Минстрой о реформе градостроения Татарстана: «Мы предотвратили застройку не по правилам»
С этого года Минстрой Татарстана забрал у муниципалов часть градостроительных прав. Зачем это было сделано, почему инвесторам чаще всего отказывают в выдаче разрешений на строительство, когда система «нормально» заработает, «Татар-информу» рассказал заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Владимир Кудряшев.
«Это не наше ноу-хау и не новшество, которое республика придумала»
– Владимир Николаевич, почему возникла идея забрать полномочия у муниципалитетов?
– Потому что возникли предпосылки к принятию такого закона – передачи части полномочий. Обращаю внимание на слово «части» – мы не все полномочия у муниципалитетов забрали, даже в области градостроительной деятельности. Хотя в стране есть очень много примеров, где полномочия практически полностью переданы на уровень субъекта, например, в Московской области.
Вообще более 60 субъектов в той или иной мере полномочия муниципалитетов подняли на уровень региона. Это не наше ноу-хау и не новшество, которое республика придумала. Мы, наоборот, пошли уже по проверенному пути, по которому часть регионов идет уже не год и не два. Та же Московская область.
– Что в итоге «подняли» наверх?
– К тем девяти полномочиям, что у нас были, таким, как разработка схемы территориального планирования, добавились двенадцать. В том числе это утверждение генпланов, правил землепользования и застройки (ПЗЗ), выдача градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), разрешений на строительство (РНС) и на ввод объекта в эксплуатацию (РНВ).
– Что осталось у муниципалитетов?
– Достаточно много. Все, что связано с благоустройством территории, размещением рекламных конструкций, принятием решение о сносе самовольной постройки, согласованием архитектурно-градостроительного облика объектов, признания жилья аварийным и так далее.
Мы забрали только то, что, по-простому говоря, влияет на объемы строительства – жилищного, социального. То, что влияет на развитие в части транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.
– Это не касается строительства частных домов?
– Все, что связано с индивидуальным жилищным строительством, как было за муниципалитетами, так и осталось. Это вообще носит уведомительный характер. Разрешение получать не надо. Уведомляешь, документы прилагаешь о начале строительства с проектом и в конце уведомляешь о завершении строительства.
«В республике этот вопрос назрел. Есть очевидные вещи, которые у всех на слуху, – это, например, Куюки»
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
Проекты «Лаишевский узел» и «Большой Зеленодольск» будут скорректированы
– И все же зачем надо было ломать ту структуру в республике, которая была? Ведь, как прозвучало недавно на заседании комитета Госсовета РТ, «раньше предприниматель работал с администрацией и они друг друга понимали»?
– Потому что в республике этот вопрос назрел. Есть очевидные вещи, которые у всех на слуху, – это, например, Куюки. Из-за того, что появились населенные пункты, которые переуплотнены, в которых не хватает дорожной, социальной инфраструктуры. Жители-то не виноваты в этом.
Поэтому было принято такое решение – не то что ломать устоявшуюся структуру, а скажем так – применить другой подход.
Был создан Институт пространственного планирования, который разработал мастер-план Казанской агломерации, который уже прошел все стадии согласования и в ближайшее время будет направлен на утверждение. Сейчас они занимаются разработкой мастер-плана Камской агломерации – итоговый вариант тоже должен быть утвержден к концу года. Затем будет Альметьевская агломерация.
Все это делается для того, чтобы территории сбалансированно развивались, были упорядочены все виды застройки – не только жилой, но и коммерческой, промышленной. И чтобы все это было увязано со Стратегией социально-экономического развития Татарстана.
– То есть за счет передачи полномочий можно будет остановить хаос с застройкой, например, около Казани.
– Давайте возьмем Лаишевский район. Сейчас по утвержденным ранее документам – генеральным планам муниципалитетов, проектам планировок – уже согласовано строительство порядка 9 млн кв. метров жилья. Это не говорит о том, что разрешения выданы. Но потенциально здесь хотели построить такое количество жилплощади.
Институт пространственного планирования РТ проанализировал территорию – у них есть свои расчетные модели – и пришел к выводу, что даже с учетом различных предлагаемых решений по транспортному обеспечению более 4,4 млн кв. метров там просто на сегодняшний день территория не позволит построить. Или будет полнейший коллапс.
Институт сейчас корректирует в соответствии с мастер-планом генпланы, ПЗЗ всех приказанских районов.
Но, кстати, где-то будет серьезное уменьшение, как в Лаишевском районе. А например, в Зеленодольском районе – наоборот. Было запланировано одно количество миллионов квадратных метров, Институт на основе анализа представил, что там можно больше построить. То есть это не говорит о том, что везде планы будут урезаны.
– Проекты и «Лаишевский узел», и «Большой Зеленодольск» будут скорректированы?
– Да, будут скорректированы как минимум по этапности освоения. Институт будет определять – какие нужно провести мероприятия для того, чтобы можно было реализовать определенное количество квадратных метров жилья. Построить для этого, например, развязку, расширить дорогу или провести дорогу-дублер. Тогда можно строить большее количество жилья. Опять же, не забывая об обеспеченности инженерной инфраструктурой, детскими садами и школами, поликлиниками.
«Все это делается для того, чтобы территории сбалансированно развивались, были упорядочены все виды застройки»
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
Загвоздка оказалась в кадрах и объеме полномочий
– Если есть проблемы в том же Лаишевском или Пестречинском районе, зачем надо было забирать, например, полномочия у Агрыза или Апастово – они бы спокойно развивались на своем уровне?
– Дробить территорию смысла нет. Нужно, чтобы все работали по одним правилам. Чтобы муниципалитеты понимали – правила установлены для всех.
И, кстати, кроме Казанской агломерации есть и в других вопросы – к примеру, в Камской: в Мамадышском и Тукаевском районах. Куюки просто у всех на слуху.
– Закон был принят в конце прошлого года, с 1 января вступил в силу, и на министерство свалился вал заявок.
– Готовили мы закон, на самом деле, не за месяц и не два, а начиная с весны 2023 года. Впервые об этом заявили на итоговой коллегии министерства в январе 2023 года. Было подготовлено обращение на имя Раиса РТ и, соответственно, было принято решение.
Почти год мы занимались подготовкой этого закона. Он был непростой, были разные вариации – какие именно забирать полномочия у муниципалитетов. Было много обсуждений и замечаний, мы доработали документ, и он был принят без замечаний. Более того, мы подготовили всю нормативно-правовую базу.
– Так, если вы подготовились, почему возникли проблемы?
– Тут две составляющие. В изначальном варианте на первом этапе не предполагалось, например, забирать на уровень республики ни услугу по выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), ни выдачу разрешений на строительство (РНС) и ввод в эксплуатацию (РНВ). Мы рассчитывали, что сначала будет небольшой отдел в министерстве, работа в течение определенного времени будет отлажена и потом постепенно мы забрали бы у муниципалитетов и РНС и РНВ.
В ходе работы над законопроектом решили, что надо передавать полномочия на уровень республики в комплексе.
– А вторая составляющая?
– Кадровая. В министерстве был создан отдел по взаимодействию с территориальными органами. Планировалось, что в штате будет работать 84 человека, в том числе должны было быть создано 67 территориальных органов министерства на местах.
Мы столкнулись с целым рядом проблем. Людей в районах нужно было перевести с муниципальной на госслужбу. И если в прошлом году было послабление – можно было принимать на работу без конкурса, то в этом году его не продлили. Чтобы трудоустроить человека, требовалось минимум 50 дней, с учетом тестирования, собеседования, конкурса. Далеко не все решили пройти этот путь. Кто-то терял в зарплате.
Сталкивались мы и с таким, что в муниципалитетах передавали пустые ставки. Ставка есть, а человека-то нет. А нам конкретный специалист нужен.
В первый месяц работы отделы мы собирали заявки для проведения конкурса. Их поступило всего три.
С 1 июля в министерстве будет создан Департамент развития территорий
Фото: © Салават Камалетдинов / «Татар-информ»
В Минстрое с июля появится Департамент развития территорий
– То есть отдел не заработал?
– Заработал, но не в том виде, в каком хотели изначально.
Мы решили пересмотреть структуру, обосновали ее и Раис РТ пошел нам навстречу. С 1 июля в министерстве будет создан департамент развития территорий. У него будет три отдела прямого подчинения: отдел выдачи ГПЗУ и сведений из системы обеспечения градостроительной деятельности, отдел градостроительных разрешений (РНС и РНВ) и отдел обеспечения деятельности комиссии по землепользованию и застройке, заседания которой мы и сейчас раз в неделю проводим.
Также в департаменте будет управление развития агломераций. Мы поделили все районы кустовым способом на 7 зон. Это отдел развития Казанской агломерации – все сотрудники будут сидеть вместе с начальником здесь у нас в министерстве – как и работники трех отделов прямого подчинения начальнику департамента.
Отдел развития Альметьевской агломерации будет в Альметьевске, центр отдела развития Заволжья будет в Буинске, отдел развития Камской агломерации будет в Нижнекамске, отдел развития северо-западных районов – в Богатых Сабах, отдел развития юго-западных районов – в Алексеевске, а отдел развития северо-восточных районов – в Мензелинске.
Мы встретились со всеми главами, обговорили эту схему работы. Районы очень позитивно откликнулись, сразу нашли нам помещения, сейчас закупаем мебель и технику.
Более того, у нас в четырех из семи агломерационных отделов штат укомплектован процентов на 80%. В остальных меньше половины, но занимаемся комплектованием.
– Что произошло – только что вы не могли набрать людей и вдруг они появились?
– Во-первых, мы по-другому распределили штат. Изначально предполагалось, что в районе будет один, максимум два человека. Но это неудобно – специалиста нельзя заменить, нет контроля за дисциплиной.
Второе – с июля это будут не работники терорганов, а сотрудники аппарата министерства. Зарплата таким образом стала привлекательной. Поэтому люди идут, и мы набираем штат.
Сейчас работает 34 сотрудника, в середине июня в штате будет уже 47 человек, в июле – как минимум 60. Всего в департаменте развития территорий будет 84 человека.
На самом деле, у нас структура на бумаге поменяется, а люди уже и сейчас есть.
– А в районах достаточная квалификация у людей?
– Из 84 человек специалистов первой категории, которым не требуется высшее образование, всего 7. Все остальные ставки как минимум требуют высшего образования.
В приоритете профильное образование. Но это не обязательно должен быть архитектор или градостроитель. Мы берем экономистов, юристы очень востребованы, именно в нашей работе.
«На общих объемах отказы не отразились. Нет такого, чтобы стройка встала. Ничего не встало, все строится»
Фото: © Салават Камалетдинов / «Татар-информ»
«С заявителями, которым отказали, у нас сотрудники выходят на связь»
– Сколько в итоге поступило заявок?
– По тем полномочиям, которые мы забрали, – 9,2 тыс. заявок (по данным на 7 июня, – прим. Т-и). Может быть, нам неверные данные дали, но за весь прошлый год поступило 13 тыс. заявок, а у нас за 5 месяцев – 9,2 тыс. И количество заявлений только растет, так как сейчас строительный сезон.
– За чем чаще всего обращаются?
Больше всего просят выдать градостроительный план земельного участка – ГПЗУ. Таких обращений 7,6 тыс. А этот документ не такой и простой, не зря на него 14 рабочих дней дается – сотрудники собирают и анализируют всю градостроительную информацию, делают запросы, выписки из ЕГРН, чтобы понять, нет ли там каких-то ограничений, наложений ЗОУИТов (зон с особыми условиями использования территории, – прим. Т-и), не накладываются ли какие-то охранные зоны. Много всего.
Следующая услуга по количеству – предоставление сведений из ИСОГД (информационная система обеспечения градостроительной деятельности): более 1 тыс.
Далее – разрешения на строительство: 647.
– Минстрой критиковали за то, что заявления на РНС подолгу рассматриваются и по ним большой процент отказа – на уровне 65%.
– Из всех поступивших заявлений на выдачу разрешений на строительство большая часть отработана – более 90%. При этом выдано 198 РНС, а отказано в 386 случаях.
– Почему отказываете?
– По целому ряду причин. Это неполный комплект документов. Львиная доля отказов, потому что представлены не все разделы проектной документации.
Или нестыковки – прописан в ГПЗУ один вид разрешенного использования участка, по документам ПЗЗ – другой вид разрешенного использования. Мы при таких нарушениях не можем выдать.
Низкое качество проектов – это тоже. Бывает, что прикладывают ГПЗУ и в лучшем случае на полстранички описание проекта. А должны быть заполнены все разделы, приложены изыскания, если они требуются, техусловия, проект организации строительства. Мы же не на ИЖС выдаем разрешение.
Приходит, например, заявка с просьбой начать строительство магазина. Ни изысканий, ни техусловий – ничего. Магазин площадью 1,5 тыс. кв. метров из монолитного бетона. Это огромный магазин, а документов нет. Как мы должны оценить проект? Поэтому мы заявку возвращаем.
Но, на самом деле, с заявителями, которым отказали, у нас сотрудники выходят на связь. Говорят, что именно не хватает. Если заявитель оперативно приносит документы и устраняет замечания, ему выдается разрешение.
«Львиная доля отказов, потому что представлены не все разделы проектной документации»
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
«Отказ – это тоже решение, только отрицательное»
– А эти отказы отразились на объемах строительства?
– На общих объемах не отразились. Нет такого, чтобы стройка встала. Ничего не встало, все строится.
Но скажу по-простому: на тех 386 объектах, которые должны были начать строить, стройка не началась. Но не потому, что мы протянули или затянули, по абсолютно объективным причинам – отказы были объективные и обоснованные.
То, что мы отказы выдали, в моем понимании, это не негативный момент, а наоборот, очень позитивный. Потому что мы предотвратили застройку, которая чему-либо не соответствовала. Мы же хотим, чтобы все правильно было.
– Не пугает, что было в тех 13 тыс. заявках, которые рассматривали муниципалитеты?
– Поскольку это были не наши полномочия, мы напрямую не мониторили – как выдавали разрешение на строительство. Мы отвечаем за то, что видим мы сейчас. Как это было раньше – выдавали они с такими документами или не выдавали, мы не знаем. Статистики по отказам у нас за предыдущие периоды нет.
– Большой процент отказов в выдаче разрешений на строительство, а что по другим заявкам?
– Их практически нет. Только по разрешениям на строительство.
– При такой нагрузке на министерство, как сейчас, вы укладываетесь в регламент – выдача РНС за 5 рабочих дней?
– Мы максимально стараемся выдерживать регламент.
Сейчас в работе находится 63 заявки из 647, по 198 заявкам разрешение, как я сказал, выдали, 386 – отказы.
Но для понимания – отказ выносится только после проверки документов. То есть что выдать разрешение, что выдать отказ – времени столько же занимает.
– То есть отказ – это тоже решение.
– Да, просто отрицательное.
– Как вообще можно подать заявление?
– Через МФЦ, портал «Госуслуги», через региональный портал госуслуг. И есть очень маленькая доля тех, кто сдает документы в канцелярию министерства в бумажном виде.
– А можно сделать так, чтобы документы у заявителя на РНС не принимались, если нет полного комплекта?
– Мы договорились поменять систему работы в МФЦ. Раньше сотрудники могли отправить нам заявку с неполным комплектом документов. А у нас, еще раз повторяю, рассмотрение займет ровно столько же времени, как если бы они с полным комплектом загрузили информацию, и мы бы и разрешение выдали.
Мы договорились, что сотрудники будут иметь некий чек-лист. Если каких-то документов не будет хватать, они будут просить дополнить комплект, чтобы отправить в министерство.
«Дробить территорию смысла нет. Нужно, чтобы все работали по одним правилам. Чтобы муниципалитеты понимали – правила установлены для всех»
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
«Сегодня рассматривается больше заявок, чем поступает»
– То есть де-юре департамент заработает в июле, де-факто уже сотрудники работают и рассматривают заявки.
– Сейчас рассматривается 85-90 заявок в день только нашими сотрудниками. Чтобы работа шла быстрее, мы привлекли для подготовки документов по ГПЗУ около 30 сотрудников смежных организаций. С ними мы уже обрабатываем не 85, а 150 заявок в сутки.
Мы уже «в минус» вышли – фактически сегодня в день рассматривается больше заявок, чем поступает. Багаж «просрочек» начал уменьшаться.
В июне, когда придут дополнительные сотрудники, мы прогнозируем, что будет рассматриваться 170-180 заявок в день точно. В июле выйдем на 240-250.
– И когда вы планируете ликвидировать «просрочку»?
– Мы планируем сделать это к августу.
– А почему нельзя все автоматизировать?
– Нужно, чтобы ГИСОГД (государственная информационная система для обеспечения градостроительной деятельности, – прим. Т-и) заработала в полной мере. Над этим работаем с Институтом пространственного планирования и Минцифры РТ.
Сейчас в автоматическом режиме мало что происходит. Например, по ГПЗУ. По идее надо, чтобы заявка пришла, ее автоматически зарегистрировали, автоматически ушел запрос в Росреестр, другие ведомства. Чтобы программа сама проанализировала, подтянула ПЗЗ, генплан, проект планировки, все ограничения, ЗОУИТы, чтобы программа сама все это проанализировала и выдала заключение. Это идеальная система, к чему нужно стремиться, чтобы программа сама формировала это ГПЗУ на 5-7 страницах.
– Нужно программу разработать?
– Программа есть. Проблема в первичных данных. Только процентов 15 ПЗЗ находится в ГИСОГД в нужном формате. Они либо в растре – как картинка, либо в векторе, но не в том формате, который нужен в ГИСОГД. Нужно, чтобы сама система была заполнена оцифрованными документами в том формате, который необходим для нее. Но это время и деньги. Мы над этим работаем. Институт сейчас занимается оцифровкой проектов планировок. В перспективе такая система заработает.