадрат» в новых домах на вторичном рынке стоит 127,4 тыс. рублей — на 2% дороже, чем 1 кв. м на первичном рынке.
Наибольший разрыв — в Махачкале (на 27%), Оренбурге (на 26%), Севастополе (на 23%), Саратове и Кемерово (на 21%). На уровне отдельных ЖК ситуация может отличаться.
Только в семи городах «первичка» дороже. Это Сочи (почти в 1,5 раза), Томск (на 23%), Краснодар (19%), Астрахань (11%), Казань (7%), Красноярск (5%) и Санкт-Петербург (0,2%).
Разница между средневзвешенной стоимостью 1 кв. м на вторичном и первичном рынках в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, в Сочи, Московской и Ленинградской областях
«Вторичка»
«Первичка»
Свежая «вторичка» (дома, построенные после 2015 года)
Средняя цена 1 кв. м, тыс. рублей
112,6
124,9
127,4
По данным Циан.Аналитики
Спрос на рынке медленно увеличивается
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
Активность пользователей на вторичном рынке медленно увеличивается со второй половины 2022 года. В начале 2023-го рост спроса продолжился, в январе он был выше ожиданий — вероятно, это связано с перетоком интереса из сегмента новостроек, где продолжает «дорожать» ипотека.
После нестандартного январского всплеска активность пользователей в феврале вернулась к значениям ноября–декабря прошлого года, в марте вновь фиксируется небольшой рост спроса — в весенние месяцы активность на рынке традиционно немного выше, чем в январе–феврале.
Медленное увеличение интереса привело к тому, что средний срок экспозиции на вторичном рынке в целом по анализируемым локациям в марте сократился на шесть дней.
Сейчас он составляет 124 дня и находится на уровне августа-сентября 2022 года. Наиболее заметно показатель сократился в Ростове-на-Дону (на 23 дня), Астрахани и Новосибирске (19 дней), Хабаровске (18 дней). Только в четырех городах квартиры стали продаваться дольше — это Томск, Сочи, Владивосток и Севастополь (незначительно, на один день-неделю).
Статистика по реальному количеству сделок в оперативном режиме доступна по Москве (пока по февраль. — Прим. ред.). Относительно января спрос на вторичном рынке столицы увеличился на 39%, до 10,7 тыс. сделок. Для сравнения: на первичном рынке продажи февраля оказались ниже январских.
Спрос находится на уровне сентября-ноября 2022 года. Количество сделок в феврале 2023-го оказалось ниже, чем в 2019–2022 годах, — 11–13 тыс. Продажи превысили только результаты февраля 2018-го — 10,1 тыс.
Объем предложения возвращается к уровню конца прошлого года
Выбор на вторичном рынке снижался в ноябре–декабре на фоне активизации спроса и в январе в связи с тем, что на время новогодних праздников собственники и агенты снимали часть лотов с продажи. С февраля предложение на рынке стало постепенно восстанавливаться, и в марте оно почти достигло уровня конца прошлого года.
Единого тренда в динамике объема предложения в отдельных локациях не сложилось.
Например, в Москве в начале года выбор в сегменте готовых квартир медленно увеличивается после январского снижения (+5% относительно начала года).
Похожая ситуация в Ростове-на-Дону, Уфе и Краснодаре. В Санкт-Петербурге и Челябинске, напротив, продолжается снижение объема предложения, начавшееся в ноябре (–5% относительно начала года). В Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Самаре выбор последние месяцы практически не меняется.
По сравнению с мартом 2022-го объем предложения вырос сразу на 44%, но стоит помнить, что год назад в это время продавцы активно снимали объявления из-за рекордно дорогой ипотеки, непонимания актуального уровня цен и общей неопределенности.
«На вторичном рынке недвижимости РФ продолжается ценовая стагнация. В Москве, где “квадрат” почти год медленно дешевел, снижение средней стоимости прекратилось. Сохранение нынешних тенденций ожидается и в ближайшие месяцы. Спрос на вторичном рынке немного увеличился, но он ниже, чем в прошлом году, в то время как выбор выше в два раза. Поэтому пока предпосылок для существенного роста цен нет», — отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
По словам эксперта, в пользу вторичного рынка играет и рост ипотечных ставок в сегменте новостроек, что снижает уровень конкуренции.
«В последние недели заметно выравнивание условий по ипотечному кредитованию на “первичке” и “вторичке”. Если этот тренд сохранится, то на вторичный рынок будет выходить еще больше ипотечников, уменьшая потенциал восстановления первичного рынка. К тому же в большинстве городов цены на готовое жилье ниже, чем в новостройках, а в недавно сданной “вторичке” лишь немногим выше, чем на “первичке”», — резюмирует Алексей Попов.
The post Покупатели возвращаются на вторичный рынок: цены на готовое жилье прекратили снижаться first appeared on 20ГА.РУ.