Программы льготной ипотеки в России значительно перегрели рынок недвижимости, и эта тенденция продолжается в 2025 году. Корреспонденты Mkset расспросили экспертов о том, как максимального выгодно купить жилье по программам и узнал о способах сократить ипотечные платежи. Бремя ипотеки: ставки и программы в 2025 году Рыночные ставки по ипотеке сегодня в Уфе, как и для всей России — кошмарный сон. Тем, кто не попадает в список льготных заёмщиков, даже страшно открывать ипотечный калькулятор. К примеру, переплата за квартиру стоимостью ₽5 млн при рыночной ипотечной ставке сейчас в 27% и первоначальном взносе 50% составит за 20 лет ₽11 065 047. То есть за одну квартиру вы заплатите три цены. Эксперты признают, что льготная ипотека на жилье стала одной из причин перегрева цен на недвижимость в России. Если в начале 2022 года приличную однушку в новостройке в Уфе можно было приобрести за ₽1,5 млн, то теперь стоимость аналогичной недвижимости выросла почти втрое — до ₽4,1 млн. Таким образом, ипотечники-льготники оказали «медвежью услугу» тем, кто не их списка особенных категорий и планировал приобрести жилье без кредитов, в том числе на вторичном рынке недвижимости. Льготные программы ипотеки в 2025 году Государственные субсидии стимулируют спрос, что приводит к росту цен на недвижимость. При потенциальной отмене льготных программ или экономическом спаде возможна коррекция цен и рост проблемных кредитов. Однако, строгие требования к заемщикам и значительный первоначальный взнос сдерживают развитие критической ситуации на рынке. Суть льготной ипотеки состоит в том, что часть бремени выплаты кредита перед банком берет на себя государство, а гражданин платит свой процент по пониженной ставке. Инсайдеры в банковской системе не раз признавались, что такая система кредитным организациям не на руку — падает доходность каждого займа. На 2025 год в России есть целый ассортимент программ льготных ипотек на жилье: льготная ипотека для участников СВО IT-ипотека семейная ипотека сельская ипотека арктическая ипотека дальневосточная ипотека. Для каждого вида льготной ипотеки прописаны свои условия. Требования предъявляются и к профессии заёмщика, и к месту расположения недвижимости, и к составу семьи, и к доходу, и к возрасту. — По данным Аналитического центра «Домклик» в феврале 2025 года доля льготных программ от общего объема выдач составила 84%, на семейную ипотеку пришлось 72,2%. Оформить такую программу можно один раз на каждого из родителей, при этом неважно состоят ли родители в браке, главное, чтобы оба были указаны в свидетельстве о рождении ребенка, — рассказала Mkset руководитель ипотечного отдела ГК «Меридиан» Екатерина Чайковская. Как взять несколько ипотек по льготным программам Многих в Уфе интересует вопрос, можно ли в ипотеку купить сразу несколько квартир по льготным программам кредитования. Ответ опрошенных Mkset экспертов: «Можно, но есть нюансы». — Важно понимать, что один заемщик не может оформить несколько кредитов по одной и той же льготной программе, однако возможно участие в разных программах при соответствии требованиям каждой из них. Для получения льготной ипотеки необходимо соответствовать определенным критериям. Семейная ипотека доступна семьям с детьми, родившимися после 2018 года, IT-ипотека — сотрудникам аккредитованных IT-компаний, дальневосточная — гражданам, приобретающим недвижимость на Дальнем Востоке. Сельская ипотека предназначена для покупателей жилья в сельской местности, — отмечает руководитель практики по сопровождению бизнеса исследовательского центра ABL Марчел Кырлан. — С декабря 2023 года ввели ограничения по количеству льготных ипотечных программ. Теперь можно взять только одну ипотеку на льготных условиях. При этом льготные кредиты, полученные до 23 декабря 2023 года, в этом случае не учитываются, — обращает внимание руководитель департамента ипотеки «НДВ Супермаркет Недвижимости» Лидия Мальцева. — По обновлённым правилам госпрограмм льготная ипотека с 23 декабря 2023 года выдаётся в режиме «один кредит в одни руки». Однако, если человек оформил любой льготный кредит до этой даты «Х» (23.12.23 года), то он может взять новый по ставке, которую субсидирует государство. Однако заметим, две даже льготные ипотеки потребуют от заёмщика двойных расходов, то есть высокой «белой» зарплаты для одобрения заявки, — рассказывает о нюансах исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. В случае, если первая льготная ипотека оформлена после даты «X», то вторую госпрограмму взять нельзя. Исключение — семейная ипотека. Люди могут оформить вторую под 6%, если их жизненная ситуация отвечает двум критериям: предыдущий кредит закрыт, и в семье после этой даты родился ребёнок. В случае, если любая льготная ипотека была оформлена на одного супруга ранее, а второй не был созаёмщиком, то семья сможет взять на него новый льготный кредит. То есть второй супруг в этот раз станет титульным заёмщиком, но при этом другой — не будет созаёмщиком. Главное в этой схеме: новому ипотечнику должно хватать «белой» зарплаты, чтобы получить одобрение от банка. Рассмотрим ещё один интересный пример: предположим, оба супруга раньше не брали никакой из льготных ипотек и имеют высокие зарплаты, для того, чтобы обслуживать долг в одиночку, не являясь созаёмщиками друг у друга. Тогда они оба вправе обратиться с заявками на одну из льготных ипотек (семейную, сельскую, ИТ, дальневосточную) и получить по сути сумму вдвое больше на один объект недвижимости. Кстати, по сельской ипотеке люди могут воспользоваться такой схемой даже в качестве созаёмщиков, — даёт лайфхак исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. Как сэкономить на ипотеке Несмотря на низкую ставку по льготным программам кредитования, всегда можно дополнительно снизить ежемесячную финансовую нагрузку. Сделать это можно несколькими способами: подобрать сниженную субсидированную ставку у застройщика; такие ставки начинаются от 3,5% на весь срок получить налоговый вычет за приобретение недвижимости и проценты по ипотеке (до ₽650 000) внести максимально возможный первоначальный взнос использовать материнский капитал. — Чтобы снизить платежи по ипотеке, рекомендуется внести максимально возможный первоначальный взнос — это уменьшит сумму кредита и итоговую переплату. Выбор аннуитетных или дифференцированных платежей также влияет на общую стоимость кредита: дифференцированные обычно выгоднее при долгосрочном планировании. Оптимальная стратегия погашения — досрочное внесение дополнительных платежей, особенно в первые годы кредитования, когда основная часть выплат идет на погашение процентов. При этом важно указывать, что дополнительные средства должны идти на уменьшение срока кредита, а не ежемесячного платежа, — указывает на важные нюансы руководитель практики по сопровождению бизнеса исследовательского центра ABL Марчел Кырлан. Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», специально для Mkset и жителей Уфы привел подробную аналитику и расчеты, связанные с ипотеками в Башкирии. Льготная ипотека в Уфе В текущих условиях высоких ставок (25%-26%) сэкономить на ипотеке, на наш взгляд смогут только льготники Республики Башкортостан. То есть те люди, которые подпадают под требования семейной ипотеки (под 6%), сельской (под 3%) или ИТ-ипотеки (6%). Если жители Башкортостана планируют переехать на Дальний Восток или в северные регионы, где работает дальневосточная и арктическая ипотека (под 2%), то их экономия может оказаться ещё внушительнее благодаря минимальным ставкам госпрограммы. Другое дело, что ограничений к потенциальным заёмщикам в правилах всех льготных ипотек сейчас немало. В самой востребованной у россиян в 2025 году госпрограмме — семейная ипотека — главное требование: воспитывать ребёнка не старше 6 лет. Тогда семья может купить квартиру в новостройке, строящуюся или готовую у застройщика. А с 1 апреля 2025 года ещё и на вторичном рынке недвижимости, но только в многоквартирном доме не старше 20 лет и не во всех городах Башкирии, а только там, где строится не больше многоэтажек. Сейчас льгота на вторичку работает в 14 населённых пунктов Республики Башкортостан: Баймаке, Белорецке, Бирске, Благовещенске (РБ), Давлеканово, Ишимбае, Мелеузе, Туймазах, Янауле, Агиделе, Межгорье, Кумертау, Салавате, Сибае. Эти города включены в реестр, опубликованный госкорпорацией ДОМ.РФ в марте 2025 года. Правда, в списке нет сведений о наличии в них жилого фонда подходящего возраста — многоквартирные дома 2005 года постройки и позже. Но, как сообщили власти, реестр будут дорабатывать. Обновление запланировано на 30 июня. Несмотря на «закручивание гаек» в 2025 году, меры поддержки, которые позволяют сэкономить на ипотеке, оставили семьям с двумя детьми до 18 лет для покупки новостроек в малых городах (до 50`000 человек), а также в 35 регионах, включенных в программу опережающего развития. Семьи Уфы могут взять кредит под 6%, чтобы купить землю и построить на ней частный дом (по договору подряда с аккредитованной банком компанией). С 28 марта 2025 года кабмин перезапустил программу сельская ипотека по льготной ставке 3%. По новым правилам её смогут брать сотрудники АПК, люди, которые работают в соцсфере сел (врачи, учителя, сотрудники местного самоуправления), а также семьи участников СВО и другие категории льготников. Однако все заёмщики в дальнейшем обязаны продолжать трудиться не менее пяти лет в сельской местности. Есть и другое важное ограничение: из обновлённой госпрограммы исключили населённые пункты, расположенные менее чем в 50 км от административных центров и менее чем в 30 км от городов с населением более 100`000 человек. Льготный кредит по ставке 6% могут взять сотрудники ИТ-отрасли Уфы. Но нюанс в том, компания-работодатель должна быть с регистрацией в Башкортостане и отвечать правилам Минцифры — иметь аккредитацию в реестре ведомства и налоговые льготы как предприятие отрасли. В этом случае человек вправе обратиться за льготным кредитом на покупку квартиры, например, в Уфе. В Москве или Санкт-Петербурге недвижимость купить по льготе запрещено. Кроме того, пока ИТ-специалист полностью не погасит отраслевую ипотеку, он не сможет поменять сферу деятельности без потери льготной ставки. Ипотека — это не только серьёзная финансовая нагрузка на бюджет заёмщика. Для многих — она нелегкое бремя с точки зрения психологии: люди часто стремятся погасить долг как можно быстрее — «скинуть груз с плеч». Для этого они экономят буквально на всём, берут подработку, продают другую недвижимость, к примеру, доставшуюся в наследство. А все премии и дополнительные доходы направляют на досрочные платежи. К плюсам такой стратегии мы добавим: чем меньше срок ипотеки, тем меньше итоговая переплата процентов. Иными словами, чем раньше погашен кредит, тем меньше ипотечник отдаст банку денег в виде платы за пользование заёмными средствами. — Но есть нюанс. Досрочное погашение не всегда выгодно, если оценивать схему в деньгах. Здесь важно смотреть на ситуацию шире. В первую очередь, учитывать конъюнктуру рынка и сравнивать ставки по вашему ипотечному договору и по вкладам. К примеру, если льготная ипотека оформлена по ставке 6% (семейная ипотека), а проценты депозитов в три раза выше, как сейчас, то люди могут сначала заработать доход, а уже потом закрыть долг, — рассматривает варианты экономии на ипотеке Ярослав Баджурак. Примеры экономии на ипотеке Скажем больше: если у вас на руках оказалась крупная сумма, допустим от продажи «старой» квартиры», которой вы планировали закрыть ипотеку, то не торопитесь, посчитайте, какой из сценариев вам выгоднее. Допустим, вы расширяете жилплощадь и купили квартиру в новостройке Уфы стоимостью ₽7,5 млн. Для этого воспользовались семейной ипотекой по ставке 6% с лимитом ₽6 млн. Для погашения бОльшей части долга вы продали «старую» квартиру, которая, предположим, стоит ₽6 млн. С одной стороны, вы можете досрочно погасить льготную ипотеку. Однако, посчитаем, сколько принесёт вклад по ставке 21% с капитализацией. Как показывают расчёты калькулятора вкладов нашего финансового маркетплейса, за год сумма принесёт доход — ₽1 388 625. За вычетом налога на доход от процентов — ₽1 235 404. Оговоримся, пока деньги лежат на вкладе, вам придётся 12 месяцев обслуживать ипотеку на кругленькую сумму — ₽341 688. Годовая сумма расходов в 3,6 раза меньше дохода по вкладу. После того, как мы сведём баланс, направив сумму вклада (₽6 млн) с заработанным доходом (₽1,235 млн) на погашение долга, получим чистый плюс от схемы «заработать на вкладе, потом погасить ипотеку» — ₽893 776. — Приведённые расчёты наглядно иллюстрируют, как благодаря разнице ставок между льготной ипотекой и вкладом можно повременить с досрочным погашением жилищного кредита и выиграть от схемы. Причем важно понимать: чем больше сумма, которую можно внести на вклад, и меньше ставка по ипотеке, тем выгоднее подождать некоторое время, — подводит итог Ярослав Баджурак. Совсем другая картина для ипотечников, которые взяли или планируют оформить рыночный жилищный кредит по ставке 25%-27%. Расходы ипотечника будут рассчитываться под проценты на 5%-7% выше, чем депозитные. Не нужно быть математиком, чтобы понимать, что заработать не получится. Не имея в запасе «старую» квартиру, ввязываться в рыночный кредит по текущим ставкам (26%) вообще нерациональная идея. — Согласно расчетам нашего ипотечного калькулятора, на ипотечную недвижимость в Уфе из нашего примера людям потребуется ежемесячно вносить ₽130`000. Для этого потребуется зарплата не меньше ₽260`000. Не думаем, что при средней уфимской зарплате в 67 023 ₽, согласно данным Башстата, о которых писал Mkset.ru, такая ипотека будет одобрена банком даже супругам, с суммарным доходом около ₽134`000, — считает Ярослав Баджурак. — Затягивая ипотеку на 30 лет, вы одну квартиру купите для себя, а еще пять ее цен отдадите банку в виде процентов. Поэтому наш совет: если вы умудрились взять дорогую ипотеку, то используйте все способы, чтобы погасить долг как можно быстрее. К примеру, сразу после продажи «старой» ипотеки, если расширяли жилплощадь. Обратим внимание ещё на ряд способов немного сэкономить на ипотеке. Экономия по ипотеке на материнском капитале Во-первых, люди по-прежнему могут направить в счёт ипотечных платежей материнский капитал. Правда, в Республике Башкортостан в отличие от других регионов нет регионального маткапитала. Поэтому максимальная сумма сертификата за рождение первенца соответствует федеральному стандарту — ₽690 266. Экономия по ипотеке на налоговом вычете Сэкономить на ипотеке по-прежнему можно за счёт налогового вычета. Причем ипотечники вправе использовать возврат НДФЛ как за покупку недвижимости, так и в счёт уплаченных процентов. Если заёмщик платит НДФЛ по ставке 13%, то сможет вернуть до ₽260`000 в качестве имущественного вычета. Максимальная экономия ипотечников при НДФЛ до 22% за счёт вычетов может достигать ₽1,1 млн. Как снизить ставку по ипотеке Выделим и третий способ, который некоторые заёмщики используют, чтобы не переплачивать по кредиту. Речь о платной опции «купить ставку». Такое решение предлагают ряд ипотечных банков, включая лидера — Сбербанк. К примеру, в апреле заёмщики могли за комиссию снизить ставку ипотеки с помощью услуги «Своя ставка» до 15,9% от базовых 26,7% (на вторичном рынке), то есть почти в полтора раза. Другое дело, что для этого нужно дополнительно найти деньги или увеличить сумму кредита. К примеру, чтобы снизить ставку на 10% для того, чтобы иметь дисконт на 5 лет, необходимо сразу заплатить Сберу комиссию в размере 25,1% от размера ипотеки. Поясним на примере: допустим, сумма ипотеки ₽4 млн, назначена ставка 26,7%. Если заёмщик заплатит комиссию ₽1 млн, то в следующие пять лет ипотечная ставка для него будет 16,7%. Подобная экономия на переплате эффективна, если человек не планирует гасить ипотеку досрочно. Но если в планах закрыть новый ипотечный долг, продав «старую» недвижимость, то такая схема — это лишние расходы.
