Что делать тем, у кого уже есть ипотека — гасить досрочно или подождать?

Просматриваем возможные сценарии с банкиром и экспертом по недвижимости

Недавно ипотека символизировала исполнение мечты, а сейчас может стать головной болью. Практически никто не может спрогнозировать последствия событий, которые закручиваются с космической скоростью, но жить как-то надо. И желательно в той квартире, кредит на которую оформлен и исправно выплачивается. Что ждёт человека с ипотекой, как себя вести — гасить, рефинансировать или вовсе уйти на каникулы? А может, запрыгнуть в уходящий льготный вагон и вложиться в недвижку, как в последний раз?

Стоит ли брать ипотеку сейчас?

Прямо сейчас оформлять долгосрочный кредит неразумно из-за неопределённой финансовой ситуации, считает Геннадий Ляскин, заведующий кафедрой экономической теории Новосибирского государственного университета экономики и управления. Нужно брать стратегию на сохранение, а не на преумножение имущества, уверен доцент:

— Многие зарубежные компании объявили о приостановке деятельности. Люди пойдут в лучшем случае в бессрочные отпуска. Доходы в будущем у многих неопределённы, это несёт высокие риски. К тому же поднялась ключевая ставка ЦБ. Инфляция разгоняется, мы это видим в магазинах. Когда уйдут с рынка импортные товары, скорее всего, инфляция станет ещё больше.

С другой стороны, пока действуют программы льготной ипотеки с низкой процентной ставкой. В Альфа-Банке подтвердили, что сделки по подписанным документам программ «Семейная ипотека» и «Ипотека с господдержкой» проходят в обычном режиме. Без изменений проходят и расчёты по заключённым или находящимся на регистрации договорам.

— Мне кажется, все, кто хотел и подходил, уже взяли льготную ипотеку. И я не исключаю, что государство предложит людям какие-то новые комфортные решения по жилищному кредитованию, — говорит Геннадий Ляскин.

Стоит ли сейчас досрочно закрывать ипотеку?

Среди тех, у кого уже есть ипотека, наверняка найдутся люди, которые думают вкинуть в неё последние сбережения — в случае потери работы или другой финансовой ситуации долг перед банком будет меньше, а значит, платить будет легче. У эксперта другое мнение: Ляскин уверяет, что закрывать ипотеку на последние деньги точно не стоит.

— Минимум полгода нужно, чтобы понять, что происходит вокруг, сориентироваться, выстроить новые правила игры. Впрочем, если есть дополнительные средства, которые сейчас просто лежат, тогда имеет смысл загасить кредит пораньше, чтобы минимизировать переплату в будущем, — считает кандидат экономических наук.

Владимир Шапоренко, генеральный директор Банка «Левобережный», подчёркивает, что экономический смысл досрочного погашения ипотеки в нынешнее время сведён к минимуму.

— Имея на руках кредитный договор со ставкой 7–9% годовых, гасить задолженность досрочно невыгодно. На мой взгляд, имеет смысл обратить внимание на альтернативные способы сохранения свободных средств, например, на вклады, — говорит Шапоренко.

Если всё-таки вы приняли решение распрощаться с висящим над душой жилищным кредитом, банкир напоминает: не все банки одинаково лояльны к досрочному гашению. Иногда есть ограничивающие условия. Например, подать заявление разрешают только в плановую дату ежемесячного платежа.

Или в документах зафиксировано, что можно уменьшать только платёж, а срок в любом случае не меняется. Обратите на это внимание.

— Сейчас самое время перечитать кредитный договор. Обратите внимание на раздел, касающийся процентных ставок. Какие ситуации там описаны? Может ли быть изменена ваша ставка или она «гвоздями прибита»? Когда был кризис 2008 года, то поднимали ставки по долгосрочным кредитам. Сейчас исключать такую ситуацию я бы не стал. Если у банков начнут заканчиваться внешние источники финансирования, а перекредитоваться за рубежом станет сложно, финансисты могут прибегнуть к неординарным способам получения ликвидности, — предупреждает Геннадий Ляскин.

Если решились: как выгоднее гасить ипотеку?

Чтобы понять, что уменьшать — срок или платёж, нужно понять, что облегчит жизнь и обеспечит ощущение стабильности в вашей ситуации.

— Если целью является минимизация ежемесячной долговой нагрузки, то нужно выбирать уменьшение платежа. Но часто ежемесячный платёж человеку комфортен. Допустим, к этой сумме вы привыкли, источники формирования доходов стабильны и прогнозируемы, тогда стоит уменьшать срок кредита, — рассуждает Владимир Шапоренко.

Для расчёта экономической выгоды одного из способов или их сравнения можно обратиться к специалистам банка. Подумайте, с какой периодичностью и какими суммами вы готовы гасить долг. И специалист посчитает самый практичный вариант. В любом случае важно спланировать, когда вы сможете полностью погасить ипотеку. Это даст конкретику и чувство опоры.

Как рефинансировать ипотеку?

Решение о рефинансировании должно быть хорошо обдуманным. Зачем вы это делаете и чего хотите добиться? Привычно выгодную процедуру невозможно провести, ведь банки предлагают новые условия с учётом возросшей ставки ЦБ.

— Допустим, вы успели взять ипотеку под 14%. Или у вас есть старая ипотека, которую уже лет 5–10 выплачиваете, там было 7–8%. Рефинансировать просто некуда, низких ставок нет, — объясняет Геннадий Ляскин.

Ставки стали выше, чем по действующим договорам большинства заёмщиков, это говорит и Владимир Шапоренко. Экономический смысл рефинансирования исчез.

— Другой вопрос, если ваша цель — оптимизация части или всех активных кредитов, кредитных карт, автокредитов в один ипотечный кредит. Тогда нужно искать банк, который разрешает увеличивать сумму задолженности при переводе ипотеки из другого банка. Если нашли, важно уточнить, нет ли ограничений по сумме, которую можно взять сверх основного долга по ипотеке, — объясняет эксперт.

Банкир приводит пример, когда в его практике удавалось увеличить задолженность вплоть до 90% от рыночной стоимости недвижимости. При этом количество таких рефинансирований одного и того же кредита не ограничено.

Что ещё почитать о недвижимости и операциях с ней?

Ипотека всегда стояла особняком среди банковских кредитов, была дешевле беззалоговых кредитов и особо поддерживалась государством. Что теперь будет с рынком ипотеки и стоит ли её брать в условиях неопределённости — мы разбирались вместе с экспертами.

Чтобы снизить финансовую нагрузку на россиян, правительство ввело кредитные каникулы. Мы узнали, кому на этот раз положена отсрочка.

Ситуацию, что сложилась на рынке недвижимости страны, специалисты единогласно называют беспрецедентной и непредсказуемой. Безусловно, внешнеполитические и экономические факторы продолжат оказывать на него влияние вплоть до стабилизации обстановки. Продавать свою квартиру или подождать до лучших времён? Узнали у экспертов.

Мы временно вынуждены закрыть комментарии под материалами на тему спецоперации на Украине