Ужесточение условий льготной ипотеки снизит спрос на жилье в 2024 году. Но квартиры подешевеют не скоро — эксперты
Квартиры в новостройках, купленных россиянами в ипотеку с господдержкой, оказались значительно дороже такого же жилья на вторичном рынке. Это произошло по мере роста спроса на «льготную» ипотеку, отличающуюся низкой для российского рынка процентной ставкой. Разгон цен на жилье и увеличение доли заемщиков с высокой долговой нагрузкой побудили власти принять меры по ужесточению условий выдачи льготной ипотеки. Как это повлияет на спрос и стоимость жилья в 2024 году — в материале The Insider.
Ужесточение условий программ ипотеки с господдержкой и рост рыночных ипотечных ставок влекут риск снижения спроса на жилье в 2024 году — как на строящееся, так и на квартиры в старом фонде. Но значительного снижения цен ожидать не придется, в то время как в Москве квартиры, вероятно, продолжат дорожать даже при снижении количества сделок, считают опрошенные The Insider отраслевые эксперты.
На прошлой неделе в Госдуму был внесен законопроект, позволяющий Банку России ограничивать выдачу ипотечных кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой. На сегодняшний день ЦБ может ужесточать требования к выдаче необеспеченных потребительских кредитов для заемщиков, которые тратят на погашение кредита свыше половины своего дохода или почти весь доход. Депутаты хотят распространить подобное право и на ипотеку.
Поводом для внесения законопроекта стал резкий рост спроса на ипотеку с господдержкой в 2023 году, который и прежде был высоким. В прошлом году на льготные кредиты приходилась подавляющая доля ипотечных выдач. Большинство программ льготной ипотеки, в свою очередь, ориентированы на новостройки. Высокий спрос на льготную ипотеку из-за ее высокой доступности за три года разогнал цены на жилье в новостройках почти вдвое, по данным ЦБ.
Почему купить квартиру в новостройке стало дороже, чем в старом фонде
Сложилась парадоксальная ситуация: по состоянию на октябрь 2023 года квартиры в новостройках стоили дороже, чем в старом фонде. Хотя традиционно — в течение многих лет — квартиры на «первичке» стоили дешевле квартир в готовых домах. «Скидка» по факту была премией за риск, связанный с возможными срывами сроков сдачи домов и передачи ключей.
По оценкам депутатов, на октябрь прошлого года разница между квартирами на первичном и вторичном рынках составляла внушительные 42%. Данные депутатов о том, что квартиры на первичном рынке стоят дороже, чем на вторичном, подтверждает статистика ЦИАН, хотя по подсчетам, разрыв не столь внушителен (в среднем на 13% в городах с населением от 500 тысяч человек).
Депутаты опасаются возникновения ситуаций, при которых заемщику не хватит средств на погашение ипотеки, даже если он для этого продаст старую квартиру.
Ранее, в октябре прошлого года, ЦБ сообщал об увеличении доли слишком закредитованных ипотечных заемщиков. По данным регулятора, за два года доля выдач заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% в кредитах на строящееся жилье выросла на 18 п.п., до 39% во втором квартале 2023 года, в кредитах на готовое жилье — на 20 п.п., до 43%. Показатель долговой нагрузки позволяет понять, какую часть доходов заемщик трати на обслуживание кредита.
Как сворачивание льгтотной ипотеки скажется на спросе и ценах
Ипотека с господдержкой в ее прежнем виде не устраивала в том числе крупные банки, такие как Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк. Банки жаловались ее на низкую маржинальность. В начале 2024 года они ввели комиссии для застройщиков по всем льготным программам. Кроме того, теперь оформить льготную ипотеку можно только у застройщиков-партнеров банков.
Ужесточение условий выдачи ипотеки с господдержкой и рост рыночных ставок в целом вслед за ростом ключевой ставки в 2024 году охладят спрос на жилье, так как люди покупают квартиры преимущественно в кредит, рассказали опрошенные The Insider эксперты — сооснователь EasyFinance.ru Александр Попов и руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. При этом полную отмену программ льготного кредитования они считают маловероятной, так как льготное кредитование поддерживает девелоперов и его отмена при условии сохранения двузначных рыночных ставок обрушила бы продажи квартир в новостройках.
Цены на жилье определяет прежде всего спрос: могут ли люди покупать жилье по предлагаемым ценам. За минувшие три года цены на жилье в целом выросли вдвое, в новостройках они выросли еще сильнее — примерно в три раза, чего нельзя сказать о доходах населения. Произошел отрыв цены метра от финансовых возможностей покупателей, — отметил Репченко.
По мере ослабления спроса в 2024 году возможно снижение цен и на первичном, и на вторичном рынках, но существенным оно не будет и начнется как минимум с июля, тогда как в первой половине года спрос на новостройки будет поддерживаться желанием покупателей «впрыгнуть в последний вагон» уходящих льгот. Кроме того, в недвижимости есть определенный лаг между снижением количества сделок и снижением цен, говорит Александр Попов.
Собственники квартир (застройщики) и те, кто приобретает недвижимость, не сразу реагируют на изменения макропоказателей и держат цены на свою недвижимость какое-то время. Поэтому вполне возможно, что какие-то изменения по стоимости будут ближе ко второй половине года. Здесь будет заметен серьезный региональный фактор. Например, в Москве цены на недвижимость могут расти даже при негативных трендах в других регионах из-за того, что московский рынок недвижимости воспринимается инвесторами как спасительный рынок, где всегда есть спрос и повышенная ликвидность. Негативный тренд и снижение стоимости недвижимости в других регионах приведет к перетоку средств и внимания инвесторов на рынок Москвы, поэтому здесь даже может сохраняться рост.
Цены на вторичном будут дешеветь сильнее, чем на первичном, отмечает Репченко. За год, по его мнению, они могут подешеветь на 10-15%. Сильнее всего, по мнению Попова, могут дешеветь квартиры в «дотационных» регионах, где ипотека с господдержкой — единственный источник сделок с недвижимостью. В регионах, где есть большой инвестиционный спрос, не связанный с ипотекой, например, в Краснодарском крае, значительного снижения цен наблюдаться не будет.
Учитывая, что россияне зачастую рассматривают недвижимость как способ сбережения, влияние на цены будет также оказывать привлекательность других инвестиционных инструментов. Как объясняет Попов, люди вкладываются в квартиры, считая их ценным активом на фоне других средств сбережения. Если другие инструменты — депозиты, инструменты фондового рынка и т.д. — будут вызывать больший скепсис, то люди будут перекладывать средства из них в недвижимость, что «может поддерживать рост цены или даже поднимать их в пиковые значения». Девальвация рубля и инфляция, соответственно, тоже будут способствовать подорожанию жилья.