Как изменится ИЖС в ближайшее время?

Правительство активно стимулирует граждан строить или покупать частные дома, застройщики малоэтажных домов или коттеджных поселков стараются угадать желания клиентов. Cottage.ru собрал на онлайн-конференции представителей всех сторон, чтобы выяснить участь ИЖС.

Что делается на государственном уровне?

Руководитель депутатского объединения «Моя Москва», Президент Ассоциации НАМИКС Елена Николаева подтвердила, что правительство действительно уделяет намного больше внимания многоэтажному строительству. Различного рода льготы, субсидированные ипотеки, юридическая защищенность лучше у застройщиков многоквартирных высотных домов. Только последнее время государство начало обращать внимание и на сферу частного домовладения.

Коронавирус стал катализатором этого процесса. Пандемия показала, что спрос на собственные дома велик, так как у людей есть базовая потребность в безопасности, которая в своем доме выше, чем в квартире. Спрос на ИЖС нужно постоянно стимулировать, по аналогии с квартирами в новостройках.

Елена Николаева сообщила, что их команда разработала проект «9 шагов к стимулированию ИЖС», который был направлен в правительство. Среди мер для развития отрасли там указывается необходимость создания стандартов комплексной застройки типового продукта. Это особо актуально девелоперам, которые занимаются коттеджными поселками. Необходимо, чтобы государство помогало создавать транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры. От этого напрямую зависит привлекательность загородной жизни.

Председатель секции Экспертного совета комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ Валерий Казейкин сообщил, что у россиян высокая потребность в частных домах. По последней статистке – свыше 3 миллионов домов требуется для удовлетворения нынешнего спроса.

Как отметил Валерий, в национальном проекте «Жилье и городская среда» не было и речи про ИЖС и малоэтажное строительство. Не было выделено никакого бюджета для развития. Все внимание – только на многоэтажную жилую застройку. Однако национальный план в 120 миллионов квадратных метров выполнить без ИЖС невозможно, особенно после введения эскроу-счетов, когда число разрешений на строительство резко упало.

Сейчас правительство наконец разработало ряд программ, которые дают возможность загородному рынку развиваться. Так, например, военную ипотеку можно брать теперь не только на квартиры, но и на дома. Есть программа поддержки деревянного строительства, на которую выделено 800 миллионов рублей.

Но самый большой вклад – это сельская ипотека под максимум 3%. На реализацию программы поддержки села выделено 3,7 триллионов рублей. Сюда входит не только выгодная ипотека, но и развитие сельской инфраструктуры. На эту программу возлагаются большие надежды.

Какова ситуация у девелоперов?

Председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family Валерий Мищенко также заявляет, что коронавирус пошел рынку на пользу. Для его компании март 2020 года – это лучшее время за все время существования компании. Также Валерий отмечает, что такой бум на «загородку» породит интерес у крупных городских девелоперов к новому формату работы. В скором времени те, кто всегда занимался только строительством многоквартирного городского жилья, захотят прийти на загородный рынок. Тогда начнутся «слияния и поглощения». По мнению Мищенко, крупные девелоперы будут скупать небольшие компании, которые реализуют свои проекты на участках под ИЖС.

Также «загородку» ждут изменения в предпочтениях клиентов. Вероятно, что из-за падения реальных доходов населения, наступит эпоха маленьких домов. Самыми ликвидными объектами будут дома, площадью 60-80 квадратных метров. При этом, такие мини-коттеджи должны быть построены под ключ, чтобы покупатели смоги сразу въехать и жить.

Со стороны государства девелоперы ожидают, что будет помощь в развитии инфраструктуры, потому что проблема жизни за городом в основном в том, что нужно ребенка везти каждое утро в город в школу. Кроме того, необходим стандартный продукты ипотечного кредитования загородного жилья, а также регуляция вопросов с пользованием имуществом общего назначения.

Кроме того, все сейчас отмечают «бум» на аренду загородной недвижимости. Пандемия и летний сезон заставили горожан расхватать все арендные предложения как горячие пирожки. Именно поэтому Мищенко заявил, что их компания будет создавать новый проект – полностью арендный коттеджный поселок.

Плюс ко всему, ученые доказали, сообщил Мищенко, что многоэтажное жилье плохо влияет на психику. Так, например, американские и канадские ученые установили, что чем выше этаж, тем выше эмоциональная нагрузка на человека. Женщины в четыре раза чаще впдают в депрессию в многоэтажных домах, развитие детей медленнее у тех, кто живет выше 5 этажа.

Управляющий партнер компании Good Wood Александр Дубовенко заявил, что действительно сейчас есть «бум» на загородную жизнь. Однако на их компанию ни подъем рынка, ни спад сильно не влияет, так как Александр установил лимит на строительство домов в год – не более 300 объектов.

Относительно мер поддержек от государства Александр Дубовенко заявил следующее:

Необходимо делать эти меры простыми. Не нужно на 50 страниц описывать ничего в документах. Два абзаца вполне достаточно.

Поддержка должна быть не адресная, а для всех, но по правилам.

Обращать внимание не только на ту помощь, где необходимо выделение бюджета, но и на нефинансовую поддержку.

Также все новые меры нужно вводить постепенно, пробуя и тестируя на одном-двух регионах, а не сразу на всей стране. (Если, конечно, это не чрезвычайная ситуация). Например, зачем нужно вводить проектное финансирование сразу во всей стране. Можно было попробовать сначала на Москве.

Нужно разработать грамотное развитие дорожной инфраструктуры. Распределить затраты на строительство дорог, чтобы девелопер мог включить их в стоимость объектов.

И обязательно нужна газовая реформа. Платить 500 тысяч рублей за газ – возмутительно.

Также Дубовенко отметил еще одну важную проблему: утекание денег из страны из-за работы «в черную». Все это происходит по следующей схеме: некий человек, у которого есть крупная сумма наличных денег, нанимает себе работников из Средней Азии, которые строят ему дом. Общая стоимость затрат на работников составляет порядка 20 миллионов рублей. Рабочие получают зарплату «в черную», то есть налог с этого не платится. Плюс, после завершения строительства объекта, люди из средней Азии вывозят эти деньги из страны. То есть эти «черные» деньги даже не работают на экономику России.

Решить эту проблему достаточно просто: обязать всех, кто строит дом более n-квадратов, заключать договор с подрядчиками, то есть работать «в белую». Однако правительство не хочет обращать внимание на эту проблему. В результате чего сейчас на рынке есть абсолютно «белые» компании, которые платят большие налоги и еле выживают в кризис, а есть полностью «черные», которые всегда чувствуют себя хорошо.

Генеральный директор LANDWERK, управляющий партнёр ЖК «Пионер» Дмитрий Гордов сообщил, что компания готова выпустить на рынок новый коттеджный поселок «Пионер» вблизи города Истра, что в 43 километрах от МКАД

Компания открывает продажи с 1 июня 2020 года. Девелопер предлагает 360 домов, площадь которых варьируется от 80 до 150 кв. м. Крыши домов будут плоские и неэксплуатируемые, но переделать кровлю в эксплуатируемую можно по желанию клиента.

Дмитрий Гордов сообщает, что нынешнее поколение покупателей не хочет слишком долго ждать свой продукт. Поэтому основной драйвер для компании – это уменьшение времени ожидания с момента оплаты до момента «когда люди смогут кайфовать в наших домах». Главная цель – сегодня купили, завтра въехали.

Кроме того, Гордов отмечает, что доходы населения сокращаются с 2014 года, пандемия только ускорила этот процесс. Именно поэтому стоимость домов в такой живописной локации достаточно демократичная, но сами дома отвечают всем европейским стандартам.

Стоимость дома начинается пока от 5 миллионов рублей. Отделка 50% объектов – full box. Это лучше, чем white box, больше элементов дома готовит застройщик, но тем не менее не под ключ, чтобы каждый покупатель мог сделать собственный дизайн интерьера.

Посмотреть запись трансляции можно тут.