Разобрали «ДОМ» по брёвнышкам
22 мая в Госдуме состоялся «правительственный час» с участием гендиректора АО «ДОМ.РФ» Виталия Мутко. Речь шла о приоритетных направлениях деятельности этого финансового института развития в жилищной сфере. Тема волнующая, ведь более трети семей в нашей стране нуждаются в улучшении жилищных условий.
Жильё — без преувеличения, одна из основных потребностей человека, от которой во многом зависят и крепость семейных уз, и возможность саморазвития личности, и, наконец, если мыслить в масштабах государства, решение демографической проблемы. Чтобы оценить состояние и перспективу этого насущного вопроса, депутаты разобрали деятельность компании «ДОМ.РФ», которая является основным проводником жилищной политики государства, «по брёвнышкам».
На неё возложена реализация многих государственных программ и в первую очередь тех, что связаны с ипотекой, ведь эта структура первоначально, 26 лет назад, и создавалась как Агентство ипотечного жилищного кредитования. Но потом у АО «ДОМ.РФ» появились и другие функции. Компания стала заниматься вовлечением неэффективных земель в экономический оборот, обманутыми дольщиками, формированием комфортной городской среды в регионах, инфраструктурными проектами, производством лифтов и много чем ещё.
Виталий Мутко воодушевлённо рассказывал депутатам об успехах компании. Созданы одноимённый банк «ДОМ.РФ», консультационный центр «Спроси.ДОМ.РФ», маркетплейс «Строим.ДОМ.РФ». За четыре года активы компании выросли в четыре раза: с одного триллиона до четырёх триллионов рублей. За пять лет объём ипотечных кредитов вырос в три раза, составив 19,7 триллиона рублей. Ипотечные кредиты стали выдаваться не только на покупку квартир, но и на индивидуальное жилищное строительство.
Всё это, конечно, замечательно, однако как же обстоят дела с пресловутым квартирным вопросом? На это у В. Мутко тоже был готов ответ: за годы работы компании 17 миллионов граждан улучшили свои жилищные условия с помощью ипотеки. Доля семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, судя по проведённым компанией опросам, снизилась с 61% в 2003 году до 37% в 2023-м.
Упомянул гендиректор компании «ДОМ.РФ» и о проблемах. Остро стоит вопрос так называемого градпотенциала, поскольку всего около полутора процентов земель принадлежит населённым пунктам. Катастрофически устаревает лифтовое хозяйство. К 1 января 2025 года порядка 70 тысяч лифтов исчерпают свой срок службы, составляющий 25 лет. Заменить их сразу не получится, поэтому срок службы будет продлён на пять лет, а это, как понятно всем, вопрос безопасности.
По данным Счётной палаты, задолженность по ипотечным жилищным кредитам на 1 января 2024 года составляет более 18 триллионов рублей. Наблюдается колоссальный рост цен на жильё, что во многом связано с реализацией программ льготной ипотеки. «Очевидно, что государственная поддержка ипотечного кредитования использовалась не только на улучшение жилищных условий, но и в определённых коммерческих целях», — туманно заметил председатель комитета Госдумы по контролю «единоросс» Олег Морозов, комментируя неутешительную статистику: с 2021 года цены на жильё на первичном рынке выросли на 71%, на вторичном — на 44%. Как следствие — половина построенных квартир стоят пустые: у людей нет денег, чтобы их купить.
Депутат-коммунист Ольга Алимова затронула сразу несколько проблем: обманутых дольщиков, судьба которых сегодня зависит от возможностей региональных бюджетов, преобладание в структуре возводимого жилья малогабаритных квартир (53%), обман со стороны подрядных организаций при реализации проектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), к которому добавляется неуклонное удорожание строительства инфраструктуры. Депутат поинтересовалась, как решаются все эти вопросы.
Виталий Мутко коротко прошёлся по каждому. В 2018 году было почти 200 тысяч обманутых дольщиков, вложивших средства в строительство 20 тысяч домов. Сейчас в этом списке порядка 20 тысяч семей, чьи деньги должны были пойти на строительство двух тысяч домов. За них несут ответственность губернаторы, есть дорожная карта, сообщил глава АО «ДОМ.РФ», что, впрочем, не внесло никакой ясности в существо вопроса. Согласился он и с тем, что структура строящегося жилья не соответствует демографической структуре общества. И только. А по поводу ИЖС заметил: примите закон о строительстве жилых домов по договорам стройподряда с использованием эскроу-счетов, и проблема будет снята.
Алексея Куринного беспокоило, как отразится на доступности жилья для граждан прекращение с 1 июля части программ льготной ипотеки, а также вопрос о возможных мерах поддержки нуждающихся в жилье многодетных семей. По мнению депутата, выплачиваемые сегодня многодетным 450 тысяч рублей на погашение ипотечного кредита не являются стимулом к созданию многодетной семьи, а значит, и не могут переломить негативную демографическую ситуацию. Глава АО «ДОМ.РФ» отметил, что обширная господдержка ипотечных программ вызвала дисбаланс на рынке жилья и привела к существенному росту цен. При сохранении базовых принципов программы «Семейная ипотека» она нуждается в доработке.
Снова и снова возвращали депутаты разговор к проблеме обеспечения жильём малоимущих граждан. Один из путей её решения — социальный наём и строительство арендного жилья. Олег Михайлов убеждён, что у института арендных домов есть перспектива, но пока застройщикам он малоинтересен, потому что эта модель бизнеса подразумевает значительно более длительный срок окупаемости инвестиций, нежели при строительстве коммерческого жилья. «При нынешнем уровне ключевой ставки актуальным могло бы стать субсидирование процентной ставки проектного финансирования для арендных домов, — полагает депутат. — При этом крайне важно, чтобы такие меры поддержки были закреплены нормативно для всех застройщиков, а не согласовывались только под конкретные проекты».
Здесь должна быть заинтересованность и муниципалитета, и региона, заметил В. Мутко.
В ряде регионов она наблюдается. Например, 22 субъекта Федерации освободили этот бизнес от налога на имущество, в Липецке под строительство арендного дома земельный участок застройщику был выделен бесплатно, кроме того, город сам подвёл сети, соответственно и стоимость жилья в итоге окажется ниже, а значит, сократятся и расходы местного бюджета на субсидирование арендной платы. Вот по этому пути и надо идти, считает глава госкомпании.
Позицию фракции КПРФ обобщил первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Роман Лябихов.
Редчайшее событие произошло в Госдуме. Вопреки отрицательному отзыву правительства палата приняла (пока только в первом чтении) законопроект, внесённый членами фракции КПРФ О. Смолиным, И. Мельниковым, А. Алехиным, Н. Коломейцевым. Депутаты предложили усилить административную ответственность для работодателей за неисполнение обязанности по выделению рабочих мест для трудоустройства инвалидов.
В соответствии с госпрограммой «Доступная среда» занятость инвалидов трудоспособного возраста к 2020 году должна была достичь 40%, к 2025-му — более 51%. Однако сегодня работают менее 20% инвалидов трудоспособного возраста. При этом, согласно официальным данным, с 2016 по 2022 год число работающих инвалидов сократилось почти на миллион человек.
Начиная с 2021 года был принят ряд законодательных поправок, улучшающих условия квотирования рабочих мест для инвалидов. «Теперь работодатели должны отчитываться о создании рабочих мест для инвалидов не формальными бумагами, а реальными трудовыми договорами с инвалидами», — пояснил Олег Смолин. Если организация не может сама создавать рабочие места, она вправе заключить с другой организацией соглашение о трудоустройстве инвалида. Всё это должно было способствовать росту трудовой занятости людей с ограниченными возможностями, но, увы, ожидания не оправдались. Доля занятых инвалидов трудоспособного возраста составляет столько же, сколько и до изменения законодательных норм.
Почему эти нормы не заработали? Олег Николаевич полагает, что причины две: отсутствие проверок, приостановленных в связи с пандемией, и низкие штрафы: дешевле заплатить, чем создавать рабочее место для инвалида.
Законопроект предполагает две основные новеллы: увеличить размер административного штрафа за нарушение законодательства о квотировании рабочих мест для инвалидов для должностных лиц с 5—10 тысяч рублей до 20—30 тысяч рублей и ввести административную ответственность работодателей — юридических лиц в виде штрафа от 50 до 100 тысяч рублей.
Чиновники в правительстве, видимо, не стали углубляться в смысл законопроекта, а сосредоточили внимание исключительно на пояснительной записке, указав на отсутствие в ней анализа правоприменительной практики и статистических данных, свидетельствующих о неэффективности действующих мер административной ответственности. При этом правительство в своём заключении отметило, что законопроект требует существенной переработки, но какой именно не пояснило.
Кстати, при обсуждении законопроекта «единороссы» обмолвились, что правительство собиралось увеличить размер штрафов уже давно, года этак с 2018-го, когда комитет ООН по правам инвалидов рассматривал доклад Российской Федерации о ходе выполнения этой конвенции и сделал свои замечания. Собиралось, да так и не собралось.
Комитет Госдумы по государственному строительству и законодательству рекомендовал палате законопроект поддержать. Однако ко второму чтению он будет, видимо, несколько изменён. «Единороссы» полагают, что штрафовать надо не за неисполнение работодателем обязанности по созданию или выделению рабочих мест либо отказ его в приёме на работу инвалида, а за невыполнение квоты: из 418 тысяч квотируемых для инвалидов рабочих мест сегодня пустуют 100 тысяч. К этому предложению стоит прислушаться, полагают во фракции КПРФ.
Увеличение штрафов можно считать, скорее, «сигнальной мерой, чем карательной», подчеркнул Олег Смолин. Надеясь на положительные изменения ситуации, фракция КПРФ намерена отслеживать правоприменительную практику, а затем, если будет необходимость, принимать и другие решения.
Законопроект был принят единогласно. За него проголосовали 387 депутатов.
Выступление от фракции КПРФ Романа ЛЯБИХОВА на «правительственном часе» в Госдуме 22 мая
Программа «ДОМ.РФ» была разработана для обеспечения доступного и качественного жилья для различных социальных групп. Получается ли это реализовать? Мы видим, что, к сожалению, не всегда. Беда ли это или вина корпорации? Скорее всего, беда, потому что, как сказал наш гость в своём ответе на один из вопросов депутатов, жёсткая рука рынка не позволяет корпорации полностью удовлетворить все социальные потребности наших граждан.
С 2008 года «ДОМ.РФ» вовлекает земельные участки в оборот. В планах компании построить порядка 100 миллионов квадратных метров до 2030 года. Это значит, что данный участник рынка и инвестор, кем корпорация является по сути, будет строить каждый десятый сдаваемый метр и каждую пятую-шестую квартиру в нашей стране. Это, конечно, очень много, и для такого большого строительства необходимо огромное количество земель.
Из доклада при утверждении правительства мы поняли, что свободных земель в Российской Федерации крайне мало. Сможет ли «ДОМ.РФ» найти земельные участки в стране для того, чтобы реализовать свою программу? Сможет ли «ДОМ.РФ» вовлечь эти земельные участки в оборот бесконфликтно? Это серьёзные вопросы. Нередко у третьих лиц, говоря казённым языком, возникают споры с новыми покупателями земель «ДОМ.РФ», и третьи лица эти споры в суде выигрывают.
Надо продолжать работу по информированию граждан. В первую очередь граждане сегодня заинтересованы в возможности получения квартиры в социальный наём или по договору безвозмездного пользования. Необходимо, чтобы информация, которая предоставляется гражданам, была адресной, чтобы конкретные жизненные ситуации изучались и граждане получали ответы на свои вопросы.
С 1 июля меняются программы по ипотеке. К сожалению, на сегодня каких-то чётких сведений от Центрального банка, от наших финансовых властей, какие это будут программы, мы не получили. Времени осталось совсем мало, и, конечно же, эти сведения нам надо получить. И, безусловно, «ДОМ.РФ» как основной из бенефициаров ипотеки тоже должен принимать в этом участие.
Комплексное развитие территорий — важное направление в деятельности «ДОМ.РФ». Оно должно подразумевать не только повышение качества городской среды, но и ускоренное расселение аварийного и ветхого жилья.
Не так давно АО «ДОМ.РФ» запустило новый механизм реализации земельных участков за долю. Сегодня было сказано, что те квартиры, которые строятся в регионах, корпорация готова передавать муниципалитетам для социальных нужд. Это очень хорошо, конечно, но вопрос: какой механизм? Про механизм мы не услышали. Кто-то же за эти квартиры должен платить, и, безусловно, корпорация бесплатно это делать не будет. Может быть, это будет сделано в счёт прибыли, которая в 2023 году составила 50 миллиардов рублей? Но, безусловно, это решение не корпорации, а акционера. Поэтому дело благое, но чем оно закончится? Скорее всего, будут нужны законодательные решения.
По рынку арендного жилья. Мы считаем, что арендное жильё важно, но сегодня звучало, что необходимо социальное жильё. Однако в регионах это реализовать гораздо сложнее, потому что там просто нет бизнеса, и в этом плане «ДОМ.РФ», конечно, должно предложить свои решения.
В настоящий момент АО «ДОМ.РФ» разместило несколько выпусков облигаций. Ставку нам не назвали, это, наверное, не менее 12 процентов годовых, я думаю. Выдержит ли это институт развития? Не получим ли мы свой Fannie Mae, как это было в недружественных ныне странах? Не знаю. В КНР сегодня занимаются спасением своих застройщиков, а «ДОМ.РФ» — это огромный институт, и здесь, конечно, нужна наша поддержка.
Работа «ДОМ.РФ» продемонстрировала определённые успехи, особенно за последние пять лет.
Однако компания столкнулась с вызовами. Механизм вовлечения земельных участков запущен, но есть проблемы. По данным Счётной палаты, процент участков с пороками значителен. Банк «ДОМ.РФ» ведёт активную работу на рынке ипотеки, но важно, чтобы объёмы кредитования росли планово — 5—7% в год, а не по 2 триллиона в квартал, как это было в 2023 году. Контроль стоимости ипотеки для граждан и нагрузка для каждой семьи должны стать основными в нашей работе.
Рынок аренды должен скорее стать рынком социального жилья с возможностью выкупа его гражданами. Так называемые доходные дома сегодня в нашей повестке, и здесь компания должна встать в авангарде этой работы и решении этой задачи. У компании есть необходимые для этого кадры и компетенции, мы будем за этим следить и обеспечим депутатский контроль, а также будем очень ждать отчёта Счётной палаты по деятельности компании в октябре.
Татьяна ОФИЦЕРОВА.
Запись Разобрали «ДОМ» по брёвнышкам впервые появилась КПРФ в Ярославской области.