Бум инвестиционного спроса на рынке жилья бизнес-класса в Москве
Полгода на столичном рынке жилья бизнес-класса прошли совершенно по-разному для новостроек и вторички. Вторичка уверенно стагнирует, а с учетом инфляции даже потихоньку катится вниз. А вот новостройки показывают на этом фоне заметный рост: за шесть месяцев увеличилось все – средняя цена квадрата, объем нового предложения, спрос поднялся почти на 10 %. При этом средний бюджет сделки вырос всего на 5 %. Это все средние цифры на основе данных 14 игроков рынка. В результате напрашивается вывод, что в столице рынок жилья бизнес-класса движет именно инвестиционный спрос: вторичка в этом ключе не так интересна, как новостройки, а если и новостройки, то на самой ранней стадии. ИТОГИ ПОЛУГОДИЯ
В нашем опросе мы оттолкнулись от аналитического отчета IntermarkSavills по столичному бизнес-классу за первые полгода 2013 года. По данным компании, больше всего жилья бизнес-класса (в квадратных метрах) строится в Западном АО – самом престижном, не считая центра, округе. Большинство опрошенных в блице RealEstate.ru экспертов эту тенденцию подтвердили, отметив, что вторым по праву можно считать Юго-Западный округ. В IntermarkSavills в свою очередь отмечают, что если год назад большинство сделок заключалось в ВАО г. Москвы, то в этом году каждый пятый покупатель предпочел ЗАО, далее следуют СЗАО и ЮЗАО – 17% и 15% всех первичных сделок соответственно.
Кроме того, опрошенные нами эксперты отметили пик активности спроса на жилье бизнес-класса этим летом. И как видно из составленных таблиц со сведенными данными игроков рынка, спрос сконцентрировался именно на новостройках: 9,8% роста против 1,4% во вторичке. Отвечает изменению спроса и динамика цен: новостройки подорожали на 7,2%, а вторичка – только на 2,76%, что, скорее всего, даже инфляцию не покрывает. И это наводит на мысль, что бизнес-класс на вторичном рынке стагнирует со смещением вниз.
Самое явное различие на первичном и вторичном рынках - в динамике предложения за прошедшие полгода. Новостройки прибавили, в среднем, 5,1%, а вот вторичный рынок сократился, также в среднем, на 3,9%. За I полугодие 2013 года, по оценкам IntermarkSavills, фактическая емкость первичного рынка городского жилья бизнес-класса составила около 1,1 тыс. заключенных сделок (104 тыс. кв. м), что на 22% превышает аналогичный показатель прошлого года (тогда было реализовано 885 квартир и апартаментов). При этом доля апартаментов в общей структуре спроса приблизилась к 30% за счет открытия продаж в крупных апартаментных проектах (отложенный спрос в Loft Park, TriBeca Apartments и «Фили Град»).
Примечательно, что оба рынка по динамике сходятся в изменении среднего бюджета сделки, хотя вторичка, в целом, дороже (в средних цифрах 18 млн против 22 млн рублей). Но это говорит о том, что спрос мог сместиться на более ранние стадии строительства, когда цена проходит по нижнему порогу. Кроме того, несколько игроков заметили тенденцию роста спроса на квартиры небольших размеров.
В итоге мы получаем следующую картину: за прошедшие полгода покупатели на столичном рынке бизнес-класса чаще всего приобретали новостройки на ранней стадии строительства (это позволяет добиться максимальной маржи при перепродаже уже готового жилья), да еще и квартиры с малым метражом (их легче и быстрее перепродать). И эта картина весьма похожа на растущий инвестиционный спрос. На руку этому тренду и то, что, по мнению многих опрошенных экспертов, негативные прогнозы на предмет осеннего спада в экономике страны, сказались на покупательской активности граждан, которые предпочитают вкладывать средства в недвижимость, в том числе и в бизнес-класс.
Отдельно хотелось бы отметить, отчетливо проступившую картину самого столичного рынка в разбивке по классам: доля жилья бизнес-класса среди новостроек неуклонно растет и уже занимает более 50% от общего объема нового предложения!