«Апокалипсис не случился»: у застройщиков Казани вся надежда на путинское «это безобразие»

Под занавес года рынок жилья прогрел грядущий запрет «схематозов». А дальше все в тумане…

Катится к закату эпоха кешбэка, траншевых ипотек и квартир без первоначального взноса. На фоне синдрома отмены, а также возобновления лимитов по семейной ипотеке в ноябре число сделок с новостройками взлетело в 1,5 раза. В предпраздничной спешке покупатели перекладывают деньги с депозитов в «бетоний» и торопятся заскочить в комбо-программы девелоперов и банков. Вторичка на этом фоне даже откатилась, но продолжает кратно опережать первичный рынок. О том, как встретили отмену лимитов по семейной ипотеке и чего ожидать в будущем, — в материале «БИЗНЕС Online».

Обстановка в новостройках

Впервые с июля количество сделок на рынке новостроек Татарстана перестало колебаться у жалкой тысячи сделок. За ноябрь в регионе заключили 1,5 тыс. договоров долевого участия — в 1,5 раза больше, чем в октябре. Таковы данные управления Росреестра по РТ.

Впрочем, год к году все ужасно: в ноябре 2023 года было 3,2 тыс. договоров долевого участия, что вдвое больше, чем нынче.

«Рост числа заключенных договоров долевого участия в Республике Татарстан — это результат совокупности факторов, — говорит генеральный директор ГК „КамаСтройИнвест“ Эльвира Губайдуллина. — Застройщики стали более гибкими. Сегодня основное внимание уделяется замене традиционной банковской ипотеки, ставки по которой достигают уже 30%».

Грустные месячные сведения у «Дом.РФ» в границах Казани. Там фиксируют снижение числа сделок в ноябре на 19% до 624. Не помогла и «черная пятница». «Она если и присутствовала, то лишь на ограниченный пул квартир на стартах продаж в отдельных проектах и на менее востребованные предложения», — рассказывает исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова.

«Никакие „черные пятницы“ и прочие маркетинговые ходы тут ни при чем. Все гораздо проще, — говорит заместитель генерального директора девелоперской компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — В ноябре стала лучше ситуация с выделением лимитов. Как следствие, исчезли провалы, когда мы были вынуждены постоянно переориентировать клиентов с одного банка на другой, что напрямую влияло на время, потраченное на заключение сделок, на их количество, а иногда и просто на отмену покупки».

А что декабрь? Тут опрошенные застройщики вопреки мрачным прогнозам говорят о традиционном росте продаж на фоне корпоративных премий, годовых бонусов и акций застройщиков. Например, к 20 декабря в «Унистрое» продажи фактически сравнялись с ноябрьскими. «Итоговый результат будет лучше на 15-20%, чем в предыдущем месяце», — прогнозирует Юсупов.

Лимиты отменят

Снять банкам лимиты по программе семейной ипотеки поручил президент России Владимир Путин на прямой линии 19 декабря.

«Не должно быть никаких лимитов, мы с правительством эту тему уже обсуждали, — сказал Путин. — Мне было обещано — и я проверю, насколько это обещание выполняется, — что никаких лимитов не будет. Потому что в конечном итоге все это связано с субсидиями со стороны государства».

Минфин следом сообщил о разработке отмены лимитов. Участники рынка недвижимости РТ уже ждут этого решения.

«Лимиты банков были самым большим ограничением для выхода на сделки во второй половине года, — говорит генеральный директор зеленодольской „Мир Групп“ Тимур Егоров. — Более того, многие банки ввели комиссии для клиентов, которые хотели оформить семейную ипотеку. Они доходили до 1 миллиона рублей. Ставили условия, что сумма, которая идет в счет первого взноса, должна отлежать на депозите до полугода».

Доходило до того, что банк ипотеку одобрял, приходили в регистрационную палату — и происходила отмена, вспоминает о трудностях с лимитами основатель и руководитель ГК «Бриз» Андрей Беляков. «У нас же оплата делается после регистрации, — продолжает застройщик. — На момент регистрации получалось так, что человек даже слетал с лимитов. Там абсурда всякого было много».

Положительно оценивают инициативу в «Унистрое». «Если предложение президента будет реализовано, это ускорит процесс заключения сделок и позволит избежать тех ситуаций, когда на протяжении одной-двух недель сделки вообще не заключались, как это происходило, например, в сентябре и октябре, — говорит Юсупов. — Очень важно, чтобы начал работать не только фактор снятия лимитов, но и другие условия программы тоже оставались прежними. И в первую очередь ставка по этой ипотечной программе, поскольку ее рост может привести к снижению спроса».

Отмена лимитов по семейной ипотеке станет ключевым драйвером спроса в 2025 году, считают в «Мир Групп». «В ноябре–декабре многие клиенты не смогли выйти на сделки из-за лимитов банков, — говорит Егоров. — Семейные пары с детьми всегда были крупным сегментом рынка в девелопменте, и по факту введение для них лимитов по ипотеке, превратило льготную программу, которая изначально была призвана поддержать рынок, в инструмент, которым нельзя воспользоваться».

Вторичка откатилась

Рынок вторичного жилья в ноябре припал по числу сделок. По Татарстану количество договоров купли-продажи за месяц сократилось на 24% до 3,7 тыс., в Казани спад на 10% до 2 тысяч.

Риелторы спокойны и не паникуют. «Апокалипсис в недвижимости, которого ждали все, не произошел, — говорит генеральный директор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Предложений недвижимости не так-то и много. Потому что часть собственников, продавцов, заняли выжидательную позицию. А покупатели, у кого подходили к концу вклады — у них психологический дискомфорт переходить с этими вкладами на следующий период из-за нараставших в ноябре слухов о том, что вклады заморозят, будут проблемы со снятием денежных средств. Так люди поспешили разместить средства в недвижимости. Те, кому хватало на полный объект, соответственно, купили вторичку. Те, у кого не хватало на полный объект, потому что средний размер вкладов — где-то три миллиона рублей, а этого недостаточно на квартиру, рванули к застройщикам и ушли в рассрочку».

Не наблюдает спад спроса, как и стоимости вторичной недвижимости Казани директор компании «Премьер-Недвижимость», вице-президент Гильдии риэлторов РТ Руслан Садреев.

«Вторичное жилье несмотря на негативные факторы продолжает пользоваться стабильным спросом, — продолжает эксперт. — Но здесь есть такая особенность, что лидирующее количество сделок это, конечно, покупка на собственные средства, а не на ипотечные. И даже если используется ипотечный кредит, то эта сумма, как правило, небольшая и покупатель рассчитывает в кратчайшие сроки этот кредит погасить. За счет средств со вкладов или с продажи другой недвижимости. Потому что процентная ставка в 27–30 процентов на сегодняшний день фатальная для покупателя, переплата ну очень большая получается».

В декабре вторичка продолжает удерживать позиции, сходятся во мнении эксперты. «Во-первых, на вторичке шире ассортимент, чем на первичке, а во-вторых квартиры дешевле, — говорит Гизатова. — Аналогичный объект у застройщика будет различаться более чем на один миллион рублей. В его же комплексе — сданном и строящемся. В сданном это уже будет покупка вторичной недвижимости от физического лица, как правило. Эти объекты будут дешевле на миллион рублей и, соответственно, при выборе здравый смысл „будет голосовать“ именно за вторичку».

Схематозов не будет

С 1 января вступают в силу новые правила выдачи ипотеки. Главная цель Центробанка — сокращение схематозов на рынке недвижимости, из-за которых завышаются цены и растут риски для банков и покупателей.

Под запрет попадают:

• Аккредитивы при покупке жилья. Это схема, при которой деньги покупателя поступают не на эскроу-счета, а на аккредитив. В этом случае часть денег банк мог вернуть покупателю, формируя скидку на квартиру. В отличие от эскроу, аккредитивы не застрахованы — и в случае краха банка покупатель их теряет, поэтому ЦБ их и запрещает.
• Субсидируемая ипотека от застройщика. Стандарт запрещает выплату комиссии от застройщика банку, за счет которой происходило снижение процентной ставки до приемлемых величин. Эти расходы перекладывались на покупателя за счет завышения цены на квартиру. Ключевая проблема — квартира становится дороже рыночной примерно на 20%. Банк получает залог, который не может покрыть ипотеку — а клиент даже после ее продажи может остаться должен банку.
• Кэшбэк. Эта схема предусматривает возврат покупателю части первоначального взноса после покупки.
• Покупка сниженной ставки заемщиком. В этом случае покупатель сам платит банку единовременную комиссию за снижение процентной ставки по ипотеке. Этот запрет вступает в силу с 1 июля 2025 года.

Но схематозы сильно помогали в продажах. Поэтому их отмена — очередной пинок для тех, кто еще хочет успеть до конца декабря.

«Понимая возможные изменения, клиенты стремятся заключить сделки уже сейчас, чтобы воспользоваться текущими условиями и начать новый год с решенным жилищным вопросом», — рассказывают в «КамаСтройИнвесте» и напоминают, что льготная ипотека, хотя и остается востребованным инструментом, в большинстве банков сопровождается дополнительной комиссией, которую застройщики вынуждены компенсировать. — Например, для обеспечения клиента квартирой под семейную ипотеку застройщик зачастую оплачивает банку комиссию. В конечном итоге эти затраты закладываются в стоимость жилья, что приводит к росту цены за квадратный метр. Тем не менее, такие меры многим помогают приобрести жилье, сохраняя стабильный спрос даже в непростых экономических условиях».

Новые проекты на стопе

Казань вошла в число пяти городов-миллионников, где за ноябрь не зафиксировано ни одного старта продаж новостроек. Такой результат выдала цифровая система анализа рынка новостроек bnMAP.prо.

«Действия регулятора на сегодняшний день подтверждают его намерение продолжать корректировать объемы выдаваемых ипотечных кредитов, — заявляют в „Ак Барс Доме“. — И пока многие застройщики с осторожностью подходят к выводу новых проектов, так как ставка по проектному финансированию в текущем спросе на недвижимость становится неподъемной».

Все еще не объявлен старт продаж первого объекта в Казани от федерального «Самолета» — это ЖК на Сибирском тракте у Троицкого леса. Девелопер объяснил «БИЗНЕС Online» задержку скрупулезной подготовкой. «Планы по выходу мы не пересматриваем, речь именно о тщательной проработке проекта на стадии преддевелопмента», — заявили в компании.

Исключение, не зафиксированные федеральными аналитиками, все же есть — в «КамаСтройИнвест» заявили, что в ноябре запустили продажи нового жилого комплекса у Горкинско-Ометьевского леса. «Это решение не было спонтанным, оно тщательно обсуждалось, — говорит Губайдуллина. — Мы пришли к выводу, что уникальная локация и продуманное содержание проекта делают его конкурентоспособным и востребованным. Наши ожидания оправдались — продажи демонстрируют оптимистичные результаты».

Рынок недвижимости находится под влиянием ряда негативных факторов, отмечают в «Унистрое».

«Рыночная ипотека, в силу высоких ставок, стала просто недоступной, — говорит Юсупов. — Семейная ипотека находилась, по крайней мере до „Прямой линии с президентом“, в подвешенном состоянии — то есть лимиты, то нет лимитов. Высокая ставка — это ведь не только дорогая ипотека. Это и дорогие кредиты для бизнеса. Естественно, что в таких условиях девелоперы будут с большой осторожностью запускать новые проекты. Скорее даже так: стартовать будут проекты, степень готовности которых такова, что „притормозить“ просто нет возможности».

Прогноз на рынке новостроек

В 2025 году 30% российских застройщиков могут стать убыточными, сообщил в конце ноября Forbes со ссылкой на исследование «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию», которое провели эксперты компании «Яков и партнеры». При этом объем продаж новостроек по России в 2025 году может сократиться на 19−35% в денежном выражении. Такой взгляд в будущее «БИЗНЕС Online» попросил оценить застройщиков.

Близким к реальности называют прогноз в «Унистрое». «Но надо понимать, что в каждой отдельно взятой компании будут свои „взлеты и падения“, — говорит Юсупова. — У кого-то продажи упадут на 15 процентов, а у кого-то могут и на все 40-50. Но в целом, повторю, вилка ожидаемого падения рынка на 19-35 процентов, справедлива. При этом, исходя из своих возможностей, девелоперы тоже будут стараться влиять на ситуацию, предлагая различные акции и системы скидок. Возможно даже акционное снижение ипотечных ставок, но с поправкой на то, что с нового года вступает в силу ипотечный стандарт от ЦБ РФ, который ограничит застройщикам и банкам использование подобных программ».

Как предполагают в компании «Унистрой», в таких условиях девелоперам придется довольствоваться наличием самой семейной ипотеки без удорожания квартиры. Вообще, с 1 января меню маркетинговых инструментов сократится.

Возвращение активности на рынке ожидается после снижения ключевой ставки, что найдет отражение во всех экономических областях. Так оценивают ситуацию в «Ак Барс Доме». «В условиях снижения покупательской возможности очень важно сохранить баланс, чтобы избежать сокращения предложения при возвращении спроса на рынке, — говорит Латыпова. — При этом важно поддерживать объемы строительства. Их неоправданное снижение может привести к дисбалансу и дальнейшему росту цен на недвижимость».

«Считаем такой сценарий достаточно вероятным, — говорят в „КамаСтройИнвест“ о вероятном сокращении объема продаж на 19−35%. — В условиях значительной неопределенности мы придерживаемся стратегии комплексного планирования, разрабатывая сценарии для каждого возможного исхода. В наших планах учитываются ключевые факторы, такие как динамика процентных ставок, перспективы их снижения, прогнозы по продажам, особенности выборки средств из проектного финансирования и другие важные аспекты».

Готовится к разным сценариям 2025 года и учитывает влияние множества факторов «Самолет», аналитики которого полагают, что дефицит жилья в стране получится компенсировать только на горизонте 30 лет. «Спрос на него продолжит расти», — считает девелопер.

Ожидания на вторичке

В ближайшем будущем будет сохраняться наметившийся осенью сильный перекос в пользу вторички, полагают представители сообщества риелторов. В целом по РТ за ноябрь заключили 5,8 тыс. сделок — это в 4 раза больше, чем на первичке.

«Одно дело — высокие ставки на вторичку, а другое дело — уменьшение количества сделок на первичном рынке, — говорит Садреев. — Наблюдаем ужесточение льготных ипотечных программ, возможности приобретения первичного жилья сокращаются. Продаж на первичном рынке будет меньше, а взгляды покупателя направлены на готовое, вторичное жилье — это не только хрущевки и ленинградки, но и квартиры в новых домах которые продают дольщики, а не застройщик. Какого-то „крутого пике“ по цене однозначно не будет, но точечные скидки возможны для тех, кто действительно хочет покупать».

Пока первичный рынок поддерживали льготными ипотечными программами — вторичка была неконкурентоспособна, напоминают в «Счастливом доме». Но все изменилось. «Госпрограммы урезали, условия ужесточили, и те, кто не попадает под льготную ипотеку, пошли на вторичку, — рассуждает Гизатова. — Соответственно, увидим увеличение спроса».