Белокуриха стала окном возможностей для инвесторов
Белокуриха сегодня проходит ту стадию, которую инвесторы называют точкой входа. Государство уже вложило миллиарды рублей в инфраструктуру: дороги, сети, инженерные мощности, развитие кластера "Белокуриха Горная". Турпоток стабильно растет. Запрос на современный формат отдыха — пятизвездочные отели, апартаменты, wellness-инфраструктуру — уже сформирован. А вот качественного предложения пока объективно мало. Именно в такие моменты и формируется основная доходность девелопера.
О том, почему сейчас — лучшее время для входа в курортную недвижимость Алтая и какие объекты заняли первые строчки по потенциальной доходности, мы поговорили с брокерами Олегом и Егором Гильгенбергами. В их портфеле одни из самых сильных туристических активов региона.
Белокуриха: от сельхозземель к курорту будущего
– Уже несколько лет большой Алтай притягивает инвесторов – капитал пошел вслед за ростом турпотока и благодаря усилиям инвесторов уровня Сбера (построившего курорт "Манжерок"). Почему сегодня вы выделяете именно Белокуриху?
Олег Гильгенберг (ОГ): В новейшей истории этого города-курорта есть важная точка – старт мощного туркластера "Белокуриха Горная". Государство уже вложило миллиарды в инфраструктуру: знаменитого серпантина, сетей и т. д. Девелоперам осталось зарабатывать. И тот, кто уже запустил там проекты, конечно, снимает сливки.
Параллельно обновляется и старый санаторный кластер. Вы наверняка знаете, что федеральный игрок – компания "Азимут" – строит там санаторий уровня "пять звезд" с объемом инвестиций в 5 млрд рублей.
Но действительно, в 2025 году Белокуриха предстала перед инвесторами в новом свете. Благодаря изменениям в генеральном плане ряд крупных земельных участков сменил назначение с зоны сельскохозяйственного использования на зону рекреации. То есть они стали пригодны для строительства санаторно-курортной недвижимости. А значит, на них уже по-другому смотрят и инвесторы, и банкиры, и отдыхающие. Отклик мы почувствовали сразу.
– О чем идет речь?
Егор Гильгенберг (ЕГ): Проиллюстрирую на примере комплекса "ШАлеИРИ" по соседству с горой с горнолыжным спуском Яковка. Это один из эксклюзивных лотов в нашем портфеле проектов, которые мы сопровождаем как брокеры.
К этому апарт-отелю изначально проявляли интерес несколько инвесторов — локация действительно сильная: панорамные виды на те самые "альпийские пейзажи", природное окружение с погружением в сосновый лес. А еще соседство с уже действующей курортной и развлекательной инфраструктурой. Туристический поток в этой локации очевиден, а значит, потенциал доходности легко просчитывается.
Огромный плюс этого лота в том, что большая часть участка общей площадью в 25 га все еще свободна. На ней работает несколько гостевых домов для отдыха гостей и рестоклуб с бильярдом. В целом площадка позволяет реализовать очень смелые идеи международного уровня. Это как раз тот случай, когда строительство отеля или апартаментов уровня "пять звезд" – совершенно оправданная, а не надуманная инвестиция.
Однако ключевым сдерживающим фактором оставался юридический момент: часть земельного участка имела вид разрешенного использования для сельхозпроизводства. Это осложняло структурирование сделки и банковское финансирование.
После того как мы изменили вид разрешенного использования на рекреацию, интерес к проекту сразу стал предметным и активным. Инвесторы начали рассматривать покупку уже не теоретически, а в практической плоскости.
Показательно, что один из инвесторов еще на раннем этапе внес задаток и выполнил предпроектную проработку. Он не смог согласовать сделку с банком именно из-за прежнего статуса части земли. Сегодня этот барьер снят, и вопрос фактически сводится к одному — кто первым примет решение и зайдет в проект, закрепив за собой одну из самых перспективных площадок локации.
– "Белокуриха Горная" часто противопоставляется старому курорту. В чем принципиальная разница с точки зрения инвестора и гостя?
ЕГ: На инвестиционном форуме Ассоциации загородных отелей аналитики говорили, что старые курорты России "страдают" от морально устаревших зданий. Собственники их реконструируют, но делают это постепенно. И сегодня ты заселяешься в современный номер с кондиционером, интерьером в стиле хай-тек, скрытыми системами хранения и т. д. А завтра за те же деньги – в унылые советские "палаты". Это касается и Кисловодска, и Архыза, и Белокурихи.
А запрос у современных обеспеченных людей, и в первую очередь семей, – на современное комфортное проживание. Люди поездили по миру, отдыхали в европейских странах, побывали в современных проектах в России. Они хотят просторные холлы, витражи, красивые виды, рестораны. Их уже не устраивает санаторий со столовой, обычным окошком в номере и маленьким балкончиком.
Поэтому сейчас у инвесторов есть возможность поработать с запросом на современную архитектуру, сервис и так далее. Но для таких проектов, особенно формата "пять звезд", как ни крути, важна локация. Если его погрузить в "старый город" с видом на болото или помойку, он скорее проиграет тем, что расположен с видами на горы.
"Олимп-парк": формат с огромным потенциалом
– В вашем портфеле появился "Олимп-парк". Это единственный до декабря 2025 года проект в "Белокурихе Горной", предлагающий места размещения. Что это за лот и какова его история?
ОГ: Действительно, благодаря многолетней и успешной работе с собственником мы стали эксклюзивными брокерами этого лота. С основателем проекта Николаем Кирилловичем Кавуном мы были знакомы много лет – пожалуй, с тех пор, когда "Белокуриха Горная" была лишь проектом на бумаге. В итоге его "Олимп-парк" – это первый проект, запущенный в "Белокурихе Горной".
– Что именно делает его таким успешным и уникальным?
ЕГ: Во-первых, расположение в самой Белокурихе – российской здравнице, которая славится своими радоновыми источниками. Медики говорят, что целебными свойствами здесь пропитан даже воздух, и просто гулять – это уже восстанавливаться.
А еще это про инфраструктуру. Что важно для девелопера и собственника объекта? Например, то, что рядом расположен единственный в России лыжно-биатлонный комплекс на высоте 800 метров над уровнем моря. Это идеальная высота для подготовки сборных команд к соревнованиям на многих мировых трассах. Спортсмены, тренеры, персонал – все они останавливаются в "Олимп-парке", обеспечивая стабильную загрузку.
Во-вторых, глубина проработки деталей. Пример: мангал ресторана расположен на террасе. Вытяжка для него – это сложнейшее инженерное решение стоимостью более 1,5 млн рублей. Благодаря ей в природу не попадает дым, остается только тончайший аромат мяса и овощей, которые готовятся на гриле.
– Какая инфраструктура комплекса уже работает и что можно развивать?
ЕГ: Проект находится в высокой степени готовности. Самые финансово тяжелые объекты уже запущены. Повторюсь, это ресторан с тремя русскими печами и меню от повара с мишленовским опытом. Это банкетный и конференц-зал для мероприятий высокого уровня. В нем, к примеру, проводили выездное заседание комитета Госдумы по туризму. Также там работает оздоровительный центр с 25-метровым бассейном, детской чашей и финской сауной с панорамным видом на лес. К запуску готов спортивный комплекс с залами для йоги и тренажерным залом.
Плюс здесь заложены фундаменты под два новых апарт-комплекса. И поскольку территория еще имеет резервы, открывается серьезный ресурс для развития. Здесь можно достраивать гостевые дома или апартаменты и продавать их или заселять гостями. То есть источники дохода очевидны. Перспективное направление – дорабатывать спортивную инфраструктуру и wellness и/или делать ставку на семейный клуб.
ОГ: Что самое главное в бизнесе? Конечно, концепция. Мы видим, и это подтверждают коллеги на форумах разного уровня, что сегодня в бизнес не заходят просто потому, что настроение подходящее: увидел живописный участок и решил купить его под что-нибудь. Сегодня инвестор думает над потенциально успешными форматами, делает предпроектные проработки, просчитывает бизнес-модель, которую потом дотошно изучают банки-кредиторы.
Этот путь мы сейчас проходим с инвесторами "ШАлеИРИ". А в случае с "Олимп-парком" он пройден. Бизнес уже работает. Его можно и дальше развивать через продвижение имеющихся объектов, можно строить новые и наращивать разнообразие досуга для клиента. То есть заботиться о том, чтобы ему было интересно.
– Ну да, потому что поспать можно бесплатно и дома.
ЕГ: Кстати, тема "поспать" сейчас действительно в топе форматов, которые набирают популярность. Открываются специальные отели, куда люди приезжают просто спать. Для этого им создаются все условия, и тишина там – главная ценность. Это сознательная концепция, которая пользуется популярностью, особенно у жителей мегаполисов. Ну вы представляете, когда человек погружен в бешеный ритм городов, которые никогда не спят, много работает... Ему однозначно рано или поздно такой отель станет тем, что доктор прописал.
– Проект оценен почти в 1 млрд рублей. Как сформирована эта цена?
ОГ: Лояльно к покупателю, я бы так сформулировал. Это не просто земля, а действующий, узнаваемый бренд с построенной инфраструктурой, подключенными коммуникациями и доказанной бизнес-моделью. Если бы кто-то решил повторить этот проект с нуля сегодня, только себестоимость строительства уже существующих объектов с учетом дорогих кредитов, материалов и рабочей силы точно превысит миллиард.
Посмотрите, "Азимут" объявляет о вложениях в 5 млрд. У "Олимп-парка" самое сложное и капиталоемкое уже сделано. В том числе сформирован коллектив, который имеет высокую квалификацию и действительно с удовольствием там работает. А это дорого стоит. То есть новый собственник сможет дальше фокусироваться на развитии и монетизации, а не затыкать дыры, скажем, в поисках того же персонала.
– Какие сроки продажи вы определяете для такого объекта?
ОГ: Традиционно, чем эксклюзивнее и дороже объект, тем дольше идет поиск покупателя. Но "Олимп-парк" может сломать эту схему. Он не узконишевый, а, наоборот, универсальный и понятный. Основные, самые тяжелые в реализации якоря уже работают и приносят доход. Новому владельцу остается, по сути, брать и продолжать успешную историю, наращивая потенциал территории. Это редкая возможность войти в готовый, "теплый" бизнес на пике развития целого курортного региона.
Магазин инвестора
– Вы – известные на Алтае брокеры, помогающие заключать крупные сделки с коммерческой недвижимостью. Почему именно сейчас, по вашему мнению, инвесторам стоит обратить внимание на туристические локации в целом?
ОГ: Сейчас мы видим ту точку, когда инвесторам надо обратить внимание на туристические локации. До недавних пор там не на что было посмотреть, сейчас есть. Появились успешно работающие концепции, которые уже стали брендами, вроде "Манжерока" Грефа и Сбера.
Как только первые инвесторы покажут успехи, построив в курортной зоне правильные отели, апартаменты и т. д., они выстрелят. Сигналы к этому мы видим постоянно. У нас сформирован очень интересный портфель проектов в перспективных локациях, например, на берегу Катуни база "Скала", уникальные видовые земельные участки и другие объекты. Работать становится все интереснее.
– В чем ваша задача как брокеров? Найти покупателя?
ОГ: Это, пожалуй, только 30% от всего объема работы. Все самое сложное и ответственное начинается после того, как стороны сказали "да": один решил купить, другой согласился продать именно ему. Наша задача – провести их по пути до сделки, до финальных расчетов. Это сложно: необходимо учесть интересы всех участников сделки, обеспечить юридическую чистоту, финансовую прозрачность и так далее. У нас это получается, потому мы и работаем с нашими партнерами годами, сопровождая множество их сделок.
Контакты
Алтайская Элита недвижимость
Официальный сайт: https://aelita.pro
Официальный Telegram-канал компании: https://t.me/topbrokergilgenberg
+7 913 020-20-07 Олег Гильгенберг.
+7 993 903-99-00 Егор Гильгенберг.
Рекламодатель: Индивидуальный предприниматель Гильгенберг Олег Александрович. ИНН 222202610681.