Жить в ипотеке

«С середины декабря 2014 года, после резкого скачка ключевой ставки ЦБ, доля ипотеки упала до 29%, а объемы продаж по рынку по итогам I квартала 2015 года снизились на 25%, преимущественно за счет отсутствия доступной ипотеки, — рассказал Олег Колченко, вице-президент ГК «Мортон», выступая на пресс-конференции, посвященной ситуации на рынках жилой недвижимости и ипотечного кредитования.

На фоне повышения ставок по ипотечным программам и ужесточения банками требований к заемщикам покупатели заняли выжидательную позицию, ожидая развития ситуации и самое главное — изменений условий на рынке ипотечного кредитования. По мнению Олега Колченко, переломным моментом стала программа по субсидированию ставок по ипотеке, принятая правительством в начале февраля. С середины марта менеджеры ГК «Мортон» начали ежедневно оформлять по 20 заявок на ипотеку с господдержкой, и уже к концу марта договоров по ипотеке было оформлено вдвое больше, чем в феврале.

Рост рынка

По словам Олега Колченко, уже в апреле—мае 2015 года было реализовано около 2000 квартир, тогда как в 2014 году совокупный объем продаж за эти два месяца составил около 1,5 тысячи. «В ближайшее время мы ожидаем роста темпов реализации жилья, а также роста стоимости квартир в столичном регионе», — подчеркнул представитель застройщика. Он также отметил, что объемы средств, выделенных государством на субсидирование ипотеки, практически исчерпаны, и это заставляет покупателей быстрее принимать решение о покупке квартиры в кредит.

Резюмируя свой доклад, Олег Колченко добавил: «Текущая рыночная ситуация меняет предпочтения наших покупателей — для них сейчас приоритетна покупка квартиры с меньшей общей стоимостью, т. е. с меньшим метражом, при условии высокого качества проекта и наличия инфраструктуры на объекте и в доме. Причем покупатели предпочитают брать ипотеку у государственных банков, даже если некоторые коммерческие банки предлагают более выгодные условия кредитования». По мнению вице-президента ГК «Мортон», сотрудничество крупного, надежного застройщика и государственного банка является одним из залогов дальнейшего развития ипотечного кредитования и доступности жилья.

Неудовлетворенный спрос

Однако, по оценкам специалистов «Инком-Недвижимость», государственная программа субсидирования ипотечной ставки не исчерпывает значительную часть потребительского спроса. Примерно каждый второй потенциальный покупатель жилья в кредит не считает для себя приемлемыми утвержденные условия в контексте решения его жилищного вопроса. Как пишут в своих материалах специалисты компании, неудовлетворенный спрос сосредоточен на вторичном рынке жилья, находящемся в пограничном состоянии существенного роста интереса граждан к возможным ипотечным покупкам и реального сокращения таких сделок в связи текущей низкой платежеспособностью населения, неопределенностью в экономике и наступлением сезона отпусков.

По данным Департамента новостроек «Инком-Недвижимость», 23% покупок на первичном рынке жилья в мае было совершено с использованием ипотеки — по сравнению с апрелем, этот показатель незначительно увеличился. Одновременно в сегменте вторичного жилья сокращение количества ипотечных сделок составило порядка 8% относительно предыдущего месяца. Отрицательную динамику здесь специалисты объясняют продолжившимся в мае снижением спроса в целом на вторичное жилье (-29,5% по сравнению с апрелем), которое провоцируется комплексом негативных факторов: низкой платежеспособностью населения, ожиданием участниками рынка снижения цен, длительными майскими каникулами и последующим наступлением сезона отпусков. На первичном рынке экономический и сезонный негатив сгладили специальные акции от застройщиков в сочетании с действенной программой государственного субсидирования ипотеки.

Однако, по оценкам риэлторов, данная программа не исчерпывает реальные потребности участников рынка жилья, отсекая значительную часть покупателей — тех, для кого приобретение квартиры в новостройке, удовлетворяющей к тому же ряду дополнительных строгих критериев, не является приемлемым решением жилищного вопроса.

«По нашим наблюдениям, не менее половины потенциальных ипотечных покупателей не хотят или не имеют возможности воспользоваться нынешними выигрышными условиями жилищного кредитования на первичном рынке. В большинстве своем это люди, которым необходимо решить свою жилищную проблему с минимальной потерей времени, а не в перспективе „через несколько лет“, когда новый дом будет достроен, сдан в эксплуатацию, а в квартире проведен ремонт», — отмечает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость».

В первую очередь речь идет о той категории покупателей, которые имеют в собственности жилье в Москве, однако обстоятельства вынуждают их изменить жилищные условия: при разъезде с родителями или бывшим супругом, при расширении жилплощади в связи с увеличением семьи и т. д. Чаще всего у этих людей нет сбережений в размере обязательного первоначального взноса для приобретения недвижимости по программе господдержки ипотеки (не менее 20% от стоимости предмета залога), а одновременная продажа прежнего и покупка нового жилья оставляет открытым вопрос проживания на период постройки дома и ремонта в квартире. Неизбежные затраты на аренду жилплощади и последующие масштабные ремонтные работы в таком случае фактически нивелируют выгодную для покупателя новостройки разницу в цене объекта.

«Одним из самых важных факторов при выборе жилья является его близость к прежнему месту жительства. Специалисты по недвижимости категоричны в своих выводах: большинство людей неохотно меняют район проживания, что связано не только с субъективными ощущениями и привычками, но объясняется вполне рациональными причинами — обучением детей в конкретных школах и секциях, прикреплением к определенным поликлиникам, проживанием рядом родственников и друзей, близостью к работе и т. д. Кроме того, большинство новостроек, удовлетворяющих критериям программы ипотеки с господдержкой, сосредоточено в отдаленных районах столицы (преимущественно в Новой Москве) и в Подмосковье. Удаленность жилья от центра и прежнего района проживания является существенным минусом для значительного количества покупателей», — говорится в материалах компании «Инком-Недвижимость».

«Государственная программа субсидирования ипотеки существенно поддержала спрос на рынке новостроек и предупредила на нем жесткий кризис. Однако по факту она не позволяет без существенных потерь решить актуальные жилищные вопросы тем, кто уже имеет жилье в столице, но нуждается в изменении его характеристик. В том числе ограничивает возможности коренных москвичей», — заключает Сергей Шлома.

В настоящее время банки предлагают стандартные ипотечные программы при покупке жилья на вторичном рынке по ставке от 13,5%. В рамках специальных акций и партнерских программ возможно ее снижение: в среднем в пределах 1%. Процентная ставка по программе «Ипотека с государственной поддержкой» составляет не более 12%.

Алексей Земцов