Грозит ли выселение из-за задолженности по квартплате?

Более одной трети граждан в России имеют задолженность за оплату коммунальных услуг. Неплательщиков можно условно разделить на две категории: к первой относятся те, кто просто не желает оплачивать содержание своего жилого помещения, ко второй категории следует отнести тех, кто не может своевременно вносить оплату ввиду своего плачевного положения. Нередки случаи, когда размер общей задолженности за помещение практически равен его рыночной стоимости.

Можно ли выселить из квартиры злостного неплательщика? Давайте разберемся в вопросах ответственности за крупную задолженность по квартплате, которые регулируются Жилищным кодексом РФ (далее ЖК).

В силу ч. 1 ст. 153 данного нормативного документа, оплата жилого помещения коммунальных услуг является обязательной, вне зависимости от того, на каком основании лица занимают то или иное помещение, будь то право собственности или договор социального найма. При этом ответственность в каждом случае несколько отличается, но следует отметить, что выселить неплательщика крайне сложно, поскольку ст. 40 Конституции РФ каждому гарантировано право на жилище.

Для собственников жилого помещения

Допустим, помещение принадлежит гражданину на праве собственности, которое охраняется Конституцией, гарантирующей защиту частной собственности и невозможность ее изъятия у гражданина иначе, чем по решению суда. Выселить собственника из помещения возможно только в том случае, если имеет место вступившее в силу решение суда об обращении взыскания на данное имущество в пользу кредитора.

Смоделируем ситуацию: у гражданина в собственности квартира, которая является его единственным местом жительства, и имеет место крупная задолженность по квартплате за несколько лет. «В соответствии с действующим законодательством понудить гражданина к исполнению денежных обязательств можно только в судебном порядке, поэтому для взыскания задолженности управляющая компания, в чьем ведении находится данный многоквартирный дом, должна обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании денежных средств», — поясняет адвокат Андрей Комиссаров.

Судебная практика по таким делам однозначна — долги взыскивают.

Исключение составляют лишь случаи, когда должнику удается доказать факт отсутствия задолженности в связи с ее оплатой, либо факт неоказания коммунальных услуг.

Следует напомнить, что в силу действующего гражданского законодательства срок исковой давности по таким делам составляет три года. Это значит, что в суде неплательщик может заявить о применении судом срока исковой давности, и с него будет взыскана задолженность только последние три года (см. ст. 195 ГК РФ).

«После удовлетворения исковых требований и вступления в законную силу решения суда управляющая компания вправе получить исполнительный лист и предъявить его судебным приставам, которые непосредственно начнут действовать. Сперва должнику будет предложено добровольно погасить задолженность в течение пяти дней. Если долг не оплачивается в указанный срок, то судебный пристав выносит постановление о взыскании исполнительского сбора в размере 7% от суммы задолженности и приступает к розыску имущества должника. Запрашиваются сведения в кредитных организациях и ГИБДД с целью розыска денежных средств на счетах и движимого имущества. Также может быть осуществлен выход по адресу местожительства должника для описи и ареста предметов обстановки квартиры», — рассказывает адвокат Комиссаров.

В том случае, если у должника нет иного имущества или его стоимости недостаточно для покрытия долга, управляющая компания сможет обратиться в суд с заявлением об изменении способа исполнения решения суда путем обращения взыскания на квартиру, принадлежащую должнику. Такая возможность предусмотрена ст. 434 ГПК РФ. Заявление подсудно районному суду по месту жительства должника.

В рассматриваемой ситуации

суд несомненно откажет в удовлетворении требований об обращении взыскания, поскольку квартира является единственным местом жительства должника

(ст. 79 ФЗ «об исполнительном производстве» и ст. 446 ГПК РФ).

При этом следует обратить внимание, что если бы у должника было в собственности еще одно жилое помещение или хотя бы доля в праве общей долевой собственности на него, то велик шанс того, что исковые требования управляющей компании были бы удовлетворены, а должник впоследствии выселен из занимаемого им жилого помещения. Здесь также есть свои нюансы: у должника есть право самостоятельно избрать имущество, на которое должно быть обращено взыскание, поэтому он может ходатайствовать перед судом об обращении взыскания не на ту квартиру, в которой живет, а на иное имеющееся у него недвижимое имущество, но только при условии, что его стоимость достаточна для покрытия суммы долга.

Для нанимателей по договору социального найма

Предположим, что злостный неплательщик занимает трехкомнатную квартиру на основании договора социального найма. Собственником такого помещения является муниципальное образование в лице местной администрации.

Как и в случае с должником-собственником, взыскание денежных средств возможно только в судебном порядке. Механизм аналогичен вышеописанному, однако обратить взыскание на жилое помещение нельзя, поскольку должник не является его собственником. Вместе с тем законодатель предусмотрел иную меру ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате коммунальных платежей.

Обращаясь к пункту 1 части 4 статьи 83 ЖК, мы видим, что договор может быть расторгнут через суд в том случае, если наниматель не вносил плату за помещение и коммунальные услуги более полугода.

При этом следует обратить внимание, что выселение по данным основаниям должно быть осуществлено без предоставления иного жилого помещения.

В 2009 году механизм такого выселения был дополнительно разъяснен Верховным судом в постановлении Пленума № 14.

С учетом толкования данного закона Верховным судом, в описываемой ситуации представителю местной администрации будет необходимо доказать в суде факт непрерывного невнесения нанимателем платы за помещение в течение шести месяцев, а также факт направления нанимателю официального предупреждения.

Однако даже при наличии неопровержимых доказательств выселить гражданина достаточно непросто.

Заявленный иск не может быть удовлетворен, если судом будет установлено, что неисполнение обязанностей нанимателя было вызвано объективными обстоятельствами. К ним законодатель относит:

— систематические невыплаты заработной платы нанимателю или иных платежей, являющихся источником дохода;

— потеря работы в связи с сокращением штата или по иным не зависящим от нанимателя причинам в совокупности с невозможностью устройства на новую работу;

— наличие в семье нанимателя инвалидов или несовершеннолетних детей. 

Вышеуказанный перечень оснований не является исчерпывающим.

Адвокат Андрей Комиссаров отмечает, что такие иски, в связи с их бесперспективностью, предъявляются лишь в исключительных случаях. Чаще всего при решении вопроса о выселении нанимателя суд встает на сторону гражданина, полагая причины неоплаты помещения уважительными. Более того, несмотря на то, что про закону другое жилое помещение не должно предоставляться, практика противоположная: «на улицу» никого не выселяют. В лучшем случае администрация сможет добиться того, что недобросовестный наниматель будет переселен в жилье меньшей площади, например, из двухкомнатной изолированной квартиры в комнату. Такой вариант возможен только в том случае, если наниматель без уважительных причин многие годы не платит за предоставленное ему жилое помещение, игнорирует официальные требования наймодателя и уже имели место судебные процессы, где ему было вынесено предупреждение и установлен срок для погашения задолженности.

Данная практика имеет глубокие корни. До введения в действие ЖК РФ применялся Закон РФ от 24.12.1992 N 4218−1 «Об основах федеральной жилищной политики». Согласно тексту статьи 15.5 данного документа, за неисполнение обязанности по внесению платы за помещение, предоставленное по договору социального найма, в течение полугода наниматель мог быть выселен, но только с предоставлением ему иного жилого помещения, площадь которого соответствует установленным нормам.

Описанная ситуация применима и к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.

Подводя итог, можно сказать, что злостного неплательщика, являющегося собственником жилого помещения, можно выселить из него только при условии того, что гражданин имеет иное место жительства, а сумма задолженности близка к стоимости квартиры, поскольку должно быть отдельное решение суда об обращении взыскания на нее. В иных случаях выселить собственника за неуплату не представляется возможным. 

Если же не платит наниматель помещения, то по закону выселить его можно, однако на практике таких решений единицы.