Севастопольских дачников ждут перемены: с 1 сентября нельзя будет продавать землю отдельно от построек
Президент Владимир Путин подписал закон, который вносит важные изменения в правила распоряжения садовыми и огородными земельными участками. Документ вступает в силу с 1 сентября 2025 года и затронет как собственников, так и потенциальных покупателей дачной недвижимости. Изменения напрямую касаются и собственников дачных участков в Севастополе — регионе, где садоводство традиционно популярно.
Продажа земли отдельно от построек станет невозможной
Согласно новому закону, нельзя будет продать садовый или огородный участок отдельно от построек, находящихся на нём. Это означает, что:
- если на участке есть жилой дом, садовый дом, гараж или хозпостройки, то продавать можно только весь комплекс целиком;
- нельзя будет оставить себе, например, садовый домик, а землю продать — или наоборот.
Например, собственник владеет садовым участком, на котором построены дом и гараж. Он хотел бы продать только землю, а дом оставить для сезонного проживания. С 1 сентября 2025 года такой вариант станет невозможным — дом, гараж и земля должны быть реализованы вместе.
Или, например, человек купил участок с небольшим сараем, зарегистрированным как хозпостройка. Он может продать участок с этой постройкой, но не сможет продать только землю, оставив сарай себе.
Что считается хозпостройками: уточнение закона
Закон даёт более чёткое определение хозпостроек. Теперь к ним не будут относиться конструкции, которые являются частью жилого или садового дома.
Навес, пристроенный к дому, или встроенный гараж — не считается отдельной хозпостройкой. То есть они будут рассматриваться как часть дома и не выделяться отдельно при сделке.
Запрет на садоводство на сельхозугодьях
Ещё одно важное изменение касается земель сельскохозяйственного назначения:
- теперь нельзя будет заниматься садоводством на землях, являющихся сельхозугодьями;
- создание садовых участков на таких землях тоже запрещено.
Это делается для сохранения сельскохозяйственного потенциала страны и исключения нецелевого использования плодородных земель.
Например, собственник владеет участком сельхозназначения, где выращивал овощи и поставил теплицу. До 1 сентября 2025 года он мог считать это садоводством. После вступления закона в силу он должен прекратить использовать участок под садоводство, иначе рискует получить штраф или предписание.?
Почему принят новый закон: что хотели прекратить
Новый закон нацелен на упорядочение правового статуса дачных объектов и защиту сельхозземель от нецелевого использования. Он требует большей ответственности от собственников и точности в оформлении документов.
Раньше сделки с дачами и огородными участками часто проходили в «серой зоне». Земля продавалась, а постройки — «в придачу»
Часто постройки (дом, сарай, гараж) не были зарегистрированы. На бумаге участок считался пустым, и продавали только землю. Дом переходил по устной договоренности или через формальный договор «дарения».
Уход от налогов
Продавцы специально не оформляли дом, чтобы не платить налог на продажу недвижимости. Это вредило бюджету и создавало риски для покупателей.
Конфликты с собственностью
Иногда землёй и постройками владели разные люди. Возникали споры: кто имеет право жить, продавать, строить или сносить.
Риски для покупателя
Покупая только землю, человек оставался без юридических прав на дом. Ни продать, ни оформить, ни застраховать здание он не мог.
Почему государство ужесточает правила:
- Чтобы исключить «серые схемы» продажи недвижимости.
- Упростить регистрацию сделок: один объект = одна продажа.
- Обеспечить больше правовой защиты для покупателя.
- Сохранить сельхозземли для реального сельского хозяйства
Так что да — случаи, когда продавалась только земля, а дом как бы «не считался», были достаточно распространены, особенно в регионах вроде Подмосковья, Краснодарского края, Крыма и Севастополя, где дачные посёлки активно развивались.
Что делать собственникам в Севастополе уже сейчас?
- Проверить, зарегистрированы ли все постройки на участке?
- Уточнить категорию земли: садовый участок или сельхозугодье?
- Если планируете продажу — оформляйте все объекты заранее, чтобы не нарушить закон после 1 сентября 2025 года
Экономический эффект: как новый закон повлияет на рынок земли и недвижимости
Принятые изменения — это не просто юридическая формальность, а важный шаг к более прозрачному и устойчивому рынку загородной недвижимости. В Севастополе и других регионах с активным дачным строительством закон может оказать сразу несколько значимых эффектов: рост прозрачности сделок; увеличение спроса на оформленные участки; коррекция цен на «проблемные» участки; повышение капитальности строений; перераспределение земельного спроса.
Участки, где есть незарегистрированные постройки, теперь будет продать сложнее. Потребуется привести в порядок документы, прежде чем выйти на рынок.
Когда владелец понимает, что только зарегистрированные постройки можно продать вместе с участком, он начинает вкладываться в соблюдение норм градостроительства, легализацию существующих объектов, капитальное строительство.
Запрет на садоводство на сельхозугодьях сократит предложения по дешёвой «псевдодаче» на сельхозземле. В ответ вырастет интерес к участкам в садовых товариществах; ИЖС и СНТ с возможностью официального строительства; участкам с чётким правовым статусом и инфраструктурой.
Новый закон создаёт условия для детенизации рынка, делает его более структурированным и ориентированным на долгосрочные инвестиции. В краткосрочной перспективе возможна корректировка цен на «серые» участки, но в долгосрочной — рост цен на оформленную, юридически чистую дачную недвижимость, особенно в регионах с высоким спросом, таких как Севастополь.
Материалы по теме: